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マンションはairbnb運用で儲かる?メリット・デメリット・法律リスクや民泊特区についてのまとめ

time 2016/07/11

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マンションはairbnb運用で儲かる?メリット・デメリット・法律リスクや民泊特区についてのまとめ

「airbnb」(エアビーアンドビー)という言葉を聞いた事があるでしょうか。日本で少しずつ浸透してきましたがメジャーな言葉とまではなっていません。しかし、今日本でも注目されている「民泊」の影響により、今後airbnbが普及する可能性は非常に高いです。日本でも新しい法案が作られたり、特別地区を設けたりと政府側も動き出しています。

今回は、「airbnb運用で儲かる?」をテーマにメリット・デメリット、法律リスクなどをお話していきます。

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airbnbの概要

まずは、airbnbの概要からお話します。

airbnbとは、簡単に言うと「民泊※1を仲介してくれるサイト」です。airbnbを利用して民間人が運営している宿泊所を探すことが出来ます。また、このサイトを通じて金銭のやりとりも行ってくれるので、宿泊所を運営しているオーナ(ホスト)と宿泊者(ゲスト)が直接やりとりすることはありません。

このairbnbというサイトは2008年にアメリカで誕生したサイトであり、2016年現在では世界190か国以上、3.4万年以上で運用され、利用者は6,000万人以上にも上ります。

※1民泊とは一般人が所有しているマンションの一室や一戸建てを借りて宿泊すること。

airbnbを利用するメリットは?

つづいてairbnbを利用するメリットのご紹介です。ホスト側の立場でairbnbを利用するメリットは以下の通りです。

  • 空き部屋を簡単無料登録で宿泊所として登録できる
  • お金のやり取りが楽
  • 評価を高めれば安定してゲストを呼べる

空き部屋を簡単無料登録で宿泊所として登録できる

airbnbを利用すれば自分の所有しているマンションや賃貸しているマンション、または一戸建てなどに空き部屋があれば、そこを貸す事により収益を得る事が出来ます。通常の賃貸ですと賃借人が自らの意思で出ていくまでは追い出す事は出来ませんが、airbnbを利用すれば短期間の利用で収益を上げる事が出来ます。

airbnbのサイト※2をご覧頂ければ分かりますが、部屋の登録も非常に簡単です。20分程度の時間があればairbnbに部屋を登録して、世界中のairbnb利用者からゲストを募ることが出来ます。つまり、今まで「賃貸にしてしまうと自分で自由に住めなくなる」という理由で空き部屋にしていた部屋を、効率良く収益を上げられる部屋に出来るという事です。

※2airbnb
https://www.airbnb.jp

お金のやり取りが楽

冒頭で言いましたが、お金のやりとりはairbnbを通して出来るのでホスト側もゲスト側も非常に楽です。お金のやりとりは以下のような流れになります。

  • ゲストがairbnbに宿泊代を入金する
  • その後にairbnbがホスト側へゲストから貰ったお金を送金する
  • airbnbは手数料として、ホスト側から宿泊料の3%、ゲスト側から主柏陵の10%を受け取る

このような流れになっているため、宿泊代で揉めることもありません。また、airbnbはゲストから受け取った宿泊代を基本的には24時間以内にホストへ送金するので、ホスト側はほぼリアルタイムで宿泊代を受け取る事が出来ます。

また外国人が宿泊することも多いため、通貨が異なる場合もきちんと想定しています。もし通貨の異なるゲストとホストの場合は、airbnbが自動的に通貨換算してくれるのです。

評価を高めれば安定してゲストを呼べる

airbnbの仕組みの一つに「レビュー」という仕組みがあります。この仕組みは実際に宿泊した人がその部屋の評価をするという仕組みです。飲食店などでも利用者の評価が見られるサイトがありますが、根本的な仕組みと目的は同じです。

airbnbを利用するゲストは、宿泊所の立地や宿泊料金、広さ、設備などを確認して宿泊所を選びます。その他には、この「レビュー」も参考にする人が多いので、レビューが高ければ高いほどゲストに選ばれやすいです。そのため、ゲストとのやり取りや、設置する設備などを工夫すれば自ずとレビューが良くなりゲストから利用されやすいです。

イメージとしては「企業のブランド」と似ています。個人で運用していると中々そのブランド価値が利用者(この場合はゲスト)に伝わる事はありませんが、airbnbのレビューは自らのブランド価値を高める事ができます。

airbnbを利用するデメリットは?

つづいてairbnbを利用するデメリットのご紹介です。ホスト側の立場でairbnbを利用するデメリットは以下の通りです。

  • 現在では規制が厳しい
  • airbnbを利用できる物件探しは時間がかかる

この二点になります。特に一つ目の「現在では規制が厳しい」について詳しく説明をします。

2016年7月時点では規制が厳しい(法律リスク)

結論から言うと、現在は民泊と呼ばれる行為は国家戦略特区(後述します)を除いて「旅館業法」の許可が必要ということになっています。また、通常の分譲マンションや賃貸マンションでは「一時的な転貸NG」や「転貸NG」となっているマンションが多いため、簡単にairbnbを利用して民泊することは難しいのが現状です。これは2016年末を目処に制定される新しい民泊法で緩和される予定ではあります。

なぜ民泊が旅館業法の許可を取らなければいけないかと言うと、以下のように民泊が旅館業法の中に定義付けられたからです。

  • そもそも旅館業の定義は「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」の事を指す
  • 営業とは「不特定多数を反復して」という意味がある
  • 民泊は今までグレーゾーンであったが、上記に該当すると言う理由で旅館業法上の「簡易宿所」に該当すると定義付けられた※3

