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自分以外の名義の不動産を売る方法と注意点・リスクとは?

time 2018/05/02

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多くの不動産売買は、自分の名義の不動産を売買します。しかし、何かの事情でほかの人の名義である不動産を売買するときもあります。今回は、そんな自分以外の名義の不動産売却の方法や、注意点などを解説するので、たとえば親名義の不動産売却を検討している人は参考にしてください。

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不動産における「名義」とは?

まずは、そもそも不動産における「名義」について解説します。不動産の名義を改めて確認することは少ないと思うので、まずは不動産の名義の調べ方や一般的な名義について理解しましょう。

なぜなら、自分以外の名義の不動産を売却するときは、名義人の許可を取る必要があるからです。特に、相続が発生していると、名義人が正確に分からないケースがあります。しかし、名義人をしっかり調べないと、他人名義の不動産を売却することはできません。

名義の調べ方

不動産の名義は登記簿謄本に記載します。不動産を購入した場合などに、法務局へ行き必要書類を提出することで謄本に自分の名前が載るということです。その謄本を持って、第三者へ不動産の名義を主張できます。

また、2008年に法律が改正され、2008年以前は登記簿謄本の内容は「権利書」に記載されていました。一方、2008年以降は登記識別情報に記載されます。そのため、マンションの築年数などによって、権利書があるか登記識別情報があるかは異なるということです。

ただ、権利書や登記識別情報に記載されているのは、あくまでその当時の名義人です。その後、変更している可能性があるなら、法務局で登記簿謄本を取得し、名義を確かめましょう。仲介業者に依頼すれば、有料のケースも多いですが謄本の取得は行ってくれます。

名義人は誰になるか?

一般的に、その不動産の名義人には、その不動産を購入したときに「お金を出した人」です。ちなみに、相続による名義変更であれば、「相続人」が名義人です。

そのため、たとえば売却する不動産を、以下のように取得しているケースは名義人が複数人いる可能性があります。
・複数の相続人がいる状態での相続
・ダブルローンでの購入
・頭金援助ありでの購入

相続人が複数人いる状態の相続は、相続人が持ち分割合によって登記している可能性があります。ダブルローンは連帯債務のローンになり、たとえば夫と妻がそれぞれ別のローンを組んで不動産を取得するという方法です。その場合も、基本的には妻と夫の共有名義となっています。

また、親から頭金を援助されるなど、ほかの人から資金援助された場合は、資金を援助した人の名前も登記されるのが一般的です。仮に、親から500万円援助されたのに名義にないということは、その500万円は贈与という扱いになり、贈与税がかかるリスクがあるからです。

委任状で代理人になる

名義人の確認方法が分かったところで、次は実際に他人名義の不動産を売却する方法です。結論からいうと、委任状を利用して、自分自身が代理人になることで他人名義の不動産を売却できます。

委任状とは?

委任状とは、文字のとおり売却を第三者に「委任」する書面のことです。この委任状を作成することで、代理人に対して売買に関する権利を委任していることの証明になります。

逆にいうと、この委任状がなければ、夫や妻、子供だとしても不動産を勝手に売ることはできません。

委任状の作成

委任状の作成方法は、ネットなどからフォーマットをダウンロードするか、仲介を依頼している不動産会社にフォーマットをもらって作成します。委任状に決まった形式はありませんが、たとえば子供が親の代わりにマンションの売却をする場合は、以下のような文面です。

「私(売主である親)は上記の者(子供)を代理人として、××マンション○○号室の媒介契約、売却活動、申し込み、契約、引渡しに関しての一切を委任する」

上記のような文言にすることで、売却に関する全ての権利を委任できます。逆に、「媒介契約、売却活動を委任する」という文言であれば、申し込み・契約・引き渡しについては委任されません。

また、委任状とセットで、委任者の実印と印鑑証明、そして代理人の身分証明書が必要です。その委任状に委任者が実印を押し、印鑑証明と照らし合わせることで整合性を確かめます。そして、代理人は身分証明書を提示することで、委任されていることを証明するという流れです。

