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50㎡未満のマンションが増加中!しかし、住宅ローン・登録免許税・不動産取得税の税制優遇控除が受けられない!床面積は登記簿上面積を要確認

time 2016/07/21

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50㎡未満のマンションが増加中!しかし、住宅ローン・登録免許税・不動産取得税の税制優遇控除が受けられない!床面積は登記簿上面積を要確認

投資用不動産や、SingleやDinks※1も不動産購入が活況になっている中で、50㎡未満のマンションが増加しているのが現状です。しかし、広さが50㎡未満だと様々な税制優遇が受けられないという点をご存知でしょうか。
今回は、そんな50㎡未満のマンションを購入する方に向けて注意点をお話します。
※Double income , no kidsの略。結婚後子供を持たずに夫婦共に働いている状態。

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登記簿面積

まず、50㎡の広さの計算方法に注意点があります。この点は良く間違える方がいてトラブルになりがちなので注意しましょう。

登記簿面積と図面やチラシに記載されている面積は異なります。図面上やチラシに記載の面積は壁芯面積と言い、柱や壁の中心からカウントされている面積です。つまり、壁や柱の一部も面積としてカウントしているという事です。

しかし、登記簿面積は壁の内側からカウントする内法面積になります。そのため、図面やチラシに記載されている面積よりも登記簿面積の方が狭くなるのです。特に51㎡~53㎡くらいは注意が必要です。

室内への柱の入り具合や部屋の形状によっても異なるのですが、図面やチラシの面積から登記簿面積は5%前後減少します。例えば51㎡であれば2.5㎡ほど面積が減るということです。50㎡にギリギリ到達しているような部屋は注意しましょう。

50㎡未満だと受けられない税制優遇

それでは、面積が50㎡未満だと受けられない税制遊優遇についてご紹介します。受けられない税制優遇は以下の通りです。

  • 住宅ローン控除
  • 登録免許税
  • 不動産取得税

これらの税制優遇について簡単に説明していきます。

住宅ローン控除について

まずは住宅ローン控除についてです。住宅ローン控除とは、年末の残債分の1%を所得税と住民税から控除できる仕組みです。例えば、年末の住宅ローンの残高が2,500万円あったとします。その状態であれば、最大で25万円まで所得税と住民税から引かれるという計算になります。
住宅ローン控除は広さ以外にも様々な要件がありますので、詳細は国税庁ホームページ※2をご覧ください。

※2国税庁ホームページ
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1213.htm

登録免許税について

登録免許税とは、住宅を購入する際や売却する際の「登記関係費用」の中に含まれている費用です。住宅を購入する時には、売主の名義から自分の名義に書き換える「所有権移転登記」や「所有権保存登記」などがあります。また、家を売却する時には「抵当権抹消登記」を行います。

そのような登記をする際には「登録免許税」という税金が掛かってくるのです。50㎡以上の広さがあると、その税金が軽減されるのです。例えば所有権保存登記は、物件価格の0.4%が登記費用ですが、50㎡以上だと0.15%に軽減されます。これらは、登記の種類によって軽減税率も異なり、諸条件もありますので詳細は国税庁ホームページ※3をご覧ください。

※3国税庁ホームページ
https://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7191.htm

不動産取得税について

最後に不動産取得税についてです。不動産取得税とは、不動産を所有した時に掛かってくる税金です。税額の計算方法は「不動産価格×税率」になります。税率は、住宅用家屋であれば3%です。

ただし、50㎡以上の家屋であれば不動産価格から1,200万円控除されるという軽減措置が利用できます。単純計算をして1,200万円×3%で36万円の軽減が受けられるので、かなり大きな額になります。不動産価格の計算方法やその他軽減措置については東京都主税局ホームページ※4をご覧ください。

※4東京都主税局
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_f.htm

まとめ

このように広さが50㎡以上あるかないかで税制優遇は大きく変わってきます。この税制優遇に合わせて広さを選ぶ必要はありませんが、ちょうど50㎡前後の部屋を検討している方は要注目です。特に、登記簿面積との図面の面積との差は割と大きく異なってきますので注意しましょう。

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