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【2016年7月-8月最新版!】東京都、直近3年での路線価上昇ランキング上位の20エリア

time 2016/07/20

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【2016年7月-8月最新版!】東京都、直近3年での路線価上昇ランキング上位の20エリア

「今どんなエリアが注目されていますか?」「マンションは『今』売ったほうが良いですか?」

不動産関連の質問は、このような「今後価値が上がりそうなエリア」「売り時」についてが多いです。勿論、「絶対に○○エリアは価格が上がります」とは言い切れませんが、根拠を持って「恐らく○○というエリアは価値が上がります・・・」くらいの返答なら出来ます。オリンピックも近づく中で今一度不動産市況がどうなのか、また、今後どうなっていきそうなのか?今回はそんなテーマでお話します。

※本件に記載する地価の上昇率は平成25年1月1日と平成28年1月1日の公示地価を比較した数字です。
参考:「あなたの街の地価ランキング・地価マップ」
http://www.tikara.jp/

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ここ3年で地価が上がっているエリアはどんなエリア?

実際に地価が上がっているエリアはどんな場所なのでしょうか?それには公示地価で比較をすると分かりやすいです。公示地価とは、国土交通省が毎年1回公示する土地の価格の事です。土地の取引価格(売買例や家賃収入)などを参考にして、不動産鑑定士が定めます。ここ3年で地価が上がったエリアの特徴は以下が挙げられます。

  • オリンピック効果による上昇
  • 交通利便性向上による上昇
  • マンション市況好調による上昇
  • 不動産賃貸市況好調による上昇

大きな点であるのは、やはりオリンピック効果による上昇でしょう。オリンピック効果で恩恵を受けたエリアを中心に、実際に地価が上がったエリアを元に今後の不動産市況をご紹介していきます。

オリンピック効果で地価が上がったエリア

なぜオリンピックが誘致されたからと言って価値が上がるかと言うと、「人口増加」による恩恵が大きいです。具体的には以下のような場所の地価が上がっています。

  • 東京都中央区勝どき3丁目:32.6%上昇
  • 東京都中央区月島3丁目:31.5%上昇
  • 東京都中央区佃3丁目:23.3%上昇
  • 東京都江東区豊洲4丁目:23.3%上昇

このようなエリアは人口増加が予想されます。人口増加により以下のような「インフラ整備」と「施設増加」が進むことによって、エリアの価値が上がり地価が上がったのです。

  • 晴海エリアで10,000戸の選手村建築
  • 環状二号線の延長(神田佐久間町~虎ノ門
  • 虎ノ門ヒルズの完成
  • 晴海・お台場などの湾岸エリアでのスタジアムの建設

晴海エリアで10,000戸の選手村建築

晴海エリアにオリンピック出場選手や関係者が宿泊する、選手村(大規模マンション)が建築されます。選手村はそのまま分譲マンションとして売り出される予定(戸数を少なくする可能性はあります)です。売り出し価格は7,000万円~1億程度と言われており、晴海エリアの地価はより一層上がりそうです。事実、オリンピックが決まった後に住友不動産が総戸数1,450戸の「DEUX TOURS」という新築マンションを売り出しました(2016年5月現在では売り出し中)。

この物件の坪単価は330万円程ですが、このマンションの前に建築されている晴海エリアの分譲マンションは坪単価200万円前半程度でした。その他にも坪単価300万超の総戸数712戸勝どきビュータワーなどの建設も始まり、晴海・月島・豊洲などの湾岸エリアはマンション建築ラッシュになりました。

このようなマンション建築ラッシュにより、既に晴海エリアの人口が急激に増えるであろう事が分かります。実際に晴海エリアの最寄り駅である、都営大江戸線「勝どき駅」は2014年から駅の拡張工事を行っているくらいです。人口増加により周辺の商業施設も増えると予想されますので、坪単価が3割程度上がってもマンションが売れるのです。

その恩恵は佃、月島、豊洲など勝どき以外の湾岸エリア全体に広がっている事が、3年間の地価上昇率を見て分かると思います。これは2013年の東日本大震災が起きて湾岸エリアが「液状化現象」により懸念されたという大きなデメリットがあったにも関わらずです。

