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通常3%の売却仲介手数料の不動産業者、なぜ実現できる?売れないリスクとは

time 2016/08/16

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通常3%の売却仲介手数料の不動産業者、なぜ実現できる?売れないリスクとは

不動産を売却する時には、不動産会社に仲介を依頼します。物件価格にもよりますが、不動産会社に支払う仲介手数料は約3%になります。勿論、不動産は1千万円単位の価格なので3%とは言え数十万~数百万円の手数料収入になります。しかし、人にとってはこの金額だけで、なぜ会社として成り立つのか?と思う方も少なくありません。
そこで今回は、なぜ仲介手数料3%で不動産業者が実現できるのか?をテーマにお話していきます。

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不動産業者に支払う仲介手数料は?

不動産業者に支払う仲介手数料は、以下のように物件価格によって異なってきます。物件価格は税抜き価格になります。

  • 物件価格200万円以下:物件価格×5%
  • 物件価格が200万円超:物件価格×4%+2万円
  • 物件価格が400万円超:物件価格×3%+6万円

上記の金額に消費税がかかりますので、例えば税抜き物件価格が2,500万円の場合は約87.5万円の仲介手数料になります。また、この仲介手数料は売主からも買主からも貰える手数料です。

例えば、仲介会社X社が売主Aさんから2,500万円のマンションの売却を依頼されたとします。広告などを展開して、自ら買主であるBさんを見つけてきたとします。この時にAさんとBさんの売買が成立したら両者から手数料を貰えますので、87.5万円×2の約175万円の手数料収入になります。

不動産業者の支出とは

前項では仲介を主業とする不動産業者の収入の話をしました。その収入に対して、不動産業者が支出する、いわゆる「経費」と呼ばれるものは以下のような項目になります。

  • ①店舗や会社の維持費(家賃や光熱費など)
  • ②周辺機器・付属品代(PCや携帯、その他付帯設備など)
  • ③広告投下費用
  • ④人件費

例えば、不動産の分譲を営む会社ですと、経費はもっと掛かってきます。「建築費」は億単位のお金が掛かりますし、「営業活動費」もマンション1棟を売ろうとした時には億単位の費用が掛かります。つまり、不動産業の中でも仲介業に関しては「経費」が小さく抑えられるのです。

そのため、一見少なく見える「3%」という手数料でも会社として成り立ちます。裏を返すと、仲介を主業としている不動産業者は、いかに経費を抑えて収入を多くするかが大事になってくるのです。

不動産業者のリスク

前項の収入と支出の話を受けて、仲介不動産業者はまず「収入を増やす事」、そして「支出を抑える事」という単純な要素で利益を伸ばす事ができます。

そのため、以下のような事には弱く、「リスク」と言えます。

  • ①一般媒介契約
  • ②手数料が少ないのに手間が掛かる物件
  • ③物件数が増えない

上記①の一般媒介契約とは、売主が複数の不動産業者に売却を依頼できる契約になります。つまり、不動産業者からすると自分の会社が仲介できるか分かりません。そのため、仲介できなかったこと(手数料収入が0円)を考えて、広告費や人件費を投下しにくいのです。だから、仲介会社は専任媒介契約や専属専任媒介契約を結びたがるのです。

上記②については、例えば売却価格が500万円程度(手数料約22万円)なのに、売主の注文が多かったり、物件が遠方にあるため案内に時間が掛かったりする場合です。効率が悪くなり、たくさんの物件を仲介出来ないので、結果的に収入減に繋がります。

上記③は、仲介を担当する物件数が増えない時です。その時は不動産会社によっては、手数料率を
下げてでも物件数を増やすケースもあるので、手数料は少なくなります。

まとめ

いかがでしたでしょうか。仲介不動産業者の利益と支出、そしてそこから3%の手数料でも実現できる理由が分かったと思います。商売に必要な「仕入れコスト」が非常に少ない点と、そもそも価格が高単価の商品を集まっているので3%の手数料収入でも会社として成り立っているのです。しかし、その分支出を減らす努力や、回転数を上げて収入を増やす努力は欠かせません。

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不動産の価格は一般的に非常に分かりにくいですよね。多くの人が一生に一度、多くて二度までしか買わないモノですので、相場感覚(相場観)がないという点が理由です。相場を調べる方法で一番早い方法は査定をしてしまうことです。

「大体この位の金額で売却できます」という、目安の金額を、基本的には物件情報さえあれば1~2営業日程度で査定価格が算出されます。

また、複数の会社に査定依頼するというのがポイントです。1つの不動産会社だけでは適正価格とは言えません。そこで便利なのが、ここ数年で盛り上がっているインターネットの査定会社を使った相場査定方法です。

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