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家・マンションを売った時、控除される税金(特別控除)と、最高3,000万円控除の条件とは?

time 2016/06/17

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家・マンションを売った時、控除される税金(特別控除)と、最高3,000万円控除の条件とは?

「マンションを売ったら税金がかかる」
意外とこの事を知っている人は少ないです。そもそもマンションをはじめ、不動産を売却する経験自体、一生の内に何度もする事ではありませんし、実際に売却した時も税金がかからないケースが多いというのが理由です。税金がかからないケースが多いというのは、「3,000万円の特別控除」というものに該当するケースが多く、所得が0円の扱いになるためです。
今回は、この「3,000万円の特別控除」についてをテーマにお話します。

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そもそも何に課税されるのか?

そもそも何に対して税金が掛かるのでしょうか。それは、マンションを売却した時に得た利益である「譲渡所得」に対して税金がかかってきます。この譲渡所得は、「売却金額-購入金額」という単純なものではなく、売却時と購入時にかかった諸費用も加味しなければいけません。

譲渡所得はどうやって計算するのか?

譲渡所得は計算式にすると以下の通りです。
「(売却価格-売却時にかかった諸費用)―(購入時の物件価格+購入時にかかった諸費用-減価償却費用)」

ここで出てくる「減価償却」について簡単に説明します。減価償却とは「建物は経年劣化していくので、その分価値をマイナス計上します」というものです。そのため、購入時の価格から、「築年数に応じて価値を差し引いてあげます」という意味で、減価償却費をマイナス計上しているのです。

減価償却費の計算方法は決まっており、構造によって数字が変わる「償却率」という数字を購入時の金額に掛けて算出されます。詳細は以下URLより確認頂ければと思いますが、代表的な建物である「マンション」と「一戸建て」の償却率を紹介します。
一戸建て(木造)は「0.046」で、マンション(鉄筋コンクリート)は「0.022」※1が償却率となります。

例えば3,000万円で購入した築10年のマンションの減価償却費は、「3,000万円×0.022×10年」という計算式になり、「660万円」が減価償却費になります。

※1 減価償却資産の償却率表
https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/joho-zeikaishaku/shotoku/shinkoku/070914/pdf/06.pdf

実際に譲渡所得を計算してみる

実際に譲渡所得の計算をしてみましょう。以下のようなケースの場合です。
・先日、5,500万円でマンションを売却した
・売却時には200万円の諸費用がかかった
・このマンションは5年前に4,000万円でマンション(鉄筋コンクリート造)を購入した
・購入時には150万円の諸費用がかかった

これを上記の計算式に当てはめると、
「(5,500万円-200万円)-(4,000万円+150万円ー440万円※2)」となり、1,590万円が譲渡所得になります。

※2減価償却費「4,000万円×0.022×5年」となり「440万円」が減価償却費になります。

譲渡所得税はどのくらい?

冒頭で言ったように、「3,000万円の特別控除」という制度がありますが、仮にそれが使えなかった場合には譲渡所得に対して税金が掛かってきます。結論から言うと、かなり高い税率がかかってきますので、税額も自ずと高くなります。譲渡所得税の税率は以下のように2種類あります。

<長期保有の場合>

  • 売却した年の1月1日時点で、その物件の所有期間が5年を超える時
  • 税額は所得税15%(復興特別所得税2.1%※3)
  • 住民税5%に
  • 例えば、前項で算出した譲渡所得が1,590万円の時は、「所得税:238.5万円、復興特別所得税:約5万円、住民税:79.5万円」の、約323万円の税額になります。

<短期保有の場合>

  • 売却した年の1月1日時点で、その物件の所有期間が5年以下の時
  • 税額は所得税30%(復興特別所得税2.1%※3)
  • 住民税9%
  • 例えば、前項で算出した譲渡所得が1,590万円の時は、「所得税:477万円、復興特別所得税:約10万円、住民税:143.1万円」の、約630万円の税額になります。

ご覧頂いている通り、かなり高い税額になります。短期保有の場合は1/3以上の金額が税金で持って行かれるという事です。後述しますが、3,000万円の特別控除は、投資用物件は対象外となります。つまり、投資用物件の売買を繰り返して利益を得ようとしても、税率が高いため、中々難しいのが現実という事です。

※3平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付することになります。

「3,000万円の特別控除」について知ろう

それでは、本題の3,000万円の特別控除の話をします。簡単に言うと、先ほど言った「譲渡所得」を3,000万円マイナスにするという制度です。つまり、前項で出てきました「譲渡所得1,590万円」であれば、3,000万円をマイナスすれば譲渡所得が0円になり税金が掛かりません。通常の不動産売買において3,000万円以上の利益が出るケースは非常に稀なので、冒頭に「税金がかからないケースが多い」と言ったのです。

「3,000万円の特別控除」を受ける条件

この「3,000万円の特別控除」を受ける条件はいくつかあります。条件が多いため、詳細は国税庁ホームページ※4をご覧ください。概略だけ以下に要約しておきます。

  • 自分の自宅や土地を売却する時のみ適用。以前住んでいた場合は、「住まなくなった日から3年目の12月31日まで」に売却する必要がある
  • 上記の時に家を取り壊していた場合は、「取り壊した日から1年以内に売る」、「売るまでに住宅以外の用途で利用していない」という2つの条件が更に付け加えられる
  • 売った年の前年、前々年にこの特例を含め他の特例を受けていない
  • 親子や夫婦など特別な関係がある人に対して売ったものでない

この条件があるので、先ほど言ったように投資用不動産は控除を受ける事が出来ないのです。

尚、上記の「住まなくなった日から3年目の12月31日までに」という文言は分かりにくいので解説しておきます。例えば、2016年4月に住まなくなった(住民票を移した)とします。そうすると2019年12月31までが、この期間に該当します。

※4国税庁 マイホームを売った時の特例
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

「3,000万円の特別控除」を受けられない時は?

前項で記載した条件に当てはまっていたとしても「3,000万円の特別控除」を受けられない場合もあります。

例えば、投資用物件であるのにこの特例を受けようとして「一時的に居住してすぐに売却をした」時などです。また、新築マンションを購入して今の住まいが早めに売れたので、また別のマンションに仮住まいしていた時なども「一時的」と見なされて「3,000万円の特別控除」が受けられなくなる場合があります。

全ては税務署がどう判断するかという事ですが、基本的には「住民票の移動」や実体生活の証拠(例えば電気や水道が使われているかなど)を基準に決める事が多いそうです。但し、様々なケースがあり、明確に「これは適用」「これは適用外」と決まっているワケではないので、少しでも税務署にNGと言われる可能性があれば事前に相談しておくことをお薦めします。

まとめ

いかがでしたでしょうか。冒頭に言った「ほとんど場合はマンションを売っても税金がかからない」と言った意味が分かったと思います。よくある気を付けなければいけないケースとしては、「賃貸に出した時」です。実際に暮らしていたけれども賃貸に出して売却した時も「3,000万円の特別控除」は受けられなくなります。その後一定期間また居住すれば別ですが、その期間によっては「3,000万円の特別控除」は受けられないかもしれません。

また、この特例を受ける時には確定申告が必要になることも忘れてはいけません。不動産を売却した時には税務署から書面で通知が来ます。それを見て確定申告が必要かどうかを判断し、必要な場合はキチンと確定申告をしましょう。

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