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築50年、駅から遠いなど、悪条件のマンションを売るための工夫。解体・更地・土地活用も検討すべき?

time 2016/06/29

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築50年、駅から遠いなど、悪条件のマンションを売るための工夫。解体・更地・土地活用も検討すべき?

築50年のマンションを売却したい・・・駅から遠い物件を売りたい・・・
このようなご相談を受ける事がありますが、中々厳しいのが現状です。単純に売買するだけはなく、解体して土地活用する方法も模索する必要がありますが、マンションでは厳しいのが現状です。結論としては、何とか現状のまま「資産価値を上げる」という事を考える必要があります。
今回は、そんな条件の悪いマンションの資産価値を上げる方法をご紹介します。

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マンションの資産価値はいつ0になる?

マンションの資産価値が0になるタイミングはいつでしょうか。

マンションの築年数について

結論から言うと、マンションの資産価値は45年を経過すると不動産会社の査定額が0円になること事が多いです。それは、マンションの耐用年数※が47年であるという事も大きく影響しています。つまり、築50年を超えるマンションを売却することはかなり難しいという事です。

※1国税庁 耐用年数
https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34354.php

築年数以外の要素で条件が悪い場合

駅から徒歩20分以上かかったり、目の前にフルタイム稼働している工場があったり、条件が悪いマンションの場合の話です。結論から言うと、築年数が極端に古く(前項のように築45年が目安)なければ資産価値が0になることはありません。

このようなケースは大抵「立地」が悪いので、「商品」で勝負するしかありません。具体的にはリノベーションをして売却するという工夫があります。例えば以下のようなリノベーションです。

  • 騒音がネック→二重サッシに変え音を軽減させる
  • 駅遠がネック→全面リノベーションして高級感を上げる
  • 日当たりが→全室白を基調とした部屋にして、素材も太陽光を反射するような素材に変える

リノベーションと言うと、単純に「部屋の間仕切り壁を取り払う」や「クロスを全部張り替える」というイメージがあるかもしれません。しかし、この時に大事な事は、ネックを解消するようなリノベーションをする事です。そうする事により資産価値を上げ、売却し易くすることは可能です。

土地活用について

マンションを解体し、更地にして土地活用をすることは非常に厳しいです。理由は、「マンション内の同意がとれない事」と「費用の捻出」があります。

マンションの解体は実質不可能

マンションを解体するには、入居者全員から同意が必要です。建て替えですら、4/5の同意が必要ですので、「更地にして駐車場にする」などとなると、そもそも住んでいた人はどこに行けばよいのか?という話に発展します。

現実的に解体をするならば、入居者全員に次の入居先をあっせんして話合いが終了しなければ解体が出来ません。そうなると入居者一人一人の許可を取る必要もありますし、費用の補填などの話も出てきますので、実質不可能に近いお話になります。

解体費用も法外

マンションは鉄筋コンクリート造ですので、戸建てと比べて、解体費用も法外になります。時期と会社にもよりますが、70㎡程度の1部屋を解体するのに200万円程度かかると言われています。つまり、30戸のマンションを解体する費用は、6,000万円程度の費用がかかるという事です。

このように、マンションを解体して更地にし、土地活用することは実質厳しいです。そのため、リノベーションでいかに資産価値を上げるかが鍵を握ります。

まとめ

このように条件の悪いマンションを売却する際には、土地活用の選択肢は非常に厳しいです。そのため、何とか今の状態で資産価値を上げるためには、商品の価値を上げるしかありません。その方法は部屋の中をリノベーションするという方法なのです。
ネックに応じてリノベーションをして資産価値を上げてマンションを売却する。このようなことは、必ず不動産会社と相談をしながら進めましょう。リノベーションをしたものの、全く売れ行きが変わらないという事もあり得ます。

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不動産の価格は一般的に非常に分かりにくいですよね。多くの人が一生に一度、多くて二度までしか買わないモノですので、相場感覚(相場観)がないという点が理由です。相場を調べる方法で一番早い方法は査定をしてしまうことです。

「大体この位の金額で売却できます」という、目安の金額を、基本的には物件情報さえあれば1~2営業日程度で査定価格が算出されます。

また、複数の会社に査定依頼するというのがポイントです。1つの不動産会社だけでは適正価格とは言えません。そこで便利なのが、ここ数年で盛り上がっているインターネットの査定会社を使った相場査定方法です。

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