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マンション売却、売値の決め方・設定は強気でいくべき?買値との差額は?

time 2016/08/01

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マンション売却、売値の決め方・設定は強気でいくべき?買値との差額は?

マンションを高く売ろうと思ったら、「いくらで売り出すか?」という売値は非常に大事です。一度広告でその金額を打ち出すとそれ以上の金額設定には出来ません。しかし、高すぎる価格で広告を打ちだしてしまうと、集客が出来ないという状況になります。それでは、売値はどのように考えるべきでしょうか?
今回は、そんなマンションの売値についてのお話です。

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マンションの売値はどうやって決めるの?

それでは、まずマンションの売値の決め方からご説明します。

査定額を算出する

まず、売値を決める前には査定額を算出します。査定額とは、「恐らくこの価格であれば売れるであろう金額」の事です。具体的には以下のような順番で査定額を割り出します。

  • 周辺で成約した事例を調査しピックアップ
  • ピックアップした物件の中で、広さや駅距離などなるべく査定する物件に近い条件を更に絞り込む
  • その絞り込んだ物件を基に査定額を算出する

このように、周辺の成約事例をピックアップする「周辺事例比較法」という方法で査定額を算出します。この一連の作業は不動産会社に依頼して、いくつかの不動産会社を比較した上で納得できる査定額に絞り込みます。

査定額を基に売値を決める

前項のように査定額を決めたら次に売値を決定します。次項でお話する「周辺競合物件」も売値を決める上では大事な要素ですが、まずは売主の売却希望時期をヒアリングします。

物件によって異なるので一概には言えませんが、マンションを売却するには3ヵ月ほどの期間が掛かります。そのため、3か月間に絶対に売らなければいけない事情などがあれば、査定価格と近しい売値にしなければいけません。

また、売主に余裕があり3か月を超えてもある程度の期間は売却に使っても大丈夫であれば、売値は強気に設定するケースが多いです。まずは、3か月という期間を軸に強気で価格設定をするかどうかは決めた方が良いでしょう。

売値を決める時は周辺競合物件が大切

つづいて、売値を決める時には周辺競合物件が大切です。

競合する物件とは?

そもそも競合する物件とはどのような物件でしょうか。以下の順番で絞ると、より「競合しやすい物件」の精度が上がります。

  • 最寄り駅
  • 広さ
  • 駅距離
  • 築年数
  • 向き
  • 間取り

このような順番で考えた時に、上位に挙がってくる物件が競合し得る物件になります。当然、その競合物件を意識した売値を設定する必要があります。

競合物件によって売値を変える

前項でお話した、売主の「売りたい時期」を加味した上で競合物件を踏まえ売値を設定しましょう。例えば、競合物件の状況によって考えるべきケースは以下のようなケースです。

  • 競合物件が極端に「安く」売りだしていた
  • 競合物件が極端に「高く」売りだしていた

競合物件が極端に「安く」売りだしていた

このようなケースでは、強気の価格設定では厳しいです。なぜなら、購入検討者はその「極端に安い」物件と比較をするので、高値の売値だと「高い」と判断されて検討すらしてくれないかもしれないからです。そのため、競合物件が極端に安く売り出されていた場合には、販売時期を遅らせるか、遅らせる余裕がなければ同様の価格で売り出す必要があります。

競合物件が極端に「高く」売りだしていた

また、反対に競合物件が極端に「高く」売り出されていた場合は、強気の価格設定が出来るチャンスです。その高い競合物件と比べて「割安」に見えれば高値で売れ、更に早く売れる可能性が高いからです。

例えば、相場価格3,000万円のエリアで競合物件が3,580万円で売り出していたとします、その時には、例え3,480万円でも相対的には安く見える可能性があるのです。あまりに相場からかけ離れた金額は厳しいですが、競合物件が高い売値設定をしている場合には、強気で価格設定できるチャンスと思いましょう。

まとめ

このように「マンションの売値をいくらにするか」は査定額と売主が売りたい時期、そして周辺競合物件によります。この3つの要素を踏まえた上で不動産会社と話合った上で精度の高い売値を決めましょう。売値次第では大げさな話ではなく100万円以上売値が変わる事も少なくありません。

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不動産の価格は一般的に非常に分かりにくいですよね。多くの人が一生に一度、多くて二度までしか買わないモノですので、相場感覚(相場観)がないという点が理由です。相場を調べる方法で一番早い方法は査定をしてしまうことです。

「大体この位の金額で売却できます」という、目安の金額を、基本的には物件情報さえあれば1~2営業日程度で査定価格が算出されます。

また、複数の会社に査定依頼するというのがポイントです。1つの不動産会社だけでは適正価格とは言えません。そこで便利なのが、ここ数年で盛り上がっているインターネットの査定会社を使った相場査定方法です。

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