環状二号線の延長、虎ノ門ヒルズの完成

環状二号線の延長により、湾岸エリアから新橋、虎ノ門、赤坂方面へ行きやすくなりました。湾岸エリアは銀座などの都心に近いのが魅力でしたが、赤坂方面へ行くには迂回する必要があったので不便でした。それが解消されたということは、また湾岸エリアの価値の上昇につながったという事です。

このように周辺エリアの人口増加により、利便性を考えたインフラ整備の強化も地価上昇に一役買っています。この計画は10数年前からあったのですが、中々実行していませんでした。今回オリンピックが決定したことが工事着手の大きな理由になったのです。

晴海・お台場などの湾岸エリアでのスタジアムの建設

晴海エリアに選手村が出来、更に湾岸エリアには各種スタジアムが建設されます。スタジアムが建設されるということはオリンピックが終わったとしても、試合やイベントが開催される度に観客がスタジアムを訪れます。と言う事は湾岸エリアでお金を落とす人が増えるという事です。

そのお客さんを狙い、商業施設が増える可能性も高いですし、交通施設も整備・増加される可能性も高いです。そのため、湾岸エリアの地価が上昇するという結果になったのです。

オリンピック効果 まとめ

なぜオリンピック効果を一番に取り上げたかと言うと、後述する全ての要因と繋がってくるからです。オリンピック景気という言葉がある通り、オリンピック誘致決定により、日本全体の景気は良くなりました(詳細は後述します)。その影響が様々な要因に波及し、以下のような地価の上昇が起こったのです。

再開発による地価上昇

続いて再開発による地価上昇です。先ほどのオリンピックも再開発と似ている位置づけですが、オリンピックが直接関係ないエリアも、やはり再開発は地下上昇の要因となっています。具体的には以下のような場所の地価が上がっています。

  • 東京都中央区築地5丁目:21.7%上昇
  • 東京都渋谷区宇田川53:23.3%上昇
  • 東京都渋谷区道玄坂2丁目:20%上昇
  • 東京都豊島区東池袋1丁目:22.6%上昇

築地エリア

築地エリアは築地市場の移転が大きいです。元々築地エリアは銀座、有楽町、東京方面から近い場所にありますので、オフィス街の観点からは抜群の立地でした。今回新豊洲に正式移転が決定した事を受け、築地エリアはオフィス街として期待されています。

ここまで都心に近いエリアであの広さの再開発というのは近年に稀に見る規模です。更に、築地は前項でお話をした湾岸エリアにも近いです。スタジアムの建設などによる施設増加の恩恵を少なからず受ける事ができます。

渋谷エリア・池袋エリア

渋谷エリアや池袋エリアも再開発により地価が上がりました。渋谷はヒカリエの建設や、渋谷公会堂の建て替えなど、街全体というよりは大きな施設の改築や建築をしています。後は、若者の街としての代表的なモノである「渋谷センター街」を「バスケット通り」に名称変更をするなど、街のイメージを一新しようとしています。

池袋エリアも区役所移転などの開発に着手しています。大規模なタワーマンションと合同になったことにより
、タワーマンションの価格も上がり地価上昇に一役買っています。更に副都心線が東急東横線と相互運転を開始したことによって、交通利便性も上昇しました。

再開発 まとめ

再開発をすることは当然街の価値が上がります。しかし、「再開発」とインターネットで検索をすると多くの街が計画をしているように「実行」に移せていない街が多くあります。しかし、オリンピック景気によって着手するエリアが増えたもの事実です。

今回の紹介した最開発全てがオリンピックのお蔭ではありませんが、少なからず影響している要素もあるはずです。つまり、重要なの事は再開発が「実行」されるかどうかです。されれば地価は上がります。その「実行」を見極めるには、現在ではオリンピックを重視することが大切です。

交通機関の整備

続いて交通機関の整備による地価上昇です。再開発程ではありませんが、やはり交通インフラの整備は非常に強い地価上昇要因になります。具体的には以下のような場所の地価が上がっています。

