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2016年度版、資産価値が下がりにくい!リセールバリュー視点の物件エリア選び、首都圏・都市編オススメTOP10

time 2016/07/29

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2016年度版、資産価値が下がりにくい!リセールバリュー視点の物件エリア選び、首都圏・都市編オススメTOP10

不動産の資産価値は時代によって変わってきます。再開発が進むエリアや、鉄道会社が中心となって街づくりが成功しているエリアは、資産価値が落ちにくいエリアと言われています。今回は、そんな不動産会社の資産価値を「リセーリュバリュー(再販売した時に得をする)」を参考に、TOP10形式でご紹介していきます。

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TOP1:勝どきエリア

今最も注目するべきエリアは勝ちどきエリアです。正確に言うと、勝どき・月島をはじめとした都心に近い湾岸エリアになります。勝どきエリアが注目されている理由は以下の通りです。

  • 東京オリンピック開催で注目が集まるエリア
  • 周辺物件価格が高騰しているエリア

東京オリンピックで注目が集まるエリア

2020年の東京オリンピック開催で最も注目を集めたエリアの一つが、この「勝どきエリア」です。理由は、湾岸エリアを中心に建築される競技場に行くための「玄関口」になるエリアであるからです。注目を集めた分、以下の通り、需要増加によるマンション価格の高騰、駅の改修などが行われました。

周辺物件価格が高騰しているエリア

オリンピック開催が決定した後に、勝どき・月島エリアには続々とマンションが建築されています。例えば、住友不動産が総戸数1,450戸の「DEUX TOURS」という新築マンションを売り出しています。また、総戸数712戸の勝どきビュータワーなどの建設もはじまり、マンション建築ラッシュになっています。

いずれも価格は坪単価300万円を超えています。一昔前(2000年~2010年辺り)であれば考えられない金額です。例えば、2000年頃の勝どきエリアは坪単価2000万円を切っていましたし、2010年でさえ坪単価200万円台前半でした。勝どきエリアの価格がいかに上がっているかと言う点が分かると思います。

また、オリンピックの選手や関係者が宿泊施設である「選手村」の建築もはじまっています。選手村は10,000戸超の分譲マンションになり、一戸7,000万円~1億円程度の価格で売り出されると言われています。

TOP2:有明エリア

有明エリアは勝どきエリア並みに注目されているエリアです。理由は勝どきエリアと同様の部分もありますが、以下の通りです。

  • 東京オリンピックで注目が集まるエリア
  • 東京オリンピック用の競技場が多数建設される

勝どきエリア同様、東京オリンピックで注目浴びています。その上で、有明エリアは、有明体操競技場・有明ベロドローム・有明アリーナ・有明BMXコースなどが建築や改修される予定です。競技場が増えるという事は、オリンピックが終わった後にもその競技場でイベントが行われるという事です。

つまり、人が多く集まるため商業施設が増えたり、利便施設が増えたりする可能性が高いです。そうなると需要は上がり資産価値が落ちにくいエリアになると予想されます。これは、前項の勝どきエリアについても全く同様の事が言えます。

TOP3:蒲田エリア

つづいて蒲田エリアです。正確に言うと蒲田駅をはじめとした大田区エリアになります。理由は以下の通りです。

  • 民泊規制の緩和
  • 羽田空港へのアクセス

民泊規制の緩和

民泊とは、ホテルや旅館ではなく一般の家に他人を泊める事を指します。日本の旅館業法では、民泊は「簡易宿泊所」に当たるため、基本的には「旅館業法」の許可が必要というのが、今の日本の法律になります。しかし、旅館業法を一般個人が取得するのは困難なため、民泊に関する規制を緩めようとしているのが現状です。この新しい民泊に対する法案は、2016年度末までに制定される予定です。

羽田空港へのアクセス

上述した民泊規制緩和の背景には、外国人観光客の増加が挙げられます。政府としても外国人観光客の増加を推進しており、2016年現在ですら、ホテル・旅館は満室となっている状態です。そこで、民泊規制法が緩和され民泊が合法化されたら、新たな大きいビジネスが生まれます。

その恩恵を最も受けられるのが、蒲田エリアを中心とした大田区エリアなのです。理由は、単純に「羽田空港へのアクセス」と「交通利便の良さ」です。例えば、蒲田ですと羽田空港までわずか10分程度で着きます。また、外国人が良く行くスポットへも交通アクセスが良いです。具体例で挙げると、新宿までは20分足らずで行けますし、浅草なども30分かかりません。

この民泊規制緩和による恩恵が受けられる蒲田エリアは、今後需要が高まるため資産価値が下がりにくいと思われます。

TOP4:浅草エリア

浅草エリアも前項と同じく民泊規制緩和の恩恵を受けやすいエリアです。その理由は、「日本人よりも外国人の評価が高い」という点になります。

例えば、浅草や上野に近い「三ノ輪」や「入谷」というエリアはどのような印象でしょうか?多くの人が「特に良いイメージも悪いイメージもない」や「そもそも聞いたことない」という印象だと思います。

しかし、外国人観光客からすると上野にも近いし浅草にも近く、観光の拠点としては非常に利便性の高い場所なのです。

つまり、日本人からすると大きな需要がないため「そこまで賃料は高くなりエリア」になりますが、外国人民泊用のエリアとしては「宿泊料を高く設定できるエリア」となります。そのため、民泊の規制緩和が行われた後は「掘り出しエリア」として資産価値が下がりにくいエリアに変わる可能性が高いです。