委任状の注意点

委任状にて代理人が売買する場合は、所有者(委任した者)との意思確認が重要です。というのも、前項のように不動産売却に関する全てを委任するということは、代理人がその不動産の売却価格や引き渡し時期を自由に決められます。

つまり、相場よりかなり下回った金額で売却することもできますし、いつ引き渡すかも代理人が決めることができるのです。一方、委任者には委任者の希望があり、その希望は売却過程で変更する場合もあります。たとえば、「2,500万円が下限だったけど引き上げたい」のような話は良くあることです。

そのため、リアルタイムで委任者との意思確認を密に行い、売却価格と引き渡し時期をすり合わせておく必要があります。このすり合わせをしておかないと、委任者の希望額を下回って申し込みを受けてしまったなどの事態になりかねません。

代理で売るケース

このように委任状を作成して代理人が不動産を売却するケースは多くはありませんが、以下のようなケースで行います。

  • 親が高齢で売却活動が難しい
  • 仕事で忙しい夫に変わり引き渡しだけ受ける

特に後者の「部分的に委任するケース」は少なくありません。たとえば、夫が仕事でどうしても抜けられないときに、妻が代わりに鍵の引渡しにいくときなどです。

特殊な売り方

前項で解説した委任状による売却が最もスタンダードな売却方法です。ただ、例外として以下2つのケースも知っておきましょう。

  • 共有名義の売却
  • 名義を変更する

特に、共有名義の売却はケースとしては多いと思います。

共有名義の売却

先ほども少し触れましたが、名義が共有の場合には名義人全員の許可が必要です。つまり、委任状は名義人全員から取得する必要があります。そのため、たとえば相続で取得した不動産などは、代理人と委任者(所有者)が疎遠の場合もあるので要注意です。

その状態だと、所有者の1人と連絡がつかなかったり、その所有者が亡くなって別の相続人の名義だったりすることもあります。いずれにしろ、そのような場合は名義人の選定や委任状の作成に時間がかかるので、早めに委任状の準備をしておきましょう。

ただ、自分も名義人であり、別の名義人の代理をするケースもあります。たとえば、夫Aと妻Bがそれぞれ所有者として1/2ずつ登記されているマンションを、妻Bが主導で売却活動するようなケースです。この場合、夫Aは委任状を作成し、妻Bを代理人にできますし、その逆も可能です。

名義を変更する

最後に、名義を変更して不動産を売却する方法について解説します。要は、委任状を作成せずに、名義人を変更することで代理人が所有者になってしまうということです。このケースは、基本的に贈与と見なされるので避けた方が良いでしょう。

たとえば、親名義の不動産を子供の名義に変更するということは、子供へ無償で不動産を譲り受けたという扱いです。この行為が許されるのであれば、全ての財産を子供名義にすれば相続税は発生しません。

そのため、このような行為は贈与と見なされ、高税率な贈与税がかかってくるので注意しましょう。

まとめ

自分の名義でない不動産の売買は、上述したように委任状の対応です。印鑑証明などの必要書類もあり、文言も自分で作成すると間違えるリスクがあるので、できれば仲介を依頼している不動産会社に頼むと良いでしょう。

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不動産の価格は一般的に非常に分かりにくいですよね。多くの人が一生に一度、多くて二度までしか買わないモノですので、相場感覚(相場観)がないという点が理由です。相場を調べる方法で一番早い方法は査定をしてしまうことです。

「大体この位の金額で売却できます」という、目安の金額を、基本的には物件情報さえあれば1~2営業日程度で査定価格が算出されます。

また、複数の会社に査定依頼するというのがポイントです。1つの不動産会社だけでは適正価格とは言えません。そこで便利なのが、ここ数年で盛り上がっているインターネットの査定会社を使った相場査定方法です。

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