  • 調布市小嶋町1丁目:14.2%上昇
  • 東京都大田区蒲田5丁目:12.7%上昇

調布エリア・蒲田エリア

調布エリアの地価上昇は京王線の整備が大きいです。今まで地上に出ていた京王線を柴崎駅から地下に潜らせたのです。これにより駅自体が改装され綺麗になり、出入り口も増えました。更に、踏切があった道路の渋滞解消にも繋がり、京王線沿線全体としての価値が上がり地価の上昇につながりました。

蒲田エリアは蒲蒲線の建築が大きいです。今までIR蒲田駅と京急蒲田駅は離れた場所にありましたが、その駅を路線で接続する計画です。羽田空港に行きやすい京急蒲田駅と繋がる事が出来れば、JR駅全般に恩恵があります。特に、蒲田エリアへの恩恵は大きいです。JR蒲田駅は当然羽田空港へ行きやすいですし、京急蒲田駅はJR方面へ行きやすくなるからです。

交通機関の整備 まとめ

再開発ほどではないにしろ、交通利便性の向上は地価を押し上げます。大事なことは「街自体が綺麗になる」か「利便性が良くなる」かの違いがあるという事です。調布は前者で蒲田は後者です。地価が上がり易いのは後者になります。前者の場合には、1つ駅単体の整備の場合には地価上昇はしにくいです。路線全体に波及するかを見極める必要があります。

マンション全体市況

続いてマンションの市況全体が上がったことによる地価上昇です。具体的には以下のような場所の地価が上がっています。

  • 東京都目黒区上目黒3丁目:18.6%上昇
  • 東京都武蔵野市吉祥寺本町1丁目:17.8%上昇
  • 東京都文京区小石川2丁目:16.3%上昇
  • 東京路都足立区千住旭町4丁目:15%上昇
  • 東京都葛飾区亀有5丁目:14.4%上昇

直近のマンション価格

オリンピック効果もあり、直近のマンション価格は以下のグラフの通り、ここ10年で一番高い水準になっています。勿論、上述したエリア以外にもマンション価格が上がっているので地価が上がっています。なぜ上記のエリアの地価が特に上がっているかと言うと、上目黒や吉祥寺、小石川は元々人気のエリアです。

人気があるからこそマンション全体市況が上がっている時に一番恩恵が受けやすいです。そのため、地価が上昇しているのも頷けます。それでは、何故足立区や葛飾区も上がっているのでしょうか?足立区は東京電機大学(通称:TDU)のキャンパス設立も貢献してそうですね。

首都圏 新築分譲マンション平均価格推移
 首都圏 新築マンション 価格推移
※国土交通省HP 不動産経済研究所調べ
http://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-jutaku-2_tk_000002.html

主な理由は「相対性」にあります。葛飾や足立が位置する東東京エリアは交通利便性が非常に良い割にはマンション価格が安いです。例えば目黒駅徒歩5分のマンションが坪単価300万円中盤であるのに対して、亀有駅徒歩5分のマンション坪単価200万円弱です。しかし、東京駅までの時間が10分程度しか変わりません。

つまり、目黒や小石川などの城南、城西エリアの価格が上がってくれれば、東東京エリアの価格が上がっても相対的に安い構図は変わりません。東東京は交通利便性に長けているので、相対的に安く見えれば住宅は売れるのです。

マンション全体市況 まとめ

そもそもマンション市況が全体的に好調なのはオリンピック景気が起因しています。そのため、どのエリアが上がるかは明確には分かりません。但し、ここまでの話を全て加味すると「オリンピック景気でマンション市況好調→オリンピックの恩恵が受けられるエリアが特に地価上昇→再開発のエリアは地価上昇」という流れです。つまり、「次に上がるエリア」を考える時には、上記のようにそもそも人気のあるエリアか相対的に安いエリアの他に、やはり「オリンピック」の恩恵が受けられやすいエリアが地価上昇しやすいでしょう。

