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家・マンション(不動産)離婚のため売却・財産分与時のポイントなどまとめ

time 2016/05/18

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家・マンション(不動産)離婚のため売却・財産分与時のポイントなどまとめ

マンションや土地などの不動産を所有した状態で離婚をする場合、財産分与時には注意が必要です。結論から言うと、不動産は売却をしてから財産分与をした方がトラブルなく財産分与ができます。今回は、具体例を交えつつ、離婚時の不動産の売却、財産分与のポイントについてお話します。

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家の財産分与には2つのパターンがある

不動産の財産分与については、「家を売却して、現金化し利益を分配する」パターンと、「その家に夫・妻のどちらかが住み続ける」という2つのパターンがあります。不動産を売却するには手間もかかる上に、売却価格は市況に左右されやすいので、多くの場合は後者の「住み続ける」パターンを選びます。

しかし、後者の住み続けるパターンを選ぶことで、トラブルが発生したり、離婚協議が長引いたりする場合もあるのは事実です。では、実際に、どのようなトラブルがあるのでしょうか?

連帯保証人になっている場合

例えば、マンションの名義と住宅ローン名義は夫で、妻がその連帯保証人になっている場合です。この場合、慰謝料としてマンションの名義を妻に替え、夫がその住宅ローンを払い続けるというパターンがあります。その際、夫が住宅ローンを滞りなく支払い続けられれば良いですが、何かしらの理由によって住宅ローンが支払えない状況になった場合はどうなるでしょうか?

それは、連帯保証人である妻に支払い請求が発生してしまうのです。慰謝料としてマンションを所有しているはずなのに、自分が住宅ローンを支払っていたら意味がないですよね。勿論、妻が住宅ローンを支払えなければ、金融機関は抵当権を付保しているので、そのマンションは差し押さえられてしまいます。そうなると、家を売却せざるを得ません。

更に言うと、家を売却した時にその売却額でローンを完済出来れば良いですが、市況によってはローンの残債の方が多い場合もあります。そうなれば不足分は手持ち資金で捻出しなければいけませんし、捻出が難しければマンションを売却した上に、金融機関へ借金が残った状態になってしまうのです。

これがマンションを売却せずに財産分与をした際に発生する一つ目のリスクです。

支払いはしていないが、マンションを所有し続けている場合

例えば、妻がマンションを所有し、妻が自ら住宅ローンを支払っているが、住宅ローンの名義は夫のままにしているというパターンです。

この場合、妻からの住宅ローンの支払いが滞れば、名義人である夫に支払い請求がいきます。そして夫も支払いが出来ないとなると、マンションは前項同様に金融機関に差し押さえられてしまいます。そうなると、居住者の妻も住む場所を追われる上に、仮にマンションの売却益でもローンを完済できない場合、名義人である夫の他の財産も差し押さえられてしまうリスクが発生します。

このように、不動産を売却せずに財産分与をすると、「マンションの名義人」、「住宅ローンの名義人」、「マンションの所有者」、「住宅ローンの支払者」、この4つがチグハグな状態になりやすいです。そうなると、今居住していない人にも被害が及び、離婚した後も関係性を絶ち切れない可能性があります。

不動産の名義人が夫婦の共有名義の場合

この場合のリスクは、居住者の意志だけで不動産の売却が行えないという点があります。

例えば、マンションの名義を共有にしており、夫がマンションに残り、妻が家を出たと仮定します。居住している夫は仕事の都合や資金計画などで、マンションを売却したいと思っても、名義人に妻の名前もあるため、夫一人の意志では売却手続きが出来ません

そのマンションを売却する時に交わす様々な契約書や覚書など、ほぼ全ての書類に妻の署名捺印も必要になるからです。仮に、委任状を妻から受け取れば妻の署名捺印は不要になりますが、いずれにしろマンション売却の許可を妻から得なければいけないという事になります。

そうなると、離婚しても関係性を絶ち切ることが出来ません。まだ、連絡先を知っていれば良いですが、相手方が音信不通になったり、連絡手段がなかったりする場合には、マンションの売却は物凄い手間がかかってきます。

