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住み替えで先に新居を買うための方法:停止条件付き買い替え特約とは?メリット・デメリット

time 2016/07/12

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住み替えで先に新居を買うための方法:停止条件付き買い替え特約とは?メリット・デメリット

住宅を買い替える時には、新居を先に買うか、今の家を売却してから買うか迷うものです。どちらが良いかと言うと、「新居を先に買う」方が良いです。理由は、新居を先に買っておかないと、今の家が早めに売れてしまったら住む家がなくなってしまうからです。

そんな「新居を先に買う」時の様々なリスクを排除するために「停止条件付き買い替え特約(以下、停止条件付き契約)」という契約形態があります。今回はこの停止条件付き契約がテーマです。

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新居を先に買うリスクとは?

停止条件付き契約の話をする前に、新居を先に買う時のリスクをお話します。新居を先に買う時には大抵、今の家を売却する前提でローンの審査を通します。つまり、新居の引渡を受ける前に今の家を売っておかないと新しい家のローンが下りないということになります。

そうなると、当然新しい家を購入する事ができなくなり契約は解除されます。白紙解約なら良いですが、通常売買契約は以下のような取り決めがされています。

  • 買主の自己都合による契約キャンセルは違約金として手付金は没収となる
  • 売主の自己都合による契約キャンセルは、手付金を買主に返還し、違約金として手付金同等額を買主に支払う

このような文言があり、今回のように今の住宅が売却出来ずに、新しい家の契約がキャンセルになると買主側の違約になります。つまり、違約金として手付金が没収されてしまうのです。

停止条件付き契約について

つづいて停止条件付き契約についてです。

停止条件付き契約とは?

停止条件付き契約とは、「今の家が〇月〇日までに売却出来なければ今回の売買契約は白紙解約となる」という文言を、特約として売買契約書に盛り込むことです。そのため、停止条件付き買い替え特約とも言います。この特約を契約書に盛り込むことによって、前項でお話をした違約になるリスクを排除できるます。

停止条件付き契約のメリット・デメリット

つづいて停止条件付き契約のメリット・デメリットのお話しです。

停止条件付き契約のメリット

買主側のメリットは、上述のように、もし住宅が売却出来なければ違約にならず白紙解約になるという点です。もしこの停止条件付き契約を締結していなければ、売却活動期間中ずっと「違約」が付きまといます。手付金は会社にもよりますが、新築住宅であれば物件価格の10%程求めてくる会社が多いです。

つまり、違約になってしまうと数百万円の違約金(手付金として支払っている金額)が発生する可能性があるのです。

停止条件付き契約のデメリット

停止条件付き契約のデメリットは以下の通りです。

  • (新しい家の)買主側の立場からすると、今の家の売却を急ぐ場合がある
  • (新しい家の)売主側の立場からすると、契約解除になるリスクがある

買主側の立場からすると今の家の売却を急ぐ場合があります。例えば「3か月後の〇月〇日までに今のマンションを売却出来なければ、新しい家の契約は白紙解約」という特約を盛り込んだとします。そうなれば、〇月〇日に近づくほど「早く売りたい」という気持ちが先行し、多少値引き幅が大きくても応じてしまう場合があるのです。

しかし、この買主側のデメリットは売主側のデメリットと比べれば軽いものです。売主側からすれば、物件が売却されるまで、契約解除のリスクがずっとあるという大きなデメリットがあります。そのため、特に中古物件を購入する場合には停止条件付き契約で締結する事は少ないです。

まとめ

いかがでしたでしょうか。今回説明した停止条件付き契約は、新居を先に購入する買い替えパターンでは必須条件と言えます。しかし、(新しい家の)売主からすると大きなデメリットになるので、特に中古の場合は簡単に停止条件付き契約に出来るわけではありません。その点を認識した上で売主と相談してみましょう。

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