というような一連の流れがあり、民泊は「一般的に自宅の一部や空き別荘、マンションの空き部屋を利用して宿泊サービスを提供するもの。」と定義付けられたのです。

そのため、民泊をする場合には旅館業法に該当することになり、旅館業法の許可が必要になります。しかし、旅館業法の許可を受けるためには消防法など様々なことをクリアしなければいけないので、かなりの時間と手間を要します。

※3平成27年10月に行われた第49回規制改革会議にて

airbnbを利用できる物件探しは時間がかかる

前項でお話した通り、分譲・賃貸マンションともに規約で制定されていることが多いのでairbnbを利用できるマンションを探す必要があります。結論から言うと分譲マンションはかなり厳しい(入居者で成り立つ管理組合の許可を取る事がほぼ不可能なため)ので今回は賃貸マンションに限定してお話します。

賃貸マンションでairbnbをする時は後のトラブル防止のために、オーナーと管理会社の許可は必ず取りましょう。この許可を取らずにairbnbを利用すると規約違反と言う事で、強制退去させられても文句は言えません。オーナーの許可が下りやすい賃貸マンションの探し方は以下の通りです。

  • 不動産会社を利用する
  • 事務所兼のマンションを探す
  • コンサルタントや代行業者利用する

■不動産会社を利用する

不動産会社には「airbnbを利用したい」と言ってしまった方が早いです。不動産会社の担当者はairbnbを知っている方が多いので話が分かる方が多いです。しかし、分かっているからこそ「airbnbはオーナーが嫌がる」事も知っているので、厳しい旨を言われたら他の不動産会社に当たってみましょう。

コツとしては「今回限りではなく、将来的に何物件かairbnb用の賃貸物件を持ちたい」旨を話す事です。不動産会社からすれば、物件が増えるほど手数料がもらえ利益が得られるので積極的に紹介してくれる可能性が高まります。

■事務所兼のマンションを探す

いわゆる「SOHO利用可能」というマンションです。事務所利用OKと言う事は、不特定多数の出入に抵抗感が少ないという事です。そのためairbnbを利用しての民泊に対しても、他の賃貸マンションオーナーよりは抵抗感が少ない可能性があります。

■コンサルタントや代行業者を利用

今では「airbnb 代行」などと検索すれば、代行業者がたくさん出てきます。このようなコンサルタントや代行業者を利用して賃貸マンションを探すとコンサルタント料金が掛かってしまいます。ただ、どうしてもairbnb利用可能な物件が見つからない場合は一番早い方法です。

代行業者は既にairbnbを利用できる賃貸マンションオーナーとコネクションがある場合も多く、airbnbを利用する際のノウハウを持っています。

国家戦略特区について

先ほど出てきました「国家戦略特区」についてです。先ほどの通り、今は新しい民泊法を制定している最中なので、日本の民泊は過渡期です。現在は以下のように3種類の民泊があります。

  • 旅館業法で定める民泊
  • 新しく出来る法律での民泊
  • 国家戦略特区の民泊

旅館業法で定める民泊

こちらは上述した旅館業法の民泊です。旅館業法に定められた物件を見つけ、キチンと旅館業法に定める手続きします。その上で旅館業法上の「簡易宿泊所」としての許可をとり民泊をスタートさせるという方法です。
この方法が正式なやり方となりますが、先ほど言ったように一般の人が旅館業法の許可を取ることは簡単ではないため、以下の2つが生まれました。

新しく出来る法律での民泊

この新しい法律が出来る背景としては、東京オリンピックや年間に来日する外国人観光客をもっと増やしたいという政府の思惑からです。現在発生しているホテル・旅館不足の解消を目的にしています。

上記の旅館業法の許可を得なくてもairbnbなどを利用して民泊が出来るよう、有識者で新しい法律を制定している最中です。この法律が出来ることによって諸条件はありますが、旅館用法の許可を得なくてもairbnbを利用して民泊が可能になる予定です。

国家戦略特区の民泊

こちらも前項と同じで旅館業法の許可を必要としない民泊です。こちらはトライアルとして政府が定めた地区でしか許可されていません。

例えば、羽田空港から近く外国人観光客が多いと見込まれる東京都大田区※3などがこの国家戦略特区に該当します。この地区に関しては、前項の新しい民泊の法律が出来る前に規制を緩めている地区ですので、既にairbnbを利用している人も多いでしょう。

この戦略特区の状況(民泊の規制を緩めた結果の経済効果やトラブルなど)も前項の新しい民泊の制定の参考にしています。

※3大田区ホームページ
http://www.city.ota.tokyo.jp/kuseijoho/kokkasenryakutokku/ota_tokkuminpaku.html

まとめ

いかがでしたでしょうか。このように現在、日本では民泊に関しての法律は過渡期であります。しかし、2016年を目処に新しく制定される法律では民泊に対しての規制が大幅に見直される予定なのでairbnbも爆発的に普及すると予想されます。

そのため、今からairbnbの理解を深め収益を上げる方法を理解しておきましょう。それが今後のairbnbを利用してのマンション運営を成功させるコツです。

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不動産の価格は一般的に非常に分かりにくいですよね。多くの人が一生に一度、多くて二度までしか買わないモノですので、相場感覚(相場観)がないという点が理由です。相場を調べる方法で一番早い方法は査定をしてしまうことです。

「大体この位の金額で売却できます」という、目安の金額を、基本的には物件情報さえあれば1~2営業日程度で査定価格が算出されます。

また、複数の会社に査定依頼するというのがポイントです。1つの不動産会社だけでは適正価格とは言えません。そこで便利なのが、ここ数年で盛り上がっているインターネットの査定会社を使った相場査定方法です。

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