財産分与をする際の注意点

ここまでのお話で不動産を売却せずに財産分与をすることはリスクを伴うことがお分かり頂けたと思います。次に具体的な注意点のお話になります。

住宅ローンの名義人を確認しよう

まずは、住宅ローンの名義人が誰であるか、共同名義か保証人はいるか?という点について確認をしましょう。名義人が誰であろうと、その名義人とは別の人が居住する場合には要注意です。前項のお話のように住宅ロ―ンの支払いが滞ればその家を強制的に売却しなければならないからです。

また、単独ではなく連帯保証人になっている場合も注意しましょう。連帯保証人とは、「主でローンを組んでいる名義人が、住宅ローンの支払いが難しくなった時に、連帯保証人が代わりに支払い義務を負う」となります。つまり、連帯保証人になっている限りは、離婚後もどこで何をしていようが住宅ローンの支払いを請求されることがあるという事です。

自分が居住していないケースであれば、もうその不動産との関わりはなくなりますので、ある日突然金融機関から「ローンを代わりに払って下さい」と言われるのです。

さて、ここで「そもそも住宅ローンの名義人と実際に居住する人の名義を合わせれば良い」と思う方もいると思います。確かにそのような変更を行えばトラブルになる可能性はグッと減ってくるでしょう。しかし、住宅ローンの名義を変更することは大変な作業なのです。

例えば、夫が住宅ローンの主たる名義人で、財産分与のため妻を住宅ローンの名義人に変更する場合の話です。その場合に妻は、住宅ローンの名義変更のために金融機関の審査を受ける必要があります。勿論、審査は通常の借り入れと同じ条件になりますので、支払不安を判断されればローン審査が不承認になる場合も十分あり得ます。そうなると財産分与自体も、もう一度考え直す必要があります。

考え直したとして、どうしても変更したい場合は審査が通りやすい金融機関でもう一度審査をし直す必要があります。しかし、審査が通りやすい銀行は大抵の場合金利が高めになります。更に、金融機関を変更するということは、いわゆる「借り換え」になるので、ローンの名義変更や抵当権を抹消し、新たな銀行名義で設定し直す手間と費用が余計に掛かってきます。

不動産の名義人を確認しよう

前項の住宅ローンと同様に不動産の名義人も必ず確認しましょう。一般的に、名義人はその不動産を購入したときに出した資金量に比例します。つまり、ローンの支払者が夫だけだったとしても、妻が購入時に頭金を出していれば妻も何割か名義に入っていることもあります。この名義の割合は、住んでいくうちに意外と忘れがちになる事項ですので必ず確認をしましょう。

名義人が共有である場合や、単独であった場合でも名義人と別の人が居住する場合には要注意です。前項のように、売却などの手続きをする際には居住者の意志だけでは行えないので、連絡を取り続けなければいけないからです。

ここでも住宅ローンの名義人の時と同様、「不動産の名義人と居住者の名義を合わせておけば良い」と思う方もいると思います。この点に関しては住宅ローンの名義変更よりもハードルは低いので、もし上記のように居住者と名義人が異なる事態が起これば名義は合わせおくと良いでしょう。

しかし、名義を変更するということは、その不動産を贈与したと見なされますので、贈与税がかからないようにキチンとした手続きを踏む必要があります。離婚に伴う財産分与をキチンと書面に書き起こし、速やかに登記をすることです。この点は専門家と相談して、余計な税金や余計な手間を極力なくすように努めましょう。

まとめ

このように離婚時に不動産を売却せずに財産分与をするという事は、様々なリスクを伴うということです。一方、離婚に伴い不動産を売却する時にも「スピード」に注意しなければいけません。不動産の売却に手間がかかってしまっては離婚協議が進みません。そのため、離婚時の売却は通常の売却よりも、「高く早く売ってくれる不動産会社」を慎重に探しましょう。

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不動産の価格は一般的に非常に分かりにくいですよね。多くの人が一生に一度、多くて二度までしか買わないモノですので、相場感覚(相場観)がないという点が理由です。相場を調べる方法で一番早い方法は査定をしてしまうことです。

「大体この位の金額で売却できます」という、目安の金額を、基本的には物件情報さえあれば1~2営業日程度で査定価格が算出されます。

また、複数の会社に査定依頼するというのがポイントです。1つの不動産会社だけでは適正価格とは言えません。そこで便利なのが、ここ数年で盛り上がっているインターネットの査定会社を使った相場査定方法です。

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