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マンション(不動産)は、オリンピック景気の2020年前と後、いつ売るべき?オリンピックによる影響と今後の相場の展望まとめ【高値で売り抜けろ!】

time 2016/05/21

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マンション(不動産)は、オリンピック景気の2020年前と後、いつ売るべき?オリンピックによる影響と今後の相場の展望まとめ【高値で売り抜けろ!】

オリンピックの開催前と開催後、どちらでマンションを売るべきか?という質問を良く受けますが、結論から言うと「オリンピック前に売却した方が無難」と答えます。オリンピック後も地価やマンション価格が上昇する可能性もありますが、少なくとも「今」不動産価格が高水準であるのは事実であるからです。

2020年の東京オリンピック開催が決まってから「オリンピック景気」という言葉を良く聞くようになりました。オリンピック決定により様々なインフラ整備のための財産出動や、各国からの流れてくるお金で日本が潤い、景気が向上することを指します。

不動産もオリンピック景気の恩恵を受け、価格上昇がはじまり、不動産会社の業績も軒並み良い方向に向かっています。そんな「今(オリンピック前)」不動産価格はどうなっているのか?何故「今、マンションを売った方が無難」なのか。それについてお話します。

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マンションの価格はどう推移している?

「いつマンションを売るべきか?」については、そもそも「今のマンション価格はどうなっているのか?」から見ていきましょう。

まずは直近の新築マンション価格推移です。下記のホームページから詳細はご覧頂ければと思いますが、首都圏、近畿圏で分譲されている新築分譲マンション価格は、直近10年の中でも最も高い水準に位置しています。

中古マンションも同じ事が言えます。中古マンションは基本的には新築マンションの価格推移と同じような波を描きます。しかし、中古マンションが新築マンションの価格を追随しないケースもあるのです。例えば、一昔前に起こったネットバブル(2000年代初頭)時代は、投資用不動産の上昇に伴いマンション価格も上がりました。しかし、その上昇は短い期間であり、中古マンションが追随する前に新築マンションの価格は下落したのです。

つまり、不動産価格が上昇する明確な根拠がないにも関わらず上昇してしまったマンション価格は、中古マンションが追随する前に下落していくということです。裏を返せば、今回は完全に新築マンションの上昇を中古マンションが追随しているので、明確な根拠(オリンピック)の元で不動産価格は上昇しているということになります。

※「新築マンション価格」 国土交通省HPより引用  不動産経済研究所調べ
http://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-jutaku-2_tk_000002.html

※「中古マンション価格」 東京カンテイ 『中古マンション70㎡換算価格推移』2015年(年間版)
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/c2015.pdf

なぜオリンピックの開催決定でマンション価格が上がるのか?

前項までで、マンション価格は直近10年で最も高い水準である点をお話しました。また、その根拠がオリンピック効果という点も合わせて話ました。しかし、何故オリンピックの開催が決定するとマンション価格が上がるのでしょうか?その理由を知らないと、オリンピック後にマンション価格がどうなるかを予想することは出来ません。

建築費の上昇

オリンピック開催が決定し、マンション価格の上昇に一番大きな影響をもたらせたことは建築費用の上昇です。下記のホームページの通り、建築費は2012年頃から急激に上昇しています。これにはオリンピック誘致成功(2013年9月)以外に、2011年の東日本大震災が起因(詳細は後述します)しています。

建築費の上昇が、何故マンション価格の上昇に大きな影響をもたらせているか?それは、マンション価格を構成している要素の、半分以上が建築費用だからです。不動産会社やマンションによっても異なりますが、マンションの価格構成は建築費が5~6割程度、土地代が3割程度、販売促進費用が1割程度、残りが利益というような構成になっています。それ故、建築費が上昇するとマンション価格が上がるのです。

建築費の上昇理由が大切

建築費が高騰しただけではマンション価格が単純に「上がってしまう」だけで、その上昇したマンションを購入してくれる人がいなければ不動産市況は落ち込みます。先ほど申し上げたネットバブルはまさにこの現象で、根拠なく挙がったマンション価格を誰も受け入れられずに購入者が減り、それにより一度上がったマンション価格もすぐに下落したのです。

