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知らないと損する敷金の知識。経年劣化はオーナー負担

time 2018/05/02

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賃貸物件に住むときには敷金を支払います。礼金や仲介手数料をゼロにしている物件はありますが、敷金をゼロにしている物件は少ないでしょう。そんな敷金ですが、結論からいうと全額返還されるケースも多いです。

しかし、それは敷金の知識が必要であり、原状回復費用の負担する仕組みを理解する必要があります。そこで今回は、敷金、および原状回復費用について知っておくべき知識を解説していきます。

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敷金の役割

まず、そもそも敷金とはどのような費用であるかを確認しましょう。敷金とは、以下の目的のお金です。

  • 原状回復費用
  • 家賃滞納費用

敷金は、賃借人が賃貸住宅を借りるときに、貸主に対して支払います。敷金・礼金・仲介手数料のように、住宅を借りるときの初期費用として広く認知されているお金です。ただ、敷金はあくまで貸主に「預ける」お金であり「支払う」お金ではありません。あくまで、貸主に預け上記の目的で利用されるお金です。

つまり、その部屋から退去するときに、原状回復費用がかからなかったり、家賃滞納がなかったりすれば、預けた敷金はそのまま返還されるということです。

原状回復の費用負担

さて、敷金は前項の目的で利用されるお金であり、多くは退去時の原状回復費用として消費されます。しかし、結論からいうと、原状回復の定義に当てはめると、賃借人が原状回復費用を支払うケースは少ないです。

つまり、多くのケースで敷金はそのまま返還されることが多く、敷金を全額消費するほど補修費用を支払うことは少ないと言えます。ただ、それを知らない方も多いので、退去時に高額な原状回復費用を支払ってしまい、敷金が返還されないという事態は少なくありません。

原状回復の定義

「退去時に敷金が返還されない」「退去時に追加で原状回復費用を請求された」のような声をよく聞きます。これほど、敷金に関しての貸主・賃借人トラブルは多く、そのトラブルを防ぐために国土交通省では原状回復の定義を以下のように定めました。

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」

簡単にいうと、賃借人が普通に生活する上で消耗する「経年劣化」に関しては、賃借人ではなく貸主が負担するという内容です。言い換えると、賃借は故意や過失による損傷以外の傷や汚れは、負担する必要がないということです。

※国土交通省 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html

具体的な費用負担は?

では、どのような劣化が貸主負担であり、何をすれば賃借人負担になるかを、水回りなどの「場所」ごとに解説していきます。経年劣化という定義は曖昧ではあるので、事例を基に費用負担は貸主か賃借人かをイメージしましょう。

浴室

浴室の費用負担例は以下の通りです。
貸主負担:古くなった給湯器の交換費用
賃借人負担:使い方が悪くシャワーヘッドが壊れてしまった

当然、劣化による設備の交換費用は貸主負担ですが、使い方が悪くて破損した費用は賃借人の負担です。

キッチン

キッチンの費用負担例は以下の通りです。
貸主負担:冷蔵庫を置いていたことで黒ずんだクロスの張替え
賃借人負担:通常仕様の限度が超えるタイル部分の破損費用

良く勘違いされがちですが、冷蔵庫を置いていたことによるクロスの黒ずみも、貸主の負担とです。一見、賃借人の負担にもなりそうですが、冷蔵庫の背面のクロスが黒ずむのは、単に冷蔵庫を置いていただけに過ぎないからです

フローリング部分

フローリング部分の費用負担例は以下の通りです。
貸主負担:家具を置いていたことによるフローリングのへこみの補修費用
賃借人負担:飲み物をこぼして放置したことでできたカビの除去費用

家具を置いていたことによりできる、へこみなども貸主の負担です。ただ、通常では考えられない規模で陥没した個所などのように、賃借人の使い方が悪いことで発生した補修費用は賃借人の負担です。

壁部分

壁部分の費用負担例は以下の通りです。
貸主負担:日照などの日焼けによる変色部分のクロス張替え費用
賃借人負担:釘やねじなどを打ったことによる穴の補修費用

日照による日焼けなども、通常生活していればできるものなので貸主の負担です。ただ、釘やねじなどで穴をあけてしまうと、その補修費用は賃借人の負担です。

賃借人が気を付けるべきこと

上述した点を踏まえ、まず賃借人は通常の生活をしていれば、補修費用を支払うケースは少ないという点を理解しておきましょう。繰り返しますが、あくまで「経年劣化」は貸主負担です。

しかし、賃貸借契約時に以下のような特約を結んでいると、別途費用負担は発生します。

  • クリーニング費用として30,000円徴収します
  • 脱臭費用として一律10,000円徴収します

文言はさまざまですが、クリーニング費用として徴収するケースが多いです。また、前項のように国土交通省が指針を発表したため、貸主が原状回復費用を負担するケースが多くなりました。そのため、上記のような特約を設定している物件は多いので、自分の物件でも必ず確認しましょう。

また、経年劣化は貸主負担とはいえ、小さい子供やペットがいる場合は、どうしても室内は破損し汚れやすいです。そのため、小さい子供やペットがいるときには、賃借人の負担は大きくなる可能性があるので注意しましょう。

敷金に関するトラブル事例

さて、最後に実際にあった敷金に関するトラブルの数や事例をまとめます。賃貸物件に住んでいる人は参考にしてみてください。

※国民生活センター 賃貸住宅の敷金、ならびに原状回復トラブル
http://www.kokusen.go.jp/soudan_topics/data/chintai.html

トラブルの数

以下が国民生活センターに寄せられた相談件数です。

  • 2012年:14,222件
  • 2013年:13,921件
  • 2014年:13,913件
  • 2015年:14,230件
  • 2016年:13,897件
  • 2017年:9,355件

2017年は多少下がっていますが、上記のようにコンスタントに年間1万件~1.4万件ほどの相談が寄せられています。この相談件数を見るだけ、敷金に関するトラブルが多いことが分かります。

トラブル事例

実際に国民生活センターに寄せられている事例は以下のような相談内容です。

  • 数年間住んだアパート退去時にガイドラインに沿わない高額な金額を請求された
  • 借家の退去時にクロスの床の傷による高額なリフォーム費用を請求された
  • 借家からの退去時に清掃をしたがクリーニング費用として15万円請求された
  • 賃貸アパートの畳とふすまの補修費用をグインに請求された。汚していないのにおかしい

このように、残念ながら国土交通省がガイドラインを出した後でも、このような相談が寄せられている現状です。まずは、原状回復費用を支払うべきかどうか、退去立ち合いのときに話し合いましょう。持ち越してしまい、実際に傷や汚れを補修された後だと、どのような状態だったかが分からなくなります。

まとめ

賃貸物件を退去するときは、なるべく敷金は返還して欲しいものです。しかし、逆に貸主側としては、できるだけ敷金から原状回復費用を充当したいと考えます。

そのため、敷金返還によるトラブルは多く、問題視されているのです。上述した内容を良く理解し、賃借人が負担しなければいけないケースを覚えておきましょう。そうすれば、敷金はある程度返還されるはずです

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