TOP5:渋谷エリア

渋谷エリアとは正確に言うと、渋谷駅近辺エリアで「神泉」や「代々木公園」なども含まれています。この渋谷エリアが、資産価値が下がりにくい理由は以下の通りです。

  • 若者の街からへの生まれ変わり
  • 開発が進むまち

若者の街からへの生まれ変わり

渋谷と聞くと若者の街と言うイメージがあるという人も多いと思います。そのため、あまり住むには適さないというイメージも同時に持っているかもしれません。しかし、近年は渋谷区の方針により、若者の街から大人な街へと変貌を遂げようとしているのです。例えば、渋谷センター街の名称を「バスケットボール通り」に変更して、印象を変えようとしています。後は以下のような開発もその一環です。

開発が進むまち

例えば渋谷区役所を建て替えて、小学校などの公共施設と一緒に複合建築にする計画などがあります。また、ヒカリエ建築のように、ターゲットを10代の若者ではなく、もっと年齢層の高い「大人世代」に向けた開発を行っています。

このように、単に開発を行っているワケではなく、元々人気のエリアに「住みやすさ」を兼ね備えた街づくりを行っています。そのようなエリアは居住性が増し、需要が増える傾向があるので資産価値が落ちにくいです。

TOP6:築地エリア

つづいて築地エリアです。築地エリアで有名な築地市場は、新豊洲への移設が決まっています。そのため、築地エリアは今後大規模な開発が期待されるエリアになっているのです。そもそも、築地は銀座の隣に位置しているので、銀座や有楽町・新橋、東京と言ったオフィス街から近いです。

また、開発が進みオフィスが増えている豊洲・晴海エリアにも隣接しているエリアです。つまり、そもそもの利便性が高い上に、築地市場の移転による開発で更に利便性が高いエリアになるという事です。そのため、資産価値の下がりにくいエリアと言えそうです。

TOP7:調布エリア

調布エリアも開発が関連してきますが、上述した渋谷や築地エリアとの違いは以下です。

  • 京王線駅の改修が進んでいる
  • 京王線の地下化

京王線駅の改修が進んでいる

京王線の駅は改修工事が進んでいます。例えば、京王線「国領駅」は駅の全面改修に加え、駅までのアプローチを緑地化すると発表しています。京王線は元々街づくりとしては非常に評価の高い路線ですので、駅の改修はそれに拍車をかけて人気が上がっていくと考えられます。

京王線の地下化

京王線は地下路線と地上路線が混在する路線でした。そのため、地上路線が存在する箇所は渋滞が問題になっていて、地元民から不満が募っているエリアでした。しかし、調布市エリアに関しては全面地下化したことにより、混雑もなくなり住みやすいエリアに変わりました。

このように、街全体の大きな開発ではないですが、「駅」と「路線」という、住むためには大きな要素となるポイントについては資産価値は大きく影響します。事実、調布駅に近い「調布市小嶋町1丁目」の公示地価は2013年から2016年のわずか3年間で14.2%上昇しています。

このことからも、駅に関する開発は資産価値が上がる(逆に言うと下がりにくい)要素であることが分かると思います。

TOP8:雑司ヶ谷エリア

つづいて雑司ヶ谷エリアです。正確に言うと、雑司ヶ谷をはじめとした、副都心線エリアになります。副都心線が開通したことにより、雑司ヶ谷から渋谷方面まで一本で行けるようになりました。また東急東横線も乗り入れているので、横浜方面へも直通で行くことが出来ます。

しかし、まだ雑司ヶ谷エリアは開発が進んでいるエリアとは言い難いです。そのため、利便性が向上したにも関わらずまだ不動産価格が上昇しきっていない「穴場エリア」とも言えます。

TOP9:城東エリア

最後の2つのエリアは少々範囲が広いですが、昔から資産価値が落ちにくいと言われているエリアをご紹介します。城東エリアとは具体的に言うと、上野や錦糸町・亀戸エリア辺りを指します。この、いわゆる城東エリアは東京までの絶対距離の割には値段が安いです。

例えば亀戸駅徒歩5分のマンションであれば、2016年現在は坪単価200万円台後半です。しかし、東京駅から同じくらいの距離にあたる文京区茗荷谷は坪単価300万円台中盤ほどです。

つまり、城東エリアは交通利便性が良いのに、同じ交通利便性の文京区エリアなどと比較しても金額が安いのです。ただ、「都心への絶対的な交通利便性」という強力な武器があるので、資産価値が落ちにくいと言われています。

TOP10:城西エリア

最後は城西エリアと言われるエリアです。具体的に言うと杉並区や世田谷区付近のエリアです。この辺りのエリアは住環境が良く、昔から根強い人気を誇ります。だからこそ金額が高いのも事実です。例えば杉並区「浜田山」のマンションですと坪単価は300万円をゆうに超えてきますし、世田谷区「成城学園前」のマンションも同様です。

しかし、城東エリアで言う「都心への絶対的な交通利便性」のように、城西エリアは「代えることの出来ない住環境」があります。そのため、資産価値が落ちにくいと言われています。

まとめ

いかがでしたでしょうか。資産価値が下がりにくく、リセールバリューの高いTOP10を挙げてみました。勿論、この10コのエリアが「必ず再販した時に利益が出る」とは断言できません。しかし、他のエリアと比べると「利益が出る確率が高い」とは言えると思います。
是非、住宅エリアの参考にしていただければ幸いです。

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