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初めての住宅ローンでも損するな!選び方・審査・借り換え・2016年以降の金利予想など徹底まとめ

time 2016/05/22

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初めての住宅ローンでも損するな!選び方・審査・借り換え・2016年以降の金利予想など徹底まとめ

マンションや一戸建てを購入する時には、ほとんどの場合住宅ローンを組みます。住宅ローンを組める金融機関はたくさんあり、住宅ローンの種類も多いため、初めて住宅ローンを組む方は迷う方も多いです。今回は、そんな方のために、住宅ローンの基礎からご説明します。

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そもそも住宅ローンとはどういうもの?システムは?

住宅ローンとは、主に「居住用」の住宅を購入するために組むローンの事です。土地やマンション、一戸建ての建築などが該当します。あくまで居住用なので、投資用不動産や別荘などのセカンドハウスを購入する場合には別のローンを組む必要があります。

車のローンや投資用不動産ローンなど、様々なローンがありますが、住宅ローンはその中でも金利が非常に低いローンになります。理由は、20~30年以上の長期の期間であるという事と、「居住用住まい」は娯楽商品と違い、生きていく上で必須なものなので、返済が滞る可能性が低いと判断されるからです。それ故、金利も低く設定しているのです。

ほとんどの人は住宅購入時、初期費用・頭金以外はローンを借りてゆっくり返済する

住宅ローンは5年や10年のような、比較的短い期間でローンを組むことも出来ますが、大抵の方が20年以上の長期で組みます。ほとんどの金融機関で「最長」と設定している35年で組む方も多いです。現金で支払える方も、住宅ローンは金利が低いので、「手持ち資金は減らしたくない」という理由で、住宅ローンを組む方もいるくらいです。

長期で住宅ローンを組む理由は「繰り上げ返済」が一番大きな理由になります。
「繰り上げ返済」とは、まとまったお金を一気に返済することにより、借り入れ期間を短縮できる手法のことです。

例えば、金利0.8%、借り入れ額3,000万円、35年の期間で住宅ローンを組んでいたとします。そこで、5年後に500万円を一気に返済(繰り上げ返済)をしたと仮定すると、6年3か月期間が短縮されます。それ故、まずは長期の期間で住宅ローンを組み月々返済額を抑えておいて、余裕が出来た時に繰り上げ返済をして期間を短縮させるという方が多いのです。

※三井住友銀行 繰り上げ返済シミュレーション
http://www.smbc.co.jp/sim/servlet/sim.IchikuriSimServlet

選び方は?金利・諸費用を見ながら総返済額で比較するのがベスト?

では、実際に何を基準に住宅ローンを選ぶべきでしょうか?注目して欲しいポイントは「総返済額」です。当然、住宅ローンは金利が掛かってきますので、期間が長いほど、借り入れ金額多いほど、最終的に返済する金額(総返済額)は多くなります。シミュレーションをしてみましょう。

  • 借入期間35年 借入金額4,000万円 → 月々返済額11万円 総返済額4,588万円
  • 借入期間20年 借入金額4,000万円 → 月々返済額18.1万円 総返済額4,330万円

※いずれも金利0.8%とし、変動がないと想定

このように借入期間を10年短縮させると、上記の条件では総返済額が258万円も違います。しかし、月々返済額もその分上がるので、返済額を鑑みながら期間と借入金額は決めましょう。

※フラット35 返済額シミュレーション
http://www.flat35.com/simulation/simu_01.html

よく聞く、固定金利・変動金利って何?

次に、ローンの種類についてです。ローンの種類は、「変動金利」「全期間固定金利」「固定金利選択型」の3つがあります。

・変動金利

変動金利は半年ごとに金利が見直され、その見直された金利を5年ごとに反映するタイプの住宅ローンです。つまり、5年ごとに返済額が増減する可能性があるということです。増減するデメリットがありますが、その分金利が一番低いメリットがあります。

・全期間固定金利

フラット35に代表されるような、借り入れ全期間の金利が変わらない住宅ローンです。メリットは金利が変わらないので月々返済額が安定しているという点で、デメリットは、この3種類の中では最も金利が高い点です。

・固定金利選択型

5年間や10年間など固定期間を選択できるタイプです。例えば総借入期間35年で当初5年固定金利の場合は、5年間は固定金利で6年目以降は変動金利に切り替えるか、条件によっては再度固定金利を選択できる場合もあります。

メリットは、金利情勢によってタイプを変更できるのでリスクが小さく抑えられる点です。デメリットは、変動金利ほどの金利恩恵が受けられず、全期間固定ほどの安定感がない、3つの中でも真ん中の位置づけである点です。

どれがお得?2016年以降の展望は?