つまり、オリンピック効果で上がったマンション価格を、消費者は「受け入れたか?」という点が大事になります。下記のホームページを見て頂くと分かる通り、マンション価格が上昇してからもマンションの契約率は高い水準を保っています。これは、建築費の上昇理由が「オリンピック効果」という明確な根拠で上がったためです。

明確な根拠があるということは、不動産価格だけではなく、その他の商品も上昇しています。という事は、会社の業績も上がり、それに伴い賃金も上がっているということです。つまり、根拠のある不動産価格の上昇は、日本全体の景気上昇を指していること言う事になります。

※不動産協会ホームページ
http://www.fdk.or.jp/mansion/mansion/keiyaku_shutoken.html

オリンピック効果はいつまで続くのか?

前項までで、「現在、マンション価格は高水準である」という点と、「その価格には根拠がある」という点をご理解頂いたと思います。本題に戻りますが、「オリンピックの前と後どっちに売るべきか?」という問に対しては、そもそもこのオリンピック効果はいつまで続くのか?を考えなければいけません。

これを考える上で一番大事になってくるのが、やはり建築費になります。建築費の上昇はマンションに一番大きな影響を与えるという点と、建築費が下がり始めるという事は、オリンピック効果の終わりを迎えている可能性が高いからです。

オリンピック効果による建築費の上昇理由は、「資材価格の高騰」「人件費の高騰」が挙げられます。オリンピック開催を期に、各施設の建築や改修、インフラの整備などにより建築物が増えます。当然、建築資材の需要が増えていきますので、資材価格は上がっていくのです。同じ理由で人手不足により人件費が高騰します。この2つの現象が建築費の上昇に繋がっているのです。

つまり、オリンピック効果により建築費が今後どうなるか?はこの2点がどうなるか?を考えれば分かります。結論、今後は少しずつこの2点の価格は下がってくると考えられます。理由は2016年5月時点で、オリンピックに伴う建築計画は概ね終了しているからです。

ゼネコンの選定や建築計画は既に出来上がっている状態で、人手の確保や資材の確保に関しては今後行う事業もあると思いますが、年々減っていくことは間違いないです。そうなると、建築資材と人手の需要が減り、金額が下がります。それ故、建築費用も下がっていくと考えられるのです。

建築費用が下がっていくという事は、企業が利益率や販売費用を極端に上げない限りは、新築マンションの価格は少しずつ下がっていくでしょう。そうなると新築マンション価格に連動する中古マンション価格も下がるので、「高く売れるチャンス」がどんどん減っていくという事になります。

まとめ

冒頭で申上げた通り、オリンピックが終わった後もマンション価格は上昇するかもしれません。それは日本全体の景気が更に良くなり、オリンピックの建築計画が全て終了した後でもマンション価格を高水準で維持出来ている時です。

しかし、現にマンション契約率は少しずつ下がって行っており、日銀が目標にしているインフレ率も達成は困難な状態になってきました。つまり、今後景気が上向く可能性は高くないということです。

従って、今後の不安定な景気に期待してオリンピック後を待つよりは、事実としてマンション価格が高水準にある「オリンピック前」にマンションを売却した方が無難という回答になるのです。

そして、高値で売るなら事前に自分の不動産の相場を知っておくことが重要なのです。
参考記事:持ち家・マンションなど不動産の売却は、一括査定サイト・不動産売買情報サイトで相場を調べて最高値で売ろう!

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不動産の価格は一般的に非常に分かりにくいですよね。多くの人が一生に一度、多くて二度までしか買わないモノですので、相場感覚(相場観)がないという点が理由です。相場を調べる方法で一番早い方法は査定をしてしまうことです。

「大体この位の金額で売却できます」という、目安の金額を、基本的には物件情報さえあれば1~2営業日程度で査定価格が算出されます。

また、複数の会社に査定依頼するというのがポイントです。1つの不動産会社だけでは適正価格とは言えません。そこで便利なのが、ここ数年で盛り上がっているインターネットの査定会社を使った相場査定方法です。

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もっと詳しく知りたい方はこちらの記事も。→ 持ち家・マンションなど不動産の売却は、一括査定サイト・不動産売買情報サイトで相場を調べて最高値で売ろう!

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