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不動産売却したら確定申告が必要?譲渡所得・譲渡損失による申告や損益通算・税理士の選び方など損しないための徹底まとめ

time 2016/05/22

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不動産売却したら確定申告が必要?譲渡所得・譲渡損失による申告や損益通算・税理士の選び方など損しないための徹底まとめ

不動産を売却した時には確定申告が必要になります。売却益が出た時には税金を支払うために確定申告する必要がありますし、税金の控除を受ける場合でも確定申告は必要になります。不動産所得の扱いは、サラリーマンの給与所得と違う点にも注意が必要です。

これらの事を踏まえ、今回は不動産を売却した時の税金の仕組みや確定申告についてお話をします。

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譲渡所得税について

それでは、まず譲渡所得税についてです。そもそも譲渡所得とは、「不動産を売却した時に得た利益」となり、税法上は所得として扱われます。給与所得などと同じ扱いになりますので、当然税金が掛かってきます。譲渡所得を計算する方法は単純に「売却価格-購入価格」ではなく、以下のような計算式になります。

譲渡所得の計算式

計算式:「(売却価格-売却時にかかった諸費用)―(購入時のマンション価格+購入時にかかった諸費用-減価償却費用))」
言葉で表すと、「諸費用を引いた売却価格から、諸費用と減価償却費(後述します)を引いた購入価格の差額」という事になります。少々分かりにくいので、具体例でご説明します。

例えば、以下のようなマンションを売却した時の譲渡所得を計算してみましょう。

  • 売却価格3,000万円
  • 売却時の諸費用(仲介手数料や抵当権抹消費用など)120万円
  • 購入時価格2,200万円
  • 購入時の諸費用110万円
  • 減価償却費用375万円(築10年鉄筋コンクリート造)

「(3,000万円-120万円)-(2,200万円+110万円-330万円)」となり、譲渡所得は900万円です。これに所定の税率が掛かってきます。税率については諸条件によって異なってきますので、下記ホームページよりご確認ください。

※参考URL 国税庁ホームページ
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

減価償却費用の計算式

減価償却費とは、「経年劣化」という考えの元、毎年不動産の価値が下がっているので、その下がった分の価値を不動産価格から差し引く費用のことを言います。この費用は、上述の例からも分かるように非常に大きな額になりますので、譲渡所得を算出する際には重要になります。

減価償却費の計算方法は「定額法」と「定率法」の2種類に分かれますが、平成10年4/1以降の建物に関しては「新定額法」のみの適用になりましたので新定額法のご説明をします。新定額法の計算式は「マンション購入金額×償却率※」となります。

例えば、前項の例のように、購入価格2,200万円、築10年、鉄筋コンクリート造マンションの減価償却費用は以下の通りです。
「マンション建物購入金額償却率※」
「   2,200万円 × 0.015 」×10年
となり、1年ごとに計上できる減価償却費は「33万円」となり、それが築10年の時に売却をしたので、330万円を減価償却費として差し引きます。この金額によって譲渡所得は大きく変わりますので理解しておきましょう。

※償却率(新定額法)
木造「0.031」軽量鉄骨「0.025」鉄筋コンクリート造「0.015」
※減価償却について 国税庁ホームページ
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2106.htm
※償却率について 国税庁ホームページ
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S40/S40F03401000015.html

譲渡所得税の控除について

譲渡所得税は大きな税額になりますが、周りで住宅を売却して税金を支払った方は少ないと思います。理由は、控除額が大きいからです。控除になる条件としては、投資用ではなく居住用の不動産でなければいけないなど、色々な条件があります。

それらの条件を全てクリアした時には3,000万円までの譲渡所得には税金は掛かりません。つまり、先ほどの900万円の譲渡所得には税金が掛からないという事になります。居住用の不動産を売却した利益が、3,000万円以上になる事は中々ありません。それ故、住宅を売却して税金を支払った方は少ないのです。諸条件については、譲渡所得の税率と共に下記ホームページよりご確認ください。

