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居住用マンションなど、不動産を売って売却損(譲渡損失)が出た場合の繰越控除条件・還付額や計算・確定申告の方法

time 2016/07/07

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居住用マンションなど、不動産を売って売却損(譲渡損失)が出た場合の繰越控除条件・還付額や計算・確定申告の方法

居住用のマンションなどを売却した時に損失が出たら、他の所得から差し引く事ができます。不動産は大きな金額になるので、損失が生じた時の「救済措置」というのが目的になります。今回はそのような、不動産を売却した時に損失が出た場合の特例についてお話します。

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不動産を売却した時に損失が発生したら?

不動産を売却して損失が発生したら「特定居住用財産の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が利用できます。この特例を簡単に言うと、売却した時に出た損失を他の所得から差し引く事が出来る特例です。つまり、他の所得が減るので税金が安くなるという事です。

特例を受ける条件

この特例を受けるためには条件があります。詳細の条件に関しては国税庁ホームページ※1をご覧ください。以下に代表的な条件を記載しておきます。

  • 5年を超えて物件を保有していること
  • 住宅ローンが残っていること
  • 売却した時に損失が発生していること
  • 売却した年の前年または前々年に、他の特例を利用していないこと

※1国税庁ホームページ
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3203.htm

所得(損失)の計算方法

それでは、実際に計算してみましょう。まず、損失がどの程度発生しているかの所得額の計算式は「(売却価格-売却時にかかった諸費用)―(購入時のマンション価格+購入時にかかった諸費用-減価償却費用))」になります。

例えば、以下のようなマンションを売却した時の譲渡所得を計算してみましょう。

  • 売却価格4,000万円
  • 売却時の諸費用(仲介手数料や抵当権抹消費用など)150万円
  • 購入時価格5,500万円
  • 減価償却費用330万円
  • 購入時の諸費用170万円

「(4,000万円-150万円)-(5,500万円+170万円-330万円)」となり、譲渡所得はマイナス1,490万円です。つまり、1,490万円の譲渡損失が発生しているという事です。

繰り越し控除の計算方法

前項で出た1,490万円の金額を他の所得から控除できます。例えば、サラリーマンの方なら給与所得から控除できます。その年の給与所得が900万円あった場合には、損失1,490万円を控除できるので実質所得は0円と換算され税金はかかりません。

サラリーマンは毎月源泉徴収として会社から税金が徴収されているので、年末調整で源泉徴収された税額全てが還付されるという事です。

また、今回は900万円の給与所得から損失1,490万円を差し引きました。つまり、損失は全て引ききれずに590万円余っています。この損失分を翌年以降3年間は繰り越せるのです。

そのため、翌年も給与所得が900万円である場合には「給与所得900万円ー590万円」となり給与所得は310万円となります。所得税率は累進課税※2と言い、所得が多ければ多いほど税率が高くなります。そのため、給与所得が下がればその分税金額が軽減されるという事です。

※2国税庁ホームページ
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2260.htm

繰り越し控除の限度額

但し、繰り越しが出来る限度額は、「売却した前日の住宅ローン額-譲渡資産の譲渡価額」で計算されます。例えば、今回の例で言うと住宅ローンが3,800万円残った状態で売却をしていたとします。今回、譲渡資産の譲渡価額が4,000万円ですので、「3,800万円-4,000万円」となりマイナス200万円となります。つまり、この場合には繰り越し控除は出来ずに最初の1年間のみの控除となります。

確定申告について

前項までの特例を受けるためには確定申告が必要になります。例えば2015年5月に不動産を売却したとすると、翌年2016年2月16日~3月15日までに確定申告をしないとこの特例は受けられません。

確定申告に必要な書類は様々ですので、詳細は国税庁ホームページ※3をご覧ください。代表的な書類で言うと「売買契約書」などの売買した金額が分かるものと、「登記簿謄本」などの売買した物件情報が分かるものが必要になります。

※3国税庁ホームページ
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3370.htm

まとめ

いかがでしたでしょうか。不動産を売買した時に損失が発生したら、このような特例を受ける事ができます。この特例は大きな節税効果がありますので、必ず確定申告をして受けるようにしましょう。

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