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住宅ローン借り換えの手順やシミュレーション方法を徹底解説

time 2016/10/19

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住宅ローン借り換えの手順やシミュレーション方法を徹底解説

日本初のマイナス金利政策が導入され、低水準であった住宅ローン金利が更に下落しています。そのため、従来組んでいた住宅ローンから、別の住宅ローンに借り換える人も増えてきています。しかし、借り換えは、単純に月々返済額を比較するだけではどちらがお得かは分かりません。そこで今回は、借り換えに関する金利や諸費用、手順などを徹底解説します。

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借り換えをする手順

まず、大前提として住宅ローンの借り換えを行う時には、同じ金融機関ではできません。そのため、借り換えをするとなると、別に金融機関住で住宅ローンを組むことになります。ただ、同じ銀行で金利タイプを変更(たとえば固定を変動ヘなど)出来る場合はあります。

しかし、住宅ローンを丸ごと変えたい時には他行に借り換える必要があり、以下のような手順が必要になります。

  • 新たに借入れする住宅ローンを検討する
  • 新たに借り入れる金融機関に借入の審査をする
  • 審査で承認がおりたら、現在借入れしている金融機関に一括返済の申し出を行う
  • 新たに借り換える金融機関で本申込みを行い、金銭消費貸借契約などを行う
  • 新たに借り換えた融資が実行される
  • 従前の金融機関のローンが完済
  • 従前の金融機関の抵当権を抹消し、新しい金融機関の抵当権を設定

特に複雑な手順ではありません。順番としては、新しく借り入れる金融機関の審査に承認してから、従来の金融機関に連絡をするという流れです。後は上記のような流れを金融機関が案内してくれますので、それに従って手続きすれば問題ありません。

借り換え時の諸費用

借り換えを行う時の注意点は諸費用がかかってくることです。具体的には以下のような諸費用がかかってきます。

  • 従来の金融機関に支払う手数料
  • 新しい金融機関に支払う手数料
  • 従来の金融機関から戻ってくる保証料
  • 新しい金融機関に支払う保証料
  • 登録免許税
  • 司法書士報酬料

従来の金融機関に支払う手数料について

従来の金融機関に支払う手数料は「全部繰り上げ返済手数料」です。つまり、3,000万円残債があれば、その残債を全て返済するための手数料ということです。「一部繰り上げ返済」であれば無料にしている金融機関も多いですが、全部繰り上げ返済の場合には3~5万円ほど手数料を取る金融機関が多いです。金融機関で確認しましょう。

新しい金融機関に支払う手数料について

金融機関に支払う手数料は金融機関によって全く違います。この金額は良く確認しておかないと予想以上の出費になります。金融機関の手数料は以下のようなパターンが多いです。

  • 手数料なし
  • 一律3~5万円
  • 借入金額の2%前後
  • 一律で30~50万円

特に、金利が低い金融機関は手数料を高く設定しているケースが多いので気を付けましょう。

従来の金融機関から戻ってくる保証料

保証料とは、保証人の代わりをしている保証会社に支払う費用のことです。この保証料は無料の金融機関もありますが、もし保証料を支払っていれば残期間分の保証料は戻ってきます。たとえば、以下のケースでみていきましょう。

  • 従来の金融機関で4,000万円、借入期間35年で住宅ローンを組んだ
  • 住宅ローンを組む時に保証料として80万円支払っている
  • 5年後に借り換えをするので残期間は30年
  • 5年の間に繰り上げ返済は一切していない

このような時には、残期間30年分の保証料が戻ってきます。あくまで80万円は「35年間という期間を保証する」ための金額なので、残りの30年は保証しなくて良いからです。返ってくる金額の目安は約68.5万円(80万円÷35年×30年)ですが、手数料なども掛かる場合があるので、あくまで目安として認識ください。

新しい金融機関に支払う保証料について

金融機関に支払う保証料は、手数料と同様に金融機関によって全く違います。こちらの金額も良く確認しておかないと予想以上の出費になります。金融機関の保証料は以下のようなパターンが多いです。

  • 保証料なし
  • 借入金額の2%前後

保証料は0円(金融機関が負担する)か、借入金額の2%前後のいずれかが多いです。つまり、借入金額4,000万円であれば、諸費用として80万円の差が出るということです。今の金融機関が0円だからといって、新しい金融機関の保証料も0円とは思い込まないようにしましょう。

登録免許税

登録免許税とは従来の抵当権を「抹消」する際の税金と、新しい金融機関で新たに抵当権を「設定」する際の税金がかかってきます。抹消する登録免許税は1物件辺り1,000円が目安の金額となります。抵当権設定時の登録免許税は、評価額の0.1%なので3,000万円の評価額であれば3万円ほどです。税率の詳細はホームページ※で確認ください。

※国税庁ホームページ
https://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7191.htm

  • 司法書士報酬料
  • また、前項の抵当権抹消及び設定時の登記は、司法書士に委任します。その司法書士に支払う報酬も諸費用に含まれるのです。司法書士報酬料は司法書士事務所によって異なりますが、目安としては5~10万円程度になります。

    借り換え時の比較

    借り換え時に注意したいのは「金利」と「諸費用」です。金利に関しては「総返済額」をしっかりチェックし、諸費用に関しては前項の諸費用を全て網羅して考える必要があります。つまり、金利の諸費用の正確なシミュレーションが重要ということです。

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    金利シミュレーションについて

    金利のシミュレーションは簡単です。ネットなどで「住宅ローン返済シミュレーション」などと検索すると、計算できるサイトがたくさん出てきます。その時にはきちんと「総返済額」で比較しましょう。

    例えば、借入金額4,000万円、借入期間35年、金利0.9%の住宅ローンを組むと、月々返済は111,059円となり、総支払額は46,644,881円となります。

    そして、5年後に金利0.6%、借入期間30年の住宅ローンに借り換えるとします。その時には以下の点に注意しましょう。

    1. 今まで支払った返済額の合計
    2. 残債はいくらか
    3. 残債ベースでの新たな総返済額

    まず①については月々111,059なので5年間支払った金額は6,663,540円になります。つまり②の残債は33,336,460円(40,000,000円-6,663,540円)になります。その残債を0.6%、30年で組むので月々101,188円、総返済額36,427,784円となります。

    つまり、今回借り換えることによる総返済額は43,091,324円(36,427,784円+6,663,540円)になり、差額は3,553,557円になります。つまり、借り換えることによって3,553,557円得をするということです。そして、借り換え時にかかる諸費用が、この差額以下であれば借り換えは成功ということです。

    上記は変動金利から変動金利の借り換え前提で行いました。これが固定金利でもフラット35でもべ―スの考え方は一緒です。

    おすすめは「住宅本舗」

    前項のように、金利と諸費用は意外と複雑です。そのため、借り換えを考える時には各金融機関のホームページを一つ一つ確認する必要があります。しかし、そのような手間を一切省き、住宅ローンの比較をしてくれる「住宅本舗※」がおすすめです。

    このサイトであれば上記で行ったような面倒な計算も全て行ってくれますし、一度に複数の住宅ローンに仮審査することができます。また、アプリ経由で審査をするので審査履歴も残りません。こちらのサイトで一旦シミュレーションをしてから借り換えは検討すると良いでしょう。

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    まとめ

    いかがでしたでしょうか。このように住宅ローンの借り換えは、金利だけを見て決めてはいけません。きちんと金利は総返済額、そして諸費用は全部の項目をチェックする必要があります。今は空前の低金利時代なので、ぜひ住宅本舗のサイトで借り換えを検討し、金融機関と良く相談しましょう。

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