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初めてのマンション購入の前に、これだけは知っておけ!プロのバイブル

time 2016/05/14

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初めてのマンション購入の前に、これだけは知っておけ!プロのバイブル

マンションの購入は一生に一度のことです。だからこそ慎重になり、どのマンションを購入しようか迷う方も多いです。そこで今回はマンションの購入前に知っておくべき事をお話します。色々とマンションを購入する前には確認することがありますので、しっかり学んでいきましょう。

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購入?賃貸?まずはそこから考えよう

結論から言うと「マンションを購入した方が良いです」

とは言え、人によっては賃貸マンションの方が良い場合もありますが、大抵の場合は購入した方がお得であることが多いです。それには3つの理由があります。

まずは1点目が「値上がりの期待」です。特に昨今では不動産価格が上昇しておりますので、購入時よりも高く売れる可能性もあります。勿論、時期によって不動産価格は変動しますので、その「時期」を見極めて住み続けるか売るかを選べば良いのです。

2点目は「長く住むには分譲が良い」という点です。賃貸に比べると設備・仕様が良く、修繕計画がしっかり作成されているので建物が劣化しにくいです。

3点目は「相続対策」です。現金で持っているよりも不動産で持っていた方が相続税評価額※が下がるので自ずと相続税が低く抑えられます。

※相続税評価額とは「相続をする時の基準になる金額」のことです。例えば5,000万円の現金を持っていれば額面通り5,000万円に相続税がかかりますが、マンションは価格の評価が70~80%程度に減少します。

立地の選び方・考え方!

続いて立地の選び方と考え方です。立地はマンション購入において一番大事な要素とも言えますので、しっかり考えましょう。

都内での狙い目のエリアは再開発エリア

都内で狙い目のエリアは再開発エリアです。特にオリンピック誘致で盛り上がっている、晴海や豊洲付近の湾岸エリアや、新駅が出来る品川エリアが注目されています。次項でお話する周辺環境、交通利便性が第一優先ではありますが、今後のマンション価格上昇や、利便性の向上を考えると再開発エリアは外せない要素です。

その他にも渋谷近辺エリアの再開発が進んでいます。実は再開発と呼ばれるものは、大規模なものから小規模なものまで入れると各地で行われています。しかし、再開発だから一概に良いとは言えません。「商業施設が増える」「公園が増える」のような開発、あるいは「街全体の道路計画を変える」などの開発、このように種類と規模に違いがありますので、自分の求めている環境かどうかを確認する必要はあります。

周辺環境か?交通利便性か?を考える

エリアを選ぶ上で、まずは周辺環境を重視するか交通利便性を重視するかを考えましょう。周辺環境というのは商業施設や子育て施設の充実、住環境に優れた閑静な住宅街か、などの住むことに適したエリアかという観点です。

一方、交通利便性は都心へのアクセス、職場へのアクセス、歓楽地へのアクセスなど、自分が良く行くエリアへのアクセスが良いかという観点です。

どちらの観点も大事なことは自分がどうしたいかを考える事です。子育てを重視したいので閑静な住宅街が良いのか、仕事を優先させたいので交通利便性をとるか、何を優先するかを考えましょう。勿論、どちらも兼ね備えたエリアがベストなのですが、そのような物件は中々ないのが現実です。

マンションは最低限、ここをチェック!

エリアを決めたら、いよいよどんなマンションが良いかを検討します。マンションを選ぶ上では色々と確認しておくべきことがあります。

マンションの規模・売主を要チェック

まずは規模・売主を確認しましょう。

規模は、大規模か小規模かで判断しましょう。マンションは入居者が全員管理組合に入ります。管理組合はマンション全体の「意志」であり、例えば修繕計画の変更や修繕金の値上げなど、管理組合の多数決で決まります。

つまり、規模が大きければ大きいほど自分の意見が通りにくくなるというデメリットがあります。一方、大規模の方が管理費は多く集まりますので、マンション内の施設が充実していて、管理形態が良い(例えばコンシェルジュがいるなど)というメリットもあります。

そして「売主」については大手であるほど良いでしょう。理由はアフターサービスにあります。例えば万が一、瑕疵(欠陥)が見つかりマンション全体の補修が必要になった時や、入居後の無料補修内容や期間が大手の方が充実しているからです。

