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不動産購入時に気をつけるべき「おとり物件」の見極め方

time 2018/10/28

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不動産購入時に気をつけるべき「おとり物件」の見極め方

「おとり物件」という言葉は、不動産業界では賃貸の世界で良く聞かれる言葉です。しかし、実は不動産を購入するときにも「おとり物件」は存在しており、そのおとり物件に騙されると時間を無駄にしてしまいます。

そこで今回は、あまり世の中には出回っていない、「不動産購入時の『おとり物件』の見極め方」について詳しく解説します。これを知っておくことで、おとり物件に騙されなくなるでしょう。なお、おとり物件をつくることができるのは、基本的に不動産会社が売主の新築マンションが多いです。

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おとり物件について

おとり物件に関して、まずは以下の点を理解しておきましょう。

  • おとり物件とは?
  • おとり物件が新築マンションに多い理由

おとり物件とは?

おとり物件とは、ある目玉物件を露出し、その目玉物件によって検討客を集めることです。ただ、その目玉物件はすぐに購入はできなかったり、既に売却済みだったりします。つまり、言い方は悪いですが、「その検討できない目玉物件をエサに集客する」ことを目的とした物件のことです。

ただ、賃貸不動産の場合は明らかにルールを犯しているケースが多いですが、購入不動産の場合は違います。違法ではなもののグレーな広告の掲載方法であったり、ともすれば「上手い広告表現」ともいえるおとり物件も存在したりするのです。

だらこそ、おとり物件にどのような種類があるのかを知っておく必要があります。このような事情なので、この記事では「おとり物件」といっても違法ではないものも紹介します。ただ、総じて「購入者が勘違いしやすい」という意味ではおとり物件といえるでしょう。

おとり物件が新築マンションに多い理由

そもそも、なぜおとり物件は新築マンションが多いのか・・・。それは、物件(室内)が複数あるからです。マンションは複数の部屋を同時に販売するため、1つの物件を露出して、その物件で集客することができます。だから、おとり物件をつくりやすいのです。

一方、一戸建ての場合は基本的にその物件しか広告表示しないので、マンションよりはおとり物件をつくりにくいです。ただ、ディベロッパーが複数の一戸建てを売却するケースも多いので、その場合はおとり物件を露出して集客することも可能です。

しかし、その場合でもマンションよりは戸数が少ないので、マンション販売時の方がおとり物件は多いというわけです。また、中古の場合は複数戸まとめて広告することはほぼないため、おとり物件自体がほぼないです。

登録住戸である

おとり物件1つ目は、その物件が登録住戸であるときです。新築マンションには先着順住戸と登録住戸があり、先着住戸は不動産会社の条件(ローン審査OKなど)をクリアすれば、すぐにでも申込ができます。一方、登録住戸は、一定の登録期間を設けている住戸です。

登録住戸の場合は、その部屋が欲しくてもまずは登録し、仮に登録締め日までに複数の登録者がいれば、登録者同士で抽選をして決めるという流れです。そのため、明らかにお買い得な物件は登録住戸にしているケースが多いので、その旨を確かめるために概要をよく見ましょう。

それでも良く分からないときは、不動産会社に連絡して今すぐに買える住戸かどうか確かめましょう。ちなみに、登録住戸として売り出すことは全く違法ではありませんが、購入検討者が勘違いするケースは多いです。また、得てしてそのような物件は登録者が殺到して、高倍率になり結局買えないケースが多いです。

極端に安い物件

おとり物件2つ目は、極端に安い物件です。極端に安い物件の場合には、実際に申込者がいないのに「申込者がいます」という理由で、せっかくモデルルームまで行ったのに検討できないケースがあります。これはまさに「おとり物件」であり、宅建業法に違法している悪質な不動産会社といえます。

要は、そのような安い物件を広告に露出し続け、集客効果を期待しているというわけです。しかし、これを暴くのは不可能に近いでしょう。なぜなら、検討者が本当にいるかどうかは分かりませんし、個人情報なので開示させるわけにいかないからです。

そのため、このようなケースは申し込みキャンセル待ちの二番手として、ローン審査をはじめるなり進捗しましょう。そうすれば、その物件を売らざるを得ない状況にすることができ、上手く行けばその物件を購入できるかもしれません。

広告の作成日が古い

おとり物件3つ目は、広告の作成日が古い場合です。チラシ広告は一度に大量に印刷をして、何週かに渡って投函します。つまり、今ポストに入っているチラシは、古い情報が記載されているチラシかもしれないのです。

一般的には、印刷してから2週間~3週間程度で投函は終えますが、一カ月前のチラシを投函しても問題はありません。そのため、一カ月前は本当にあった物件を「まだある」と思ってモデルルームに来訪しても、既に契約済みであるケースもあるのです。

これは違法ではないので文句はいえませんが、勘違いしやすいでしょう。また、この効果を狙って何週にも渡ってチラシを投函する悪質な不動産会社もいます。

対策は、まず広告の概要欄を見ましょう。そこには広告の作成日が書いてあるはずなので、古い日付であれば必ず不動産会社に連絡してからモデルルームに来訪することが重要です。

おとり物件によるリスク

このように、おとり物件とはいえ違法ではないケースもありますが、購入者は勘違いしやすいです。おとり物件に引っかかったとはいえ、モデルルームに来訪して良い物件があれば良いのでは?と思う人もいるかもしれません。確かにそのパータンもあるでしょう。

しかし、一度目玉物件を見ている分、心理的に「惜しいことをした」という気持ちになりやすいです。そのような気持ちになってしまうと、冷静に考えたら検討しないような物件も検討してしまうリスクがあるのです。そのため、仮におとり物件に引っかかったとしても、焦って検討せずに客観的な目で物件をチェックしましょう。

まとめ

このように、おとり物件は世の中に意外とあります。上記のように違法でない表現もありますが、購入者の立場からすると「ずるい物件」といえます。そんなおとり物件に騙されてモデルルームを来訪し、普通なら検討しない住戸を選んでしまうと後々後悔するかもしれません。

そのため、上述したおとり物件の種類を知っておき、事前に確認することを忘れないようにしましょう。

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