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知って得する、物件賃貸時の貸主が払う不動産会社への仲介手数料の相場。売買時とはルールが異なるので注意!

time 2018/05/02

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不動産を賃貸するときも売買するときも、仲介してくれた不動産会社に仲介手数料を支払います。しかし、その仲介手数料の仕組みを知らない方も意外といます。

売買は機会が少ないので仕方ないとはいえ、賃貸は多くの人が経験しているはずです。その状況にも関わらずに、賃貸の仲介手数料の仕組みを把握していないということは、損をしている可能性があるということです。そこで今回は、賃貸と売買の仲介手数料の違いや、ポイントについて解説します。

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賃貸時の仲介手数料

賃貸時の仲介手数料額と売買時の仲介手数料額は異なります。まずは、この2つの手数料額がどのように異なるかを理解しましょう。

売買時の仲介手数料

売買時の仲介手数料は、以下のように売買価格に応じて手数料率が決まっています。
・売買価格が200万円以下:売買価格×5%
・売買価格が200万円超~400万円以下:売買価格×4%+2万円
・売買価格が400万円超:売買価格×3%+6万円

上記で計算した金額に消費税が加算されます。また、これで算出した金額は、あくまで不動産会社が売主および買主に請求して良い仲介手数料の「上限」です。

つまり、必ずその金額になるとうわけではなく、その金額以下であればいくらでも良いということです。この仲介手数料率は、不動産会社と結ぶ「媒介契約」に明記します。

たとえば、2,650万円のマンションを売却したときは、
「(2,650万円×3%+6万円)×消費税1.08」という計算式になり、923,400円がこのケースで請求して良い仲介手数料です。

仮に、売主がX社に売却を依頼したとします。そのとき、X社が買主を見つけてきたら、X社は買主からも売主からも最大923,400万円ずつもらうことができます。一方、別の会社から買主を紹介されたら、X社は売主からしか最大923,400円しかもらえません。

賃貸時の仲介手数料

さて、次に賃貸時の仲介手数料ですが、賃貸時は貸主・借主から合計で「月額賃料の1カ月分×消費税」が、不動産会社が請求して良い仲介手数料です。

そのため、一般的に賃貸の仲介手数料は以下のパターンに分かれます。
パターン① 貸主:家賃1か月分   借主:0円
パターン② 貸主:0円         借主:家賃1か月分
パターン③ 貸主:家賃0.5か月分 借主:家賃0.5か月分

このように、不動産会社がもらって良い仲介手数料の上限は、月額家賃の合計1か月分なので、その内訳は自由に変えられることができます。一昔前は「借主の仲介手数料0円」をアピールしている物件も多かったですが、その場合には不動産会社は借主から月額賃料の1か月分を徴収しています。

最近では、パターン②が多くなってきており、貸主が仲介手数料と敷金・礼金を支払うため、初期費用だけで家賃の3か月分以上かかるケースも多いです。この仲介手数料は貸主と不動産会社が決めるので、基本的に借主は従うだけです。

賃貸時の仲介手数料のポイント

さて、賃貸時と売買時では根本的にルールが異なるという点がご理解いただけたと思います。次に、賃貸時の仲介手数料に関する以下のポイントを解説していきます。

    • 賃貸時の仲介手数料を抑える方法
    • 賃貸時の仲介手数料は値引きできる?

賃貸時の仲介手数料を抑える方法

賃貸時の仲介手数料を抑える方法は、仲介ではなく「管理物件」を狙うことです。少々ややこしいのですが、不動産を賃貸するときは仲介会社と管理会社がという2種類の不動産会社が間に入る場合があります。まずは、このケースに重要な「サブリース」を理解しましょう。

サブリースについて

賃貸物件を運営する場合に、「サブリース」という方法で運営することがあります。サブリースとは、自分の物件をまずX社というサブリース業者に貸し、そのサブリース業者から一般の借主へ転貸するという流れです。

このサブリースをすることで、貸主は空室時でもサブリース業者から賃料をもらえます。一方、サブリース業者は、貸主から10%程度の管理手数料を毎月もらえるので、通常の管理より高い手数料がもらえます。

このサブリースしている物件を、サブリース業者が直接仲介しているケースがあり、その場合には大抵仲介手数料はゼロです。なぜなら、「仲介」しているわけではなく、サブリース業者が自ら貸主だからです。

そのため、サブリースでなくても、不動産会社がオーナーの物件で、自ら貸主を募集している場合も仲介手数料はゼロ円です。

注意点

たとえば、貸主Aさんが自分のマンションの賃貸時にサブリースを選択し、サブリース業者Y社を選定したとします。その場合、サブリース業者Y社は転貸するために広告を出します。そのときの広告には「仲介手数料:0円」となっているはずです。

しかし、この場合に借主が別の不動産会社P社を通じてその物件を紹介されたとします。その場合、借主はP社に対して仲介手数料を支払わなければいけなくなるのです。

つまり、仲介手数料0円の物件の場合、その広告をしている不動産会社に直接連絡しないと、本来0円であるはずの仲介手数料が発生する場合があるということです。

賃貸時の仲介手数料は値引きできる?

結論からいうと、賃貸時の仲介手数料の値引きは難しいです。売買時は仲介手数の値引きができる可能性はありましたが、賃貸時はほぼ無理と思って良いでしょう。

理由は?

その大きな理由は、そもそも仲介手数料額が小さいという点です。たとえば、月額7万円の家賃の物件であれば、不動産会社がその物件から得られる仲介手数料は、基本的には最大でも7万円です。その7万円で広告費も人件費もまかなう必要あるため、そこからの値引きは厳しいのです。

また、仮に「仲介手数料:借主が1か月分負担」という物件だとすれば、上述の通り貸主が1か月分の仲介手数料を負担しているケースがほとんどでしょう。そのため、仮に借主が仲介手数料を値引きするとしたら、不動産会社は貸主へ仲介手数料を請求しなければ収益は減ります。

貸主の立場

しかし、貸主の立場からすると「一度取り決めたことをなぜ変更する?」と思うので、実際には貸主に負担を求めるのは難しいです。そうなると、値引き分はそのまま不動産会社の赤字になるので、不動産会社は仲介手数料の値引きには応じないということです。

仲介手数料を抑えたいのであれば、上述したような仲介手数料がゼロ円の物件を狙いましょう。今は、ネット検索するときに「仲介手数料ゼロ」などを選択できるので、それを活用するのも良いでしょう。

まとめ

このように、賃貸時と売買時の仲介手数料は全然違います。特に、賃貸時の仲介手数料額は決して多いとはいえないので、値引きは難しいと思っておきましょう。代わりに、仲介手数料額がそもそもゼロ円の物件を探すなど、自分のやり方次第で手数料額は抑えることができます。

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不動産の価格は一般的に非常に分かりにくいですよね。多くの人が一生に一度、多くて二度までしか買わないモノですので、相場感覚(相場観)がないという点が理由です。相場を調べる方法で一番早い方法は査定をしてしまうことです。

「大体この位の金額で売却できます」という、目安の金額を、基本的には物件情報さえあれば1~2営業日程度で査定価格が算出されます。

また、複数の会社に査定依頼するというのがポイントです。1つの不動産会社だけでは適正価格とは言えません。そこで便利なのが、ここ数年で盛り上がっているインターネットの査定会社を使った相場査定方法です。

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