※参考「SUUMO 新築マンションの管理とアフターサービス徹底研究」
出典:https://suumo.jp/tokushu/after_kanri/mansion_kanto/

マンションの保険について知っておこう

マンションは、マンション全体で保険に入っています。大きく2つの保険があり、火災保険と地震保険です。これはエントランスや外部廊下など「共用部分」にかけられている保険ですので、自分の購入した部屋には独自で入る必要があります。

更に、地震保険は火災保険に比べると保険料が高いので、マンションによっては加入していないこともあります。マンションの購入前に共用部分の保険については必ず確認しましょう。保険料は管理費の中に含まれているため、地震保険に入っているかどうかは大事な要素です。

新築・中古どちらを選ぶべき?それぞれのメリットデメリット

新築と中古のどちらを選ぶべきか?という質問も良く受けます。

設備・仕様やマンション自体の綺麗さにこだわる方は、新築マンションが良いでしょう。新築マンションのメリットは設備仕様が最先端であると言う点と、修繕計画を選べると言う点だからです。修繕計画が気に入らなければ購入を見送れば良いですし、設備・仕様もホームページで確認が出来ます。中古マンションですと設備・仕様が古い場合があり、修繕計画も過去のノウハウの古い計画であるケースがあります。

一方、価格と入居時期にこだわる方は中古マンションが良いでしょう。中古マンションは「個人の事情で売却しなければいけない」というケースがあるので、相場より安い掘り出し物が多いからです。更に、中古マンションですと、通常は契約後1~2か月程度で入居出来ます。新築マンションですと基本的には相場と同程度の価格が多く、入居に半年以上かかるケースもあります。

自分はいくらまで自己資金・ローンを用意できるか?いくらの物件が買えるか?

マンションの価格については自己資金とローンの限度額を考えましょう。一般的には年収の7倍のローンが限度額だと言われています。そのローン額に自己資金を足した金額がマンションの購入限度額になります。

とは言え、購入限度額は家族形態や生活水準によって一概には言えません。一番良い方法はFPに今後の資金計画を計算してもらうことです。今後、家族形態はどうなり、収入はどうなるか。更に、どの程度の支出がどのタイミングでかかるのか。それら全てを計算してもらうことで、自分が住宅にどの程度お金をかけるべきかが見えてくると思います。FP相談は、新築マンションのモデルルームで無料開催しているケースが多いので是非利用しましょう。

現地見学会に行く際に注意すること、確認すべき箇所は?

最後に実際に現地へ行く際に確認することをお話します。

まずは出来る限り多くの時間帯で見学する事です。どうしても現地確認は休日の日中になりがちなので、出来るだけ平日の夜間も確認しておきましょう。もしかしたら、その平日にしか稼働していない工場があったり、平日の夜には駅周辺が騒がしかったりと、思わぬデメリットが見つかるかもしれません。

そして、駅や学校までのアプローチ以外も確認しましょう。駅、学校までの道は皆さん確認する方が多いですが、それ以外の道は確認しない方もいます。確認不足により、実は裏道に嫌悪施設があったなどという事態もあり得ますので注意してください。

まとめ

いかがでしたか。そんなに専門的なことではなかったと思います。実は、ありきたりなことがマンションの購入では大事なのです。エリアの考え方や現地確認の仕方、一見誰でも確認していそうな事が抜けているケースは良くあります。

当たり前の事だからこそ抜け漏れがないよう、しっかり確認をしてマンションを選びましょう。

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不動産の価格は一般的に非常に分かりにくいですよね。多くの人が一生に一度、多くて二度までしか買わないモノですので、相場感覚(相場観)がないという点が理由です。相場を調べる方法で一番早い方法は査定をしてしまうことです。

「大体この位の金額で売却できます」という、目安の金額を、基本的には物件情報さえあれば1~2営業日程度で査定価格が算出されます。

また、複数の会社に査定依頼するというのがポイントです。1つの不動産会社だけでは適正価格とは言えません。そこで便利なのが、ここ数年で盛り上がっているインターネットの査定会社を使った相場査定方法です。

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