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不動産投資で1R(ワンルーム)のマンション購入が儲かる理由

time 2016/07/24

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不動産投資で1R(ワンルーム)のマンション購入が儲かる理由

不動産投資で儲けるために大切な事は、「空室リスクを極力減らすこと」と「支出を抑えること」の二点です。不動産投資は、マンション、一戸建て、土地のみの借地、駐車場など、投資対象の物件種類が豊富にあります。その中で1Rマンションが一番利益を上げやすい物件です。
今回は、不動産投資では1Rマンションが一番儲かる理由をお話します。

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不動産投資で収益を上げるために必要なこと

不動産投資で収益をあげるためには以下の点に注意しなければいけません。

  • 安定した賃料を得ること
  • 年間掛かってくるランニングコストを抑えること
  • 物件取得に関する初期費用を抑えること

理由は、不動産投資の収益は「賃料収入―(年間ランニングコスト+初期費用)」となるからです。つまり、安定した賃料を得て、ランニングコストと初期費用を抑える事が、不動産投資で儲けるための秘訣になります。

安定した賃料を得ること

まず、安定した賃料を得るために必要な事は、空室リスクをいかに少なくするかという点です。その空室リスクを少なくするための一番の方法は、ターゲットが多い物件を選ぶことです。その点で、1Rマンションは他のどの物件よりもターゲットが一番多くなります。

ファミリータイプの物件は?

例えば、お子さんのいるファミリーの方をターゲットに考えてみましょう。ファミリーの方が居住する物件は以下のように豊富にあります。

  • 一戸建てを購入
  • 一戸建てを賃貸
  • ファミリータイプのマンションを購入
  • ファミリータイプのマンションを賃貸
  • 親御さんんと二世帯住宅を建築

ファミリーの方をターゲットにすると、このようにたくさんの選択肢があります。つまり、不動産投資の物件として「一戸建て」や、「ファミリータイプのマンション」を選んでしまうと、競合が多くなり空室リスクが増えてしまうのです。

単身者向けの物件は?

一方、単身者の方はどのような物件に住むでしょうか。一般的には以下のような物件に住むと思います。

  • 小さいマンションを賃貸
  • 実家暮らし

勿論、単身者の方の中でも、マンションを購入する方もいれば、一戸建てに住む方もいるかもしれません。しかし、そのような方は少数派で、ほとんどの方が1R~1LDK程度の賃貸マンションに居住します。つまり、1Rマンションをはじめ小さい部屋の不動産投資は、ターゲット的に競合物件が少なくなり空室リスクが小さいのです。

年間掛かってくるランニングコストを抑えること

つづいて、年間のランニングコストについてです。不動産投資には以下のようなコストが掛かってきます。

  • 管理費、修繕維持積立金
  • (賃借人が入退出する際の)補修費用
  • 固定資産税
  • (ローンを組む場合)月々のローン返済費用

この費用については、当然面積が小さい方が低く抑えられます。そのため、1Rマンションが不動産の中で最もランニングコストが掛からない物件です。つまり、万が一空室になり収益が途切れても、上記の「支出」が抑えられるので利益を損なうリスクが小さいのです。

また、一戸建ては管理費や修繕積立金は掛かりませんが、もし一戸建てで不動産投資を行うとしたら、自ら補修費用を貯めなければいけません。

物件取得に関する初期費用を抑えること

つづいて物件の初期費用です。物件の初期費用は、単純に物件購入する費用以外にも、以下のような諸費用があります。

  • 不動産仲介手数料(仲介会社に支払う費用)
  • 不動産取得税(物件取得時に一度だけ掛かる税金)
  • 登記関係費用(所有権移転登記、抵当権設定登記、司法書士報酬料)
  • 銀行関連費用(手数料、保証料)
  • 保険費用(火災保険や地震保険)

これらの費用は、大体が物件価格に連動します。つまり、物件価格が最も低く抑えられる1Rマンションは、上記のような諸費用も低く抑えられるという事です。

まとめ

このように1Rマンションは、安定した賃料を得られ、ランニングコストと初期費用を抑えることができます。それが、冒頭で言ったような「空室リスクを極力減らすこと」と「支出を抑えること」に繋がるため、結果的に不動産投資で利益を上げやすいという事に繋がります。
不動産投資を考えている方は、物件のエリアや間取り以外にも、その物件に掛かるランニングコストや初期費用を計算しましょう。また、その物件のターゲットを考え空室リスクを加味して物件を選ぶことが大切です。

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