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airbnb初心者でも儲かるホストに!物件・部屋の探し方、初期費用・経費や粗利のまとめも

time 2016/07/21

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airbnb初心者でも儲かるホストに!物件・部屋の探し方、初期費用・経費や粗利のまとめも

airbnbをご存知でしょうか。名前は聞いた事はあるけど、詳しくは知らないという方も多いと思います。airbnbは今後日本で流行り経済効果が期待されているモノの一つです。airbnbを利用した新たな投資なども増えていますので、今の内からairbnbで儲ける方法を知っておきましょう。

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airbnbの概要

まずは、そもそもairbnbとはどんなものか?という点から説明します。

airbnbとは?

airbnbを一言で言うと、民泊を仲介してくれるサイトの事です。民泊とは、ホテルや旅館ではなく一般の家にお金を支払い(またはホームステイのように支払わない場合もある)宿泊することを言います。airbnbを利用して、旅館やホテル以外の宿泊先を探して、お金のやりとりもairbnbを介してする事ができます。

airbnbはまだ日本ではそれほど普及していませんが、2008年にアメリカで誕生して以降、世界で190か国近く、利用者人数は6,000万人を超えるほど、世界では普及しているサービスになります。

airbnbの利用者はどんな人?

前項からも分かるようにairbnbを利用する方は外国人の方が多いです。利用する目的は「ホテルや旅館よりも安価な場所に宿泊したい」や、「そもそもホテルや旅館の予約が取れなかった」、また「現地の暮らしを体験してみたい」というような理由もあります。airbnbは普通で宿泊できないような、洞窟の中やお城などにも泊まれるチャンスがあるので、非日常を体験できるという点からも人気です。

airbnbはどのようにして支払うの?

airbnbに関連して多い質問の人一つが、「お金のやり取り」についてです。

お金のやりとりの仕方

宿泊施設のオーナー(ホスト)と宿泊客(ゲスト)のお金のやり取りは、上述したようにairbnbのサイトを介して行う事が出来ます。これがairbnbが支持されている大きな理由の一つです。つまり、ホストとゲストの間で直接お金のやり取りが発生しないため、お互い楽でストレスやトラブルが発生しないのです。

流れとしては以下のようになります。

  • ゲストが宿泊代金をairbnb社に入金
  • airbnb社がそのお金をホストへ送金
  • airbnb社はゲストから10%、ホストから3%の手数料を徴収

このairbnb社がホストにお金を送金する時には、原則24時間以内に送金しますので、自分の施設を宿泊させている最中にゲストからお金を受け取る事ができます。この送金の迅速さもairbnbが評価されている理由の一つです。また、ホストの要望で「10万円になったら送金」「50万円になったら送金」のように、自由度が高いのも魅力の一つです。

通貨が違う場合の対応

airbnbは上述のように世界各国で利用されていますので、支払時の通貨の問題が発生します。例えばゲストは米ドルで支払いたいと言っているが、自分は日本円で受け取りたいという場合です。このように通貨が異なる場合の支払いは、結論から言うとairbnbの方で自動的に通貨換算をしてくれます。

為替レートに関してはトラブルが起きないようairbnb社が「基本為替レート」と「調整済為替レート」という2種類の為替レートで算出します。また、通貨が異なる場合でもairbnbが通貨換算してくれるので楽です。例えば、ゲストが米ドルで支払ったとしてもairbnbが(手数料が3%掛かります)自動的に為替レートに応じて日本円に変換して、ホストへの送金は日本円で行います。

物件の探し方

それでは、具体的にairbnbで利用する物件の探し方をご紹介します。

基本的には賃貸マンション

結論から言うと、airbnbに利用する物件は基本的には賃貸マンションがベストです。

分譲マンションと賃貸マンションの購入

分譲マンションと賃貸マンションの購入(言い換えると投資用マンションの購入)を避けた方が良い理由は以下です。

  • ほとんどの物件が管理規約上でairbnb利用を規制されている(不特定多数の出入はNGなど)
  • 初期投資が高くなりすぎて利益を上げるのが困難
  • 絶対数が少ないためエリアが選べない

この3点の中で、特に管理規約の問題が大きいです。基本的にはオーナー(分譲マンションで言うと入居者全員で構成する「管理組合」がオーナーのようなイメージです)の許可がないとNGです。分譲タイプですと、この「許可」が中々下りないのです。

投資用マンションであれば、管理規約で縛っていないタイプもありますが、「初期費用」と「数が少ない」という理由で避けた方が良いでしょう。

一戸建ての購入や賃貸

一戸建ての購入や賃貸を避けた方が良い理由は以下です。

  • 一戸建ては土地部分の金額が高いが、airbnbにおいて土地部分は意味がない(あくまで建物に泊めるだけなので)
  • 初期投資が高くなりすぎて利益を上げるのが困難
  • 物件価格がマンション以上になるので、宿泊料を上げざるを得ない

そもそも投資用不動産として一戸建てが挙がらない事からも分かるように、一戸建てをairbnbに利用するには避けた方が良いです。

ターゲットは外国人

物件の種類は「賃貸マンションが良い」と分かった所で、次は実際にどのような物件を選ぶべきかという話です。まず大事なことである、ターゲットは外国人だと認識した上で、以下に注意しましょう。