※参考URL 国税庁ホームページ
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

譲渡損失について

譲渡損失とは、上述した譲渡所得の計算式に当てはめた時に、損失が出た場合を言います。その場合にはキチンと申告をすれば損失を計上でき節税にも繋がります。

譲渡損失が発生した場合には、最大3年間、他の不動産所得や事業所得、給与所得と、譲渡損失額を通算して所得を計算する事が出来ます。つまり、他の所得を減らし、税金を減らす事が出来るということです。しかし、それには、住宅ローンがまだ残っている事や、居住用であり、長期譲渡(5年以上保有)に限る、などの様々な諸条件がありますので、詳細は下記ホームページでご確認ください。

※参考URL 国税庁ホームページ
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3203.htm

確定申告についての詳細

上記でお話をした、譲渡所得が出た場合の納税、譲渡所得の控除、譲渡損失の損益通算の手続きは、確定申告を行わなければいけません。特に、譲渡所得の3,000万円までの控除に関しては忘れがちなので注意しましょう。

そもそも確定申告とは?

確定申告とは前年の収入を翌年に申告し納税をする作業になります。サラリーマンであれば、会社が毎月の給料から源泉徴収という形で税金を徴収し、代わりに納税しています。それ故、確定申告に馴染みがない方もいると思うのでしっかり学んでいきましょう。

確定申告をする時期

確定申告をする時期は毎年2/16~3/15の期間です。この期間に、前年の1/1~12/31までの期間の所得を計算し、申告する必要があります。例えば、2016年5月にマンションを売却して800万円の譲渡所得が発生したとします。この額であれば3,000万円の控除範囲内なので、2017年2/16~3/15の期間に確定申告をすれば税金は0円になります。

確定申告をする方法としては、基本的には税務所へ書類を持ち込みますが、他にはネットから提出(別途機器が必要)する方法や、夜間に税務署のポストに投函をする方法、郵送で届ける方法があります。中々平日の日中に時間が作れないサラリーマンには有り難いです。

税理士に依頼する

確定申告は初めて行う人にとっては各計算や書類作成などが非常に煩雑です。ここまでのお話で分かるように、譲渡所得の計算方法を間違えたり、税率を勘違いしたりしてしまうと、そもそもの税率が大きいので想定より遥かに高い税金を支払う事もあります。

更に、損益通算をする際にはその後何年か税金が安くなる可能性もありますので、しっかり所定の手続きを踏んだ確定申告をする必要があります。

とは言え、今はインターネット上から作成マニュアルに沿って簡単に確定申告を作成することが出来ます。例えば、上述した「譲渡所得の3,000万円控除」は様々な条件があり、減価償却費用の算出方法などは非常に難しいと言いました。

しかし、インターネット上から行えば、記載してある各条件に○×をしていくと「3,000万円の控除が可能」「減価償却費用は○○万円」などと提示されますので、一昔前までと比べて格段に確定申告しやすくはなりました。

但し、それでも確定申告を第三者にお願いしたい場合には、税理士に依頼する方法もあります。メリットとしては「書類作成の手間がかからない」、「税務署のやりとりも税理士で行ってくれる」、「節税のアドバイスを貰える」という点です。特に損益通算はどの所得から行えば良いのかなど、アドバイスを貰わないと難しいこともあるので、そういう時は税理士に依頼すると良いでしょう。

デメリットとしては「費用」が挙げられます。売り上げや確定申告書類のボリュームにもよりますが、数万円~10万円程度の費用がかかってきます。確定申告の時期には税務署が無料で行う「税理士相談会」などもありますので、そちらも活用してみてはいかがでしょうか。

まとめ

いかがでしたでしょうか。不動産の売却益にここまでの税金が掛かり、例え控除される時でも確定申告が必要なことに驚いた方もいるのではないでしょうか。控除される条件も細かく取り決められていますし、税率も不動産の種類によって様々です。

全てを把握している必要はありませんが、一連の事項を把握しておかないと「控除されると思っていたら控除されずに多額の税金が掛かった」という事態になりかねません。心配であれば税務署に確認をするか、税理士に相談をし、キチンと税額を計算し確定申告を行いましょう。

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