結論から言うと、変動金利が最も良いと思います。理由は、今後も低金利時代が続く可能性が高いので、金利上昇のリスクは低いからです。

変動金利は短期プライムレート、固定金利は新発の10年国債利回りに連動します。これらの、いわゆる「金利」というものは、元を辿れば日銀の設定する政策金利(日銀が民間銀行に貸し出す金利)に連動します。2016年日銀は日本初のマイナス金利政策を打ち出しました。これは、民間銀行が日銀の当座預金に預けているお金に対してマイナス金利を掛けるという政策です。

意図としては、日銀にお金を預けていないで、積極的にお金を貸して世の中にお金を出しなさい。というインフレ誘導です。大事なことは、このマイナス金利政策の意図を汲み取れば政策金利も上昇する理由がないのです。政策金利を上げてしまえば、銀行は日銀からお金を借りない。つまり、世の中にお金を出さなくなり、マイナス金利政策と逆行するからです。

それ故、今後の低金利時代が続くと仮定すると、変動金利で借りるのがベストかと思います。

このようなサービスを使って各社の情報を出して総返済額シミュレーションしてみると楽ですよ。

ローンの審査について、どんな項目が見られる?

それでは、実際に住宅ローンを組む場合には、どのような項目が審査で見られるのでしょうか。住宅ローンで金融機関が審査をするポイントは以下のポイントになります。

  • 年齢は?家族は?などの個人情報
  • 年収はどの程度あり、それに継続性はあるか?(今の年収額、正社員かどうか、勤続年数、会社の規模、転職歴)
  • 現在、他の借り入れがあるか?
  • 過去に借り入れを起こしているか、延滞履歴はないか?

特に過去の延滞には厳しく、一度カードローンなどで延滞をしてしまうと、5年ほど延滞履歴が残ってしまいます。延滞履歴が残っていると、ほとんどの金融機関でローンを組むことは厳しくなってしまいます。

審査やお金はどれくらいかかる?いつ頃からローンに関して準備するべきか

続いて、掛かる費用についてです。まず、住宅ローンの審査をする分には費用は掛かりません。審査をして承認になり実際にローンを組んだ時には以下の費用が掛かります。

  • 手数料。金融機関によって異なりますが3万円~5万円程度が相場です。
  • 保証料。昔で言う「保証人」の代わりをしてくれる、「保証会社」に支払う費用です。金融機関によりますが、借入金額の2.1%程度の費用になります。

主に掛かる費用はこの2点になりますが、上述した繰り上げ返済手数料なども金融機関によって異なりますので、事前に確認しておきましょう。審査自体は2~5営業日程度で結果が出ますが、基本的にはローンが通っていないと住宅の申し込みが出来ませんので、良い物件があればすぐに審査をしてしまいましょう。g

住宅ローン審査・申し込みに必要な書類などまとめ

住宅ローンの審査や申込には各書類が必要になります。以下ご確認ください。

  • 免許証などの身分証明書
  • 健康保険証(主に、健保組合に加入した年月日から勤続年数を確認します)
  • 源泉徴収票などの収入証明書(1年未満であれば月々の給与証明書)
  • 自営業者であれば確定申告書3か年分※1
  • 代表取締役などの会社の責任者であれば決算書3か年分※2
  • その他の借り入れがあれば、月々返済額と借入期間が分かる明細書

※1※2に関しては、何か年の書類が必要か、そもそも書類が必要か、という点は金融期間によって異なります。

住宅ローンの借り換えについても知っておく

最後に住宅ローンの借り換えについてです。住宅ローンは、一度組んだ後も別の金融機関で借り換える事が出来ます。借り換えをするには、現在組んでいるローンの残債分を別の銀行で組み直す必要があるので、手間と費用が掛かってきます。掛かる費用としては「抵当権抹消登記」「抵当権設定登記」「新たな銀行の手数料」「新たな銀行の保証料」です。

登記費用については借入金額や依頼する司法書士によって異なりますが、相場としては5~10万円程度です。新たな銀行の手数料と保証料については上述した、「審査やお金はどれくらいかかる?いつ頃からローンに関して準備するべきか」の通りです。一点、返ってくる金額としては、現在借りている銀行の保証料があります。

これらは加味した上で、総返済額が減少する時には借り換えを行いましょう。しかし、上述した通り、新たな費用も掛かってくる上に手続きに時間も取られますので、キチンと整理した上で決めましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。住宅ローンのイロハを学べたと思います。金融機関自体もたくさんあり、種類もたくさんあるので迷うと思いますが、自分の年収や家族形態に合わせて決めましょう。大事なことは「月々の返済額負担」と「総返済額」を照らし合わせて考え、自分に合った金利を選ぶことです。

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もちろん一括比較サービスなので、想定している条件と合わなかった場合は、無理に契約する必要はありません。まずは情報収集のつもりで住宅ローンの借り換えや新規の前段階として、各社の条件を比較してみるのはいかがでしょうか。オススメです。


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