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マンションの大規模修繕、周期の目安と費用。売却時査定額にはどう響く?

time 2016/08/23

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マンションの大規模修繕、周期の目安と費用。売却時査定額にはどう響く?

マンションには定期的に大規模修繕が発生します。この大規模修繕はマンションによっても考え方が異なるため、費用発生のタイミングや負担額も異なります。今回は、一般例としてこの大規模修繕の周期と目安金額、また売却査定額にどう影響するのかをお話します。

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大規模修繕とは何か?

そもそも大規模修繕とは何でしょうか。大規模修繕とは、12年周期を目安にマンションの大規模な修繕工事を行う事です。マンションは細かな修繕は定期的に行っていますが、それだけでは建物を維持し続けられないので、定期的に大規模修繕を行う必要があるのです。

大規模修繕の種類や箇所はマンションによっても異なりますが、以下の項目が一般的な大規模修繕の項目になります。

  • 外壁タイルの張替工事
  • 吹き付け部分の塗装工事
  • 配管関係の入れ替え、または補強工事
  • 屋上全面塗装工事

大規模修繕工事は、このような工事内容になっています。特に外壁に関わる部分は足場が必要になるため、大規模修繕の期間中は足場が組まれ幕が張られている状態になります。

大規模修繕はどのように決まるのか?

先ほど言ったように、大規模修繕はマンションによって計画が異なります。マンションは分譲する会社(大抵は不動産ディベロッパー)が管理会社を選定した後に、そのマンションに住む人達が「管理組合」という組織を結成して成り立っています。

基本的には入居者から構成される管理組合が主導でマンションのルールを作り、管理会社がそれをサポートするという構図になります。大規模修繕についても同じような流れですが、大抵は売主である不動産会社と管理会社が「長期修繕計画」というものを策定している場合が多いです。

長期修繕計画とは?

長期修繕計画とは、その名の通りマンションをこれからどのように修繕していくかを計画にしたものです。その中に小規模な修繕も盛り込まれており、大規模な修繕も盛り込まれております。この長期修繕計画をもって、「〇〇年後いくらの費用がかかる」から「月々徴収する修繕積立金は〇〇万円になる」と決まっています。

また、長期修繕計画は25年スパンで策定しているマンションと30年スパンで策定しているマンションがあります。どちらかという30年スパンで策定しているマンションの方が計画の精度は高いです。

なぜなら、マンションが築30年を迎えるころには「エレベーター入れ替え工事」や「機械式駐車場入れ替え工事」などの、大きな工事が発生するからです。25年スパンで長期修繕計画を策定しているマンションは、これらの築30年で発生する工事を加味していない可能性があります。

気に入らなければ変えても良い

長期修繕計画は、あくまで不動産会社と管理会社で作成した計画です。そのため、管理組合が気に入らなければ計画を変更する事も可能です。しかし、長期修繕計画の内容が変わるということは当然ながら大規模修繕の内容が変わります。

大規模修繕の内容が変われば資産価値に大きく影響するので、管理組合内の合意を取る必要はあります。

大規模修繕金額

大規模修繕計画の金額は先ほど言ったようにマンションによって異なります。また、大規模修繕計画を行う時にはコンサルティング会社が介入する時もあるので、そのコンサルティング会社によっても修繕計画が変わる可能性があります。

東京都整備局が集計した、戸数当たりの大規模修繕費用は以下の通りです。
81.大規模修繕工事費用

出典:東京都市整備局
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/pdf/manshon_jittai002.pdf

このように一番多いのは、戸当たり負担60万円~90万円未満、次点で90万円以上~120万円未満です。

修繕費の徴収方法

修繕費の徴収方法は以下の2つの方式が一般的です。

  • 一時金徴収方式
  • 段階積上げ方式

大抵のマンションがこの2つのどちらかの方式を採用しています。

一時金徴収方式

まず、一時金徴収方式とは大規模修繕などのタイミングで修繕積立金を一時的に集める事です。例えば、月々の修繕維持積立金が8,000円だとします。ただ、12年周期で行う大規模修繕を加味すると、12年毎に30万円の一時金が発生するというようなイメージです。

これは、前項でお話した大規模修繕費用と日々の修繕費用から逆算しています。例えば、以下のような流れです。

  • ①25年スパンの長期修繕計画で考えると、総額1億2,000万円程度の修繕金が必要
  • ②戸数で逆算すると、月々8,000円の設定になる
  • ③更に、12年スパンで戸当たり30万円の一時金を徴収しないと修繕費用が不足する

このような流れで、月々の金額、一時金の金額が決定します。一時金徴収方式のメリットは月々の修繕金負担を軽くできる事です。しかし、反面一時金の負担が大きいです。仮に、この金額が支払えない方が出てきたら修繕の予定が変更になってしまいます。

段階積上げ方式

段階積上げ方式とは、その名の通り段階的に積み上げていく方式です。5~7年程度で積み上がっていくケースが多いです。流れとしては以下のようなイメージです。

  • ①25年スパンの長期修繕計画で考えると、総額1億2,000万円程度の修繕金が必要
  • ②戸数で逆算すると、月々8,000円の設定になる
  • ③5年ごとに30%アップしないと、修繕費用が不足する

上記①②までは前項の一時金徴収方式と同じです。しかし、段階積上げ方式は一定のパーセンテージ分、修繕維持積立金が上がっていく方式を取ります。段階積上げ方式のメリットは、一時金に比べると一気に負担額が上がることがない点です。ただ、年々数10%ペースで修繕積立金が増加していくので、負担額が少しずつ上がっていきます。

売却査定額への影響

売却査定額の影響は少なからずあります。ただ、長期修繕計画の内容というよりは、その計画によって変わる「修繕金額」が影響を及ぼす原因になります。結論から言うと、段階積上げ方式は「集客」に、一時金徴収方式は「成約率」に影響がでます。

また、大規模期間中は上述したように幕が掛かっているため、購入検討者の印象は良くないです。ただ、大規模修繕後は補修されて綺麗な状態になっているので、購入検討者の印象は良くなる場合はあります。このように、大規模修繕前後に売り出す場合には、キチンと売却時期を見極める必要があります。

段階積上げ方式

例えば、修繕金が段階積上げ方式になっており、周辺マンションが月々7,000円なのに対して、自分のマンションが10,000円だったとします。

そうなると、月々のランニングコストが3,000円上がりますので、購入検討者からすると印象は良くありません。そのため、段階積上げ方式はどちらかというと「集客」に影響します。

一時金徴収方式

一方、一時金方式は月々の修繕維持積立金が上がるわけでありません。そのため、逆に周辺マンションが月々7,000円であれば、5,000円と少ない事もあります。しかし、接客過程では重要事項説明にも
一時金の事は書いています。

だから、マンションを実際に見学して、ある程度検討度合いが高まってきたところで「12年周期で30万円の一時金が掛かる」という事を知るのです。そのため、それを知った時点で検討度合いが下がってしまう可能性もあります。それ故に、一時金徴収方式は「成約率」に影響を及ぼします。

まとめ

いかがでしたでしょうか。意外と大規模修繕については知らない方も多いと思います。大規模修繕がマンションの「修繕」の中でも最も費用が掛かるため、大規模修繕を基に修繕金は決められています。特にマンションを売却する時には、詳しい買主だと修繕計画についての質問がきます。そのため、管理規約集などをキチンと用意して、営業担当に事前に渡しておくようにしましょう。

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