  • そもそもオーナと管理会社の許可(airbnbを利用した又貸し)を受けている
  • 外国人が好むスポットに行きやすい事
  • 周辺施設が豊富であること

そもそもオーナと管理会社の許可(airbnbを利用した又貸し)を受けている

これは必須で守るべき事項です。許可を受けていないと、違約となり強制的に退去させられる恐れがあります。そうなると、初期費用を投じた分が無駄になってしまい、airbnbで儲けるどころから赤字になってしまいます。

外国人が好むスポットに行きやすい事

例を挙げるとすると、「浅草」や「渋谷」や「新宿」などです。そのエリアに「タクシーで行きやすい」や「電車一本で行ける」など、外国人に分かり易いポイントである必要があります。

例えば「入谷」や「三ノ輪」は、日本人には大人気エリアとは言い難いです。しかし、入谷や三ノ輪は上野や浅草という日本を代表する観光名所からは近いので、外国人には人気のあるエリアなのです。つまり、賃料は低く抑えられるけれどもairbnbを利用しての宿泊代は割と高く設定できる、利益の出しやすいエリアになります。

周辺施設が豊富であること

また、旅行をした経験がある方は分かると思いますが、いくら安全な街だったとしても、ホテルから離れた観光スポット以外の場所には行きたくない方が多いです。そのため、何か必要なモノがあるばホテル(今回の場合は宿泊する賃貸マンション)から商業施設が近いことは、外国人にとっては有り難い立地になります。

このように、あくまでairbnbを利用したターゲットは外国人であり、外国人が好むであろう立地に賃貸マンションを探す事が、利益を生む鍵になります。

初期費用や経費、粗利について

最後にairbnbを利用した時の初期費用や経費、粗利についてです。

通常の賃貸マンションと同じ

基本的には、通常の賃貸マンションに引越しをする時と同じ金額の初期費用が掛かります。

  • 敷金:家賃1~2か月分
  • 礼金:家賃1~2か月分
  • 家具購入費:数万円~10数万円以上
  • 家電購入費:数万円~10数万円以上
  • 運搬費:数万円~10数万円

敷金、礼金

airbnbを利用した時には、若干相場より家賃が高くなる可能性もあります。なぜなら、オーナーからしてみると、通常の賃貸よりも住戸が劣化するリスクや、周辺住民とのトラブルリスクが高くなってしまうからです。敷金と礼金に関しては、賃貸マンションのオーナーによって設定額はマチマチなので、どの程度費用が掛かるかは計算しておきましょう。

家具購入費

家具に関しては、どの程度豪華にするかによって金額は異なります。しかし、少なくともゲストが何日間か滞在して不満を感じないためには以下のような家具が必要です。

  • ソファor椅子
  • TVボード
  • ダイニングテーブル
  • ベッド

それぞれの大きさや数については、その部屋に何人宿泊させるかによって異なります。

家電購入費

家電も前項の家具と同様、どこまで部屋を豪華にするかによって金額は変わってきます。最低でも以下の家電は必須になるでしょう。

  • TV
  • ネット設備(ポケットwifiなど)
  • 冷蔵庫、電子レンジ
  • 電気ケトル

特に、ネット設備は必須です。外国人が日本を旅行していて不満に感じる事の一つとしてインターネット設備が挙げられます。今では駅には無料wifi設備が備わっている場所も多いですが、他の国に比べて日本はまだまだ少ないです。

そのため、ポケットwifiでも良いので、部屋でインターネットが利用できる設備を導入しておく事は必須であります。また、上記から外しましたが洗濯機も外国人観光客に喜ばれる家電の一つです。上述したように、家具や家電を全て揃えると家賃と敷金礼金にプラスして最低でも50万円前後(メーカーや時期によってはもっと)は掛かると見ておきましょう。

初期費用が安く済ませるには

唯一初期費用を安く出来る方法としては、空間をシェアすることによって、自宅を兼用する事です。airbnbには「まるまる賃貸」と呼ばれる、部屋を全部貸し出す方法以外に、シェアルームとして自宅を利用することもできます。

シェアルームにすれば、既存の家具家電で事足りますし、新たに敷金礼金が掛かる事もありません。しかし、リビングダイニングや水回りなど、どうしても共有の空間が出来てしまうので、それが嫌なのであれば難しいです。

粗利の計算

粗利を計算する時には「収益(宿泊料)ー経費」で考えます。経費について上記の初期費用以外に以下の項目があります。

  • 月々支払う賃料
  • 光熱費
  • (更新のタイミングで)更新料
  • (部屋の具合によって)補修費

上記をキチンと経費で計上した上で粗利を計算しましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。airbnbについて理解が深められて、どのような物件を選べば良いかお分かり頂けたと思います。airbnbは今後日本で流行っていくことは、ほぼ間違いないと思われます。なぜなら、政府としても外国人観光客の受け皿としての民泊に注目し法整備を急いでいるからです。
これを機にairbnbを学び、周りに先駆けて物件を探してみることをお勧めします。

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「大体この位の金額で売却できます」という、目安の金額を、基本的には物件情報さえあれば1~2営業日程度で査定価格が算出されます。

また、複数の会社に査定依頼するというのがポイントです。1つの不動産会社だけでは適正価格とは言えません。そこで便利なのが、ここ数年で盛り上がっているインターネットの査定会社を使った相場査定方法です。

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