不動産賃貸全体市況

続いて不動産賃貸全体市況が上がったことによる地価上昇です。具体的には以下のような場所の地価が上がっています。

  • 東京都千代田区霞が関1丁目:20.1%上昇
  • 東京都千代田区麹町4丁目:14.9%上昇
  • 東京都中央区銀座4丁目:48.5%上昇

直近の不動産賃貸市況

上述した通り、地価の価格基準は賃料収入も加味されています。以下の表の通り2011年を境に賃料が回復基調にあるのが分かると思います。更に昨今のインバウンド需要により、商業施設が活発のため、2015年以降は更に上昇傾向にあります。そのため、商業施設が多く立ち並びエリアの地価は上昇しているのです。

オフィスビル
※みずほ信託銀行
http://www.tmri.co.jp/report_topics/pdf/1507.pdf

オリンピック景気は終わったのか?

ここまでで終わりのように、地価上昇はオリンピック景気が大きな影響を及ぼしています。つまり、今後地価が上昇するか、マンションはいつ売った方が良いか?という質問の答えはオリンピック景気がどの程度続くかにかかっているという事です。結論から言うと「マンションは今売っておいた方が良い」です。

オリンピック景気の主な要因は財政出動にあります。つまり、スタジアムや選手村、インフラ整備をすることにより、たくさんのお金が世の中に出回るのです。それにより企業が潤い業績が良くなるという構図です。しかし2016年5月現在では、ある程度インフラの整備の計画は終わり、既に着手している計画も多いです。

勿論、まだ建築資材の発注や実際の工事が残っている施設もたくさんありますが、既にそれらを織り込んだ上でマンションの価格は上がっています(「マンション全体市況」参照)。事実として今は直近10年間で最も高い水準です。今後上がるか下がるか分からない状態であれば、高い水準である「今」マンションを売却することをお薦めします。

高騰エリアは適度なタイミングで売り、割安エリアに住み替えるという選択肢も。

マンションを高く売りやすい今、売却で一番大事なことは不動産会社の選定です。そのためには査定を複数の会社に依頼し比較する必要があります。

お薦めは、一括査定サイトを利用する事です。一括査定サイトを利用すれば一度物件情報を入力すれば、複数の会社に査定依頼が出来ます。本来査定をする時は、一社一社に物件情報を伝えなければいけないので、非常に手間がかかります。その手間を、一括査定サイトを利用すれば省けるのです。

お薦めは「イエウール※」と「スマイスター※」です。一括サイトで大事なことは「参画企業数」です。参画企業数が多ければ、自分の物件を高く早く売ってくれる不動産会社に出会いやすいです。そのため、業界トップクラスの数字を誇るこの2サイトは絶対に外せないサイトです。

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不動産を高く売りたいならこちらの記事を熟読!:持ち家・マンションなど不動産の売却は、一括査定サイト・不動産売買情報サイトで相場を調べて最高値で売ろう!

まとめ

いかがでしたでしょうか。直近3年で地価の上昇率が高いエリアとその要因をまとめました。根本的なキーワードはオリンピック景気であり、そこから再開発や駅の整備などの要因で地価の上昇に繋がっています。繰り返しますが、今マンションは売り時です。今後は更に上がる可能性もありますが、未来を考えず過去だけで見ると、ここ10年で一番良いタイミングだと思います。

しかし、いくら良いタイミングでも、売却を依頼する不動産会社を間違えれば高く売れません。一括査定サイトを上手く利用して、良い不動産会社と出会いましょう。

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不動産の価格は一般的に非常に分かりにくいですよね。多くの人が一生に一度、多くて二度までしか買わないモノですので、相場感覚(相場観)がないという点が理由です。相場を調べる方法で一番早い方法は査定をしてしまうことです。

「大体この位の金額で売却できます」という、目安の金額を、基本的には物件情報さえあれば1~2営業日程度で査定価格が算出されます。

また、複数の会社に査定依頼するというのがポイントです。1つの不動産会社だけでは適正価格とは言えません。そこで便利なのが、ここ数年で盛り上がっているインターネットの査定会社を使った相場査定方法です。

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