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住宅ローンの返済不能・滞納に陥ると競売・任意売却に。メリット・デメリットや督促状・代位弁済・入札のすべてと足もとを見られないための秘訣

time 2016/06/17

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住宅ローンの返済不能・滞納に陥ると競売・任意売却に。メリット・デメリットや督促状・代位弁済・入札のすべてと足もとを見られないための秘訣

もし、住宅ローンを支払えなくなったら・・・もし、住宅ローンの返済を滞納したら・・・
万が一の時の事も知っておくことが大事です。もし、このようなことになれば、「競売」か「任意売却」のどちらかの流れになります。結論からいうと「任意売却」の方が圧倒的にメリットは大きいです。それぞれのメリット・デメリットを知っておきましょう。

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競売について知ろう

まず競売についてのご説明をします。

そもそも競売とは?

何かしらの事情で住宅ローンの支払いが出来なくなった時に発生します。債権者(金融機関)が、債務者(住宅ローン滞納者)が所有する不動産などの財産を裁判所の管理下で強制的に売却し、その売却代金を債務(住宅ローンの残債)に充てる手続きです。

競売はどんな流れ?

具体的な競売の流れは以下のようになります。

1.催促状が届く

住宅ローンの滞納を続けていると金融機関から電話やメールで連絡が来ます。2~3か月滞納すると、催促状が届きます

2.代位弁済

目安として3か月~半年ほど滞納をすると、債権者が金融機関から保証会社に替わります(保証会社が保証人の代わりになるため)。保証会社が債務者(滞納者)に代わって金融機関に債務を返済します。これを代位弁済と言います。当然、債権者(保証会社)は債務者(滞納者)へ、ローンの一括返済を求めます。

3.競売がはじまる

ローンの一括返済が出来ないと、保証会社が裁判所に競売の申し立てを行います。申し立てが受理されたら、滞納者宛てに裁判所から「競売開始決定通知」が届きます。

4.入札開始

裁判所側が物件調査を行います。その後に競売の「期間入札決定通知」が届き、競売しているという情報が一般に公開されて入札の開始となります。基本的には誰でも入札できますが、「債務者(滞納者)」や「過去に入札に参加し最終的に金銭を支払わなかった人」は入札の参加が出来ません。

5.落札、強制退去

落札者が決定します。滞納者は落札者へ物件を引渡し、強制的に物件を退去させれられます。

以上が競売の一連の流れです。

競売のメリット、デメリット

続いて、競売のメリットとデメリットについてです。

競売における滞納者のメリットはありません。落札者(購入者)は「安く購入できる」や、「普通に探していては出会えない物件に出会える」というメリットがあります。

デメリットは三点あります。
一点目は、何よりも「価格」です。一般的な売却と違い、滞納者の意思とは関係なく強制的に物件が売られます。そのため、競売で家を売却すると、大体相場の6割~8割程度で売却される事が多いです。つまり、ローンの残債が多くなる可能性が高いという事です。当然、残債はそのまま自分の借金になりますので、今後の生活にも支障をきたします。

二点目は「周囲に知られる」という点もデメリットと言えるでしょう。競売物件は新聞やネットなどで一般に公開されるので、周囲の人に知られてしまうことがあるのです。競売=ローン滞納という事は知っている人も多いので、あまり良い印象は与えません。

三点目は「強制退去」です。そもそも、ローンを滞納しているという事はお金がないという事です。そのような状況の中で引越し費用の捻出はおろか、次の住まいすら見つけられないかもしれません。

任意売却

ここまでのお話の通り、競売は基本的には不利な売却になるので、競売は避け任意売却を選択した方が良いです。以下に、競売と任意売却の違いをまとめました。

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任意売却はほぼ通常の売却と同じと思って頂いて良いです。そのため、強制的に売却される競売よりも、任意売却の方が全ての面で競売よりもメリットが大きいです。

まとめ

いかがでしたでしょうか。競売と任意売却を比較すると、圧倒的に任意売却の方が良い事がお分かり頂けたかと思います。但し、任意売却する時にも残債があると借金だけが残ってしまいます。そのため、色々な不動産会社に査定を依頼して「高く早く」売ってくれる不動産会社を探す必要があります。

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是非不動産一括査定サイトを利用して、出来るだけ高く早く不動産を売却しましょう。

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不動産の価格は一般的に非常に分かりにくいですよね。多くの人が一生に一度、多くて二度までしか買わないモノですので、相場感覚(相場観)がないという点が理由です。相場を調べる方法で一番早い方法は査定をしてしまうことです。

「大体この位の金額で売却できます」という、目安の金額を、基本的には物件情報さえあれば1~2営業日程度で査定価格が算出されます。

また、複数の会社に査定依頼するというのがポイントです。1つの不動産会社だけでは適正価格とは言えません。そこで便利なのが、ここ数年で盛り上がっているインターネットの査定会社を使った相場査定方法です。

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