リノベーションという言葉が今では不動産用語として定着しつつあります。また、今後ますますリノベーション物件は増えていき、新築・中古の他に「リノベーション」が当たり前のように選択肢に出てくるようになりそうです。今回は、リノベーションがなぜここまで流行ったかを、2016年最新の不動産業界を踏まえてお話します。
新築至上主義
数十年前までは新築至上主義と言われ、「夢のマイホームは絶対に新築物件」と言われていた時代もありました。そのため、欧米と比べると日本の不動産流通業界（中古市場）はそれほど注目を浴びていないという現状がありました。
不透明な不動産流通業界
新築至上主義の背景には、不透明な不動産流通業界があります。当時の不動産流通業界は今とは全然違い、素人である一般個人とプロである不動産会社の知識や情報量には雲泥の差がありました。具体的に言うと、以下のような状態だったのです。
- 物件が欲しい時は現地に行く必要がある
- 情報が閉鎖されていた
- 査定額の算出方法が不透明であった
- 売買契約書などが未整備であった
何よりも一般個人には情報すら入ってこない時代でしたので、不動産会社に従うしかないという状態でした。上記のような不動産流通業界の不透明さが、一般個人を中古物件から遠ざけ新築至上主義にした要因です。
物件が欲しい時は現地に行く
当時、物件が欲しいとなったら、現地に行く以外に情報を入手する方法がありませんでした。今ではインターネットで検索する事が出来ますが、インターネットが未整備の時代には現地の不動産会社しか情報を持っていません。
情報の閉鎖
仮に現地に行って不動産会社から情報を得ようとしても、不動産会社が全ての情報を開示するとは限りません。悪い言い方ですが、「誰に売れば一番高く売る事が出来るか」という考えが強かったので、人を見て出す情報を決めていたようです。
今であれば、「ネットで〇〇という物件を見た」「チラシには〇〇万円とあった」など、自分で情報をリーチして相場観などを養えます。しかし、当時は情報が出回っていないので、不動産会社の出す情報をただ信じるしかなかったのです。
査定額の算出
査定額を算出する時には今では以下のような流れです。
- 直近で成約した物件を調べる
- その中から査定しようとしている物件に近い物件を絞り込む
- 絞り込んだ物件を基に査定額を算出する
このように不動産会社もREINS※1を利用して正確な成約情報を入手し、実際の相場価格と近しい査定額を算出できたのです。しかし、REINSが誕生するまでは、不動産会社ですら直近で成約した物件などは全て把握できません。
たまたま知り合いだった不動産会社が成約した物件であれば、成約金額を知る事が出来たかもしれません。しかし、いざ査定をする時の情報量としては今よりは圧倒的に少ない状態にありました。そのため、現在のように査定額に納得感も薄かったですし、一般個人は前項と同じようにただ不動産会社の言われるがまま査定額を受け入れるしかありませんでした。
※1レインズとは、Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）の略称。成約物件や売り出し物件などの情報があり、不動産会社した閲覧できない。
売買契約書などの未整備
また、査定額だけでなく、契約書類などもまだまだ未整備でした。そのため、中古物件は新築物件に比べるとトラブルが多かったようです。具体的には以下のようなトラブルがありました。
- 瑕疵担保責任（瑕疵があった時に売主が負う責任）が曖昧で瑕疵があった時の責任追及トラブル
- 私道負担など、別途かかる負担金の記述がない
- 嫌悪施設の注意喚起がない
現在の重要事項説明書や売買契約書は細かな注意点や取り決めまで、ビッシリと記載してあります。しかし、当時の重要事項説明書は今の半分程度の厚さでしたし、契約書なんかは場合によってはペラ1枚のボリュームでした。
このように契約関係書類までフォーマットがなく、未整備の状態でした。そのため、一般個人も「中古物件は怪しい」「中古物件は何があるか分からない」という気持ちが強く、中古から遠ざかり新築へと意識が向かっていったのです。
今でこそ情報も査定額も書類関係も整備されていますが、昔の新築至上主義の名残は今も尚残っています。ただ、昔と今では中古物件のイメージも変わってきています。自分が新しい家を購入する時を想定すると分かると思いますが、事実「中古物件」を選択肢に入れる方も多いのではないでしょうか。
このように、REINSの誕生やインターネットの台頭により、不動産流通業界の透明性が増し、段々と新築至上主義が終わりを迎えてきたのです。
空き家問題が社会現象
また、空き家問題が社会問題化しているという点も、中古物件に注目が集まる理由です。今までは「スクラップ&ビルド」の考えの元、「作って壊してまた新しく建てる」のような考えが一般的でした。しかし、今後それは難しくなってきます。そもそも空き家問題が社会現象になるほど、家が余っている状態でスクラップ&ビルドの考え方には中々ならないからです。
また、マンションが増えてきたという点もスクラップ&ビルドの考えが無くなっている理由の一つです。マンションは1棟まるごと建て替えるのは非常に困難です。原則としては入居者の4/5以上の同意が必要になりますが、実際に立ち退きなどを考えると、入居者全員に建て替えを同意してもらう必要があります。そのため、マンションの建て替えは非常に難しい作業なのです。
そうなると、マンション1棟を壊し建て替えるという作業は難しいので、自ずと今ある物件をいかにグレードアップするかという観点になってきます。
自分らしさを求めるニーズ
前項でお話した「今ある物件をいかにグレードアップするか」というのは、まさにリノベーションの事です。リノベーションをすることによって、既存の建物のグレードをアップさせ、取り壊すことなく住み続ける事が出来ます。
また、昔よりも「住まい」に対しての要望が強いという点もリノベーションが流行っている理由として挙げられます。例えば以下のような住まいを実現させたいとします。
- 子供たちは目の届く場所で勉強させたい
- 一家が集まるような大きなリビング・ダイニングを設計したい
- アンティーク調に家具も内装も揃えたい
- 大きな衣裳部屋が欲しい
このような住まいが欲しい場合にはどうするでしょうか。新築でも中古でも、このような理想の住まいには出会えない可能性が高いです。今までであれば、このような住まいを実現させるためには、注文住宅を建てるしかありませんでした。しかし、注文住宅はコストも掛かり、中々実現するのは難しいです。
そんな時に安く中古物件を買取り、数百万円（場合によっては100万円以下）のコストで、リノベーションするという方法が人気になったのです。注文住宅よりもコストが抑えられ、ある程度自分の理想の住まいが実現するので、リノベーションが注目されました。
まとめ
いかがでしたでしょうか。このようにリノベーションが流行ったキッカケとしては、新築至上主義が終わり中古物件にも注目が集まってきたこと。そして、自分らしい住まいを理想とする方が多くなってきたことが挙げられます。
また、今後は少子高齢化に伴い、ますますスクラップ&ビルドの考え方はなくなってくると考えられます。どんどん家を建てたところで、そこに住まう人が減っていくからです。そのため、今後はリノベーションの考え方が更に浸透して、リノベーションが今よりも更にメジャーになっていくことが考えられます。
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