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不動産売却と賃貸募集の同時進行は可能か?メリット・デメリット・やり方と不動産業者との契約まとめ

time 2016/08/13

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不動産売却と賃貸募集の同時進行は可能か?メリット・デメリット・やり方と不動産業者との契約まとめ

自分の持っている不動産に居住する事が出来なくなった時には、売却するか賃貸に回すかという選択肢があります。通常はこのどちらかを選んでから不動産会社に依頼する事が多いですが、売却と賃貸どちらも同時に募集する方法もあります。

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売却と賃貸募集を同時にする方法

売却と賃貸の募集を同時にする方法は、媒介契約の形式によって異なります。一般媒介契約では特に問題ありませんが、専任、もしくは専属専任媒介契約の際は慎重に選ばなくてはいけません。

一般媒介契約の時

一般媒介契約の時には、媒介契約を結んでいる不動産会社以外にも契約を結んで問題ありません。そのため、他の不動産会社でも同じ不動産会社でも「賃貸」の一般媒介契約を結ぶことは可能です。しかし、その際は道義的に一般媒介契約(売買)を結んでいる不動産会社には、賃貸でも他社と媒介契約を結んだ旨は伝えた方が良いでしょう。

専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約の時

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、あくまでその1社にしか不動産の売却を依頼してはいけません。しかし、厳密に言うと専任媒介契約と専属専任媒介契約は、あくまで「不動産の売買と交換」について、重ねて不動産会社に依頼してはいけないという文言です。

つまり、「賃貸については言及していないので、他社に賃貸の媒介契約を依頼しても問題ないはずだ」という主張は決して間違ってはいないのです。ただ、通常の不動産はこのようには解釈せずに「あくまで不動産の『処分』を依頼しているものであり、1社しか依頼出来ない」と言う不動産会社も多いです。

特に判例があるワケではないので、仮に裁判所で争った場合(わざわざ不動産会社が裁判までするとは思えませんが)にはどちらの判定になるかは分かりません。

そのため、基本は専任もしく専属専任媒介契約(売買)を結んでいる場合には、同じ不動産会社にしか賃貸募集の媒介契約を結べないと認識しておきましょう。どうしても他社で賃貸を募集したい場合には、売買の方の媒介契約が期限切れになった時に他社に乗り換えましょう。

売却と賃貸を同時に募集するメリットとデメリット

売却と賃貸を同時に募集することは、一見するとメリットが大きいように思います。しかし、不動産会社のモチベーション低下などのデメリットも発生します。

メリットは?

メリットは以下の通りです。

  • 購入希望者と賃貸希望者を同時に集客できるので、比較検討しやすい
  • 物件が早めに成約する可能性がある

当然ですが、売却と賃貸のどちらも同時に募集しているので、購入金額と賃貸金額を天秤にかけて、有利な方と成約する事ができます。

デメリットは?

デメリットは以下の通りです。

  • 案内が面倒になる
  • 不動産会社のモチベーションが下がる

まず、賃貸希望者も増えますので、部屋への案内の回数が増えるため手間が掛かります。特に賃貸希望者は気軽に見学に来るので、購入検討者と比べると成約率は低いです。また、賃貸の売却の同時募集は不動産会社のモチベーションを下げる要因になります。

一般媒介契約の場合は、ただでさえ競合他社が多いのに賃貸にまで手を広げられたら、増々自分の会社で成約出来るか分かりません。そのため、広告費や人員投下費用を更に抑えるので集客に響いてくる可能性があります。

また、これは専任媒介契約と専属専任媒介契約にも言える事ですが、売却時と賃貸時には不動産会社に入ってくる手数料収入に雲泥の差が出てきます。例えば3,000万円の物件であれば、売却すれば最大約206万円(上限一杯、両手取引)程度の手数料収入が得られます。

一方、賃貸の場合は最大で賃料の1か月分なので、せいぜい10万円~15万円程度の手数料収入です。そうなると必然的に賃貸の方よりも売却の方に力を入れるため、公平な案内にならない可能性もあります。

まとめ

いかがでしたでしょうか。結論を言うと、不動産の売却と賃貸を同時に行う事はあまりお勧めしません。理由は、最後に話した「公平な案内にならない可能性がある」という点です。どうしても手数料収入が多い購入者の案内が優先になりつつも、もし賃貸で決まった場合には手数料収入が少ないです。

そのため、通常通り「売却」のみで依頼されるよりも広告費や人員を投下しにくくなるのです。広告費に15万円かけたのに、賃貸になり手数料収入が10万円だったら赤字になってしまいます。そのため、基本的には売却か賃貸かは決めてから不動産会社に売却を依頼しましょう。

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「大体この位の金額で売却できます」という、目安の金額を、基本的には物件情報さえあれば1~2営業日程度で査定価格が算出されます。

また、複数の会社に査定依頼するというのがポイントです。1つの不動産会社だけでは適正価格とは言えません。そこで便利なのが、ここ数年で盛り上がっているインターネットの査定会社を使った相場査定方法です。

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