日本は、今や終身雇用の時代ではなくなり、自分達の老後には年金があるのかすら分からない。そんな時代なので、自分達の老後資金は自分達で確保しておく必要があります。個人事業主やフリーランスなど、様々な働き方がありますが、特に大多数を占めるサラリーマンにお勧めな投資は「不動産投資」です。
不動産投資と言っても馴染みが薄いため、中々ピンと来ない方もいると思います。今回は、「サラリーマンには何故不動産投資がお勧めなのか？」をテーマにお話します。
不動産投資と他の投資との違い
不動産投資と他の投資との性質の違いが分かれば、サラリーマンに不動産投資をお勧めする理由が分かると思います。一番一般的な投資である株式投資で比べてみましょう。
不動産投資と株式投資
不動産投資と株式投資の違いは以下のような点になります。
成功した時の収益
投資に成功した時の収益は、株式投資は桁違いに高いです。大成功すれば元々の資金が1ヵ月で10倍になることもあります。不動産投資に関しては、1年間で資金が倍増することはありませんが、コツコツと収益を上げる事ができます。
失敗した時のリスク
一方で株式投資にはリスクも大きいです。前項で言ったように1ヵ月で資金が10倍になることもありますが、逆に1ヵ月で資金が0になることもあります。しかし、不動産投資は天災地変などがないかぎり、資金（資産）が0になることはありません。リスクとしては、空室になり賃料が得られない期間があったり、賃料が下がったりするリスクはあります。
安定性
不動産投資は、基本的には毎月決まった賃料を得る事ができるので安定して収益を上げる事ができます。一方、株式投資は大量の株を保有し続けない限り、配当（年1～2回程度得られる報酬）だけで収益を上げることは難しいです。つまり、株の売買益が中心になるため、安定性は低いと言えます。
手間
手間に関しては、不動産投資は一度物件を購入してしまえば、頻繁に手を掛ける必要はありません。株式投資については取引スタイルによります。頻繁に売買する取引スタイルだと、株価のチェックや売買の手続きをする必要があるので手間が掛かります。それこそ1日で決済するデイトレードなどは、1日中パソコンの前にいなくてはいけません。
イニシャルコスト
不動産投資は購入時に諸費用が掛かってきますのでイニシャルコストが掛かります。株式投資は株の購入金額さえあれば、その他の費用は特に掛かりません。
節税効果
後述しますが、不動産投資は節税効果があります。一方、株式投資は他の所得は分離されて課税される「分離課税」になりますので節税効果はほぼありません。
サラリーマンに不動産投資を勧める理由
サラリーマンに不動産投資を勧める理由は、前項でお話した「安定性」「リスクの小ささ」「手間のなさ」、そして「節税効果」になります。
安定性とリスク
不動産投資の収益は基本的には賃料収入になるので、安定して収益を上げられます。また、リスクを軽減することも可能です。以下の点に注意して、不動産投資のリスクである「空室リスク」と「賃料下落リスク」を軽減させましょう。
- なるべく小さい部屋に投資する
ターゲットを単身者に絞り、空室リスクを小さくする - 人気の駅付近や商業施設があるなど、エリアの魅力が分かり易い立地を選ぶ
ターゲットが途切れずに需要が保てるエリアを選ぶ - 都心に近い所で選ぶ
地方都市でも構いませんがターゲットが途切れずに需要の高い都心を選びましょう
このように、不動産投資はある程度リスクヘッジができ、安定した収益を上げる物件を選ぶことが出来るのです。
手間の少なさ
不動産投資は物件を選んでしまえば、後は基本的には管理会社に任せるケースが多いです。物件を選ぶまでは時間は掛かりますが、不動産会社と話をしながら前項で言った事に注意して物件を選びましょう。一度物件を選んでしまえば賃借人の入退出の時や確定申告くらいしか手間は掛かりません。
また、最近ではサブリースという管理形態も流行っています。サブリースにはいくつか種類がありますが、一番手間がかからないのは満室保証のサブリースです。満室保証のサブリースは、仮に空室になった時でも管理会社がその賃料を保証してくれる仕組みになっています。
そのため、空室リスクも軽減出来る上に賃付けも管理会社の方で行ってくれるので、更に手間はかかりません。
節税効果
不動産投資は節税効果があります。
総合課税である
不動産投資は先ほど言った株式投資などの「分離課税」ではなく、他の所得と合算できる「総合課税」になります。つまり、仮に不動産投資で損益が発生した時には、サラリーマンであれば会社から貰っている給与所得と合算できるのです。例えば、以下のようなケースです。
- たまたま2か月の空室が出てしまい年間の賃料収入が100万円であった
- もろもろ掛かった経費は、初年度であったこともあり150万円であった
- この年の給与所得は540万円であった
このケースの場合、通常であれば給与所得の540万円に所得税と住民税が掛かってきます。しかし、不動産投資の場合は合算できるので、所得を490万円（540万円－50万円）まで下げる事が出来ます。つまり、その分所得税と住民税を軽減する事ができるのです。
妻が所有すると更なる節税効果がある
妻が物件を所有することで、更に節税効果を得る事が出来ます。不動産所得は、「年間の賃料収入－年間の諸経費（物件運営に関わる費用）」という計算式で算出されます。その不動産所得に応じて一定の税率で所得税が掛かり、その所得税額に応じて住民税が掛かってきます。
例えば、夫婦共に共働きで、夫の給与所得が680万円、妻の給与所得が260万円だったとします。この時に夫が所有している物件で不動産所得が年間50万円発生したとします。そうなると、合算した所得が730万円となり、下記表のように税率は33％になります。
しかし、この時に妻が物件を所有していれば、妻の収入と合算しても所得は310万円になり、税率は10％で済みます。妻が物件を所有するためにローンの審査が通るかなどの問題はありますが、このような節税方法も不動産投資は出来るのです。
※国税庁HPより
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2260.htm
不動産投資の融資について
不動産投資の融資は、サラリーマンであれば審査に通り易いですし、若いころからローンを組んでおいた方が良いです。
ローン審査で見るポイント
金融機関がローンの審査で見るポイントは以下のような点です。
- 借入者が安定して収入を得られているか
- 借入者が所属している企業は安定しているか
- 借入者の年齢などの個人情報
- 借入者に過去延滞履歴などがないか
この項目の全てにおいて、サラリーマンは有利です。例えば自営業や会社経営者と比べると、「安定して収入を上げられる」という点を評価されます。また、年齢も20代と若い年齢で且つ会社に3年以上継続的に勤務していれば、「若いから」という理由で借り入れが出来ない事はほぼありません。むしろ金融機関からすれば歓迎されるくらいです。
このようにサラリーマンは「融資を受ける」と言う観点からも、不動産投資では有利と言えます。
まとめ
いかがでしたでしょうか。サラリーマンに不動産投資を勧める理由がお分かり頂けたと思います。勿論、あくまで「投資」なのでリスクはあります。また、株式投資などと違って物件の購入時に時間が掛かったり、イニシャルコストが掛かったりというデメリットはあります。
しかし、冷静に他の投資と比較してみると、不動産投資は、実はリスクが小さく安定性のある投資なのです。今後、資金を増やす事を考えているサラリーマンがいたら、是非不動産投資も検討してみてはいかがでしょうか。
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