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マンションの価格・賃料の下落率は?売却前に知っておくべきデータ

time 2018/09/30

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マンションの価格・賃料の下落率は?売却前に知っておくべきデータ

マンションを売却するときには色々と調べることがあります。その中で、今回は「マンション価格の下落率」に注目していきます。マンションは実物不動産なので、築年数が経過するごとに価格が下落していくのは事実です。

そのため、「マンション価格の下落率」を理解しておくことで、物件を最も高く売れるタイミングで売り出すことができます。つまり、マンションを高く・早く売れる確率が高まるということです。また、マンション価格の下落率以外に、マンション売却において重要な「競合情報」についても合わせて解説していきます。

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マンションについて知っておくべきデータ

早速ですが、マンション売却時に知っておくべきデータは以下の通りです。

  • 中古マンションの築年数別価格
  • 築年数別の売り出し物件数

中古マンションの築年数別価格

まず、以下のような中古マンションの築年数別の価格を知っておきましょう。

  • 築0~5年:76.97万円/㎡
  • 築6~10年:65.53万円/㎡(14.9%下落)
  • 築11~15年:58.65万円/㎡(10.5%下落)
  • 築16~20年:49.67万円/㎡(15.4%下落)
  • 築21~25年:34.95万円/㎡(29.7%下落)
  • 築26~30年:29.49万円/㎡(15.7%下落)
  • 築31~年:31.19万円/㎡

このように、築古のケースだけ例外ですが、当然ながら築年数が経過すればするほど、マンションの平米単価は下がっています。

ここで注目すべきは下落率です。上記のように、築年数の節目では下落率が軒並み大きくなっていますが、とくに築20年を境に下落率は大幅に上がります。

築20年が下落率の大きい理由

築20年を境にマンション価格の下落率が上がっている理由は、戸建との比較にあると考えられます。

木造戸建ては耐用年数が22年ということもあり、不動産会社によっては築20年を過ぎた時点で建物価格はゼロ円の査定になります。

マンションの購入検討者は戸建とも競合することが多いので、同じ築20年であれば戸建の建物価格はゼロ円で手に入るのです。

今はリノベーションも流行っていますし、実際は使い方によっては築20年の戸建でも十分に住むことができます。

マンションも築20年を過ぎると、そのような戸建とバッティングするので、マンション価格の下落率も大きくなっているのでしょう。

対応策

築年数への対応策は、節目を迎える前に売却することに尽きます。

中古マンションをポータルサイトで調べてみれば分かりますが、大体が築3年、5年、7年、10年、15年、20年、25年で区切っています。要は、節目を過ぎた物件は、サイトの検索結果にすら露出しないということです。

そのため、「そろそろ売ろうかな」と考えており、築15年などの節目の物件であれば、すぐ売却に出した方がいいでしょう。

売り出しが1年遅ければ、購入希望者に「築15年以内」と絞られてしまうと露出すらしないので、集客が著しく減るリスクがあります。

特に、前項のように築20年の節目は要注意です。

築年数別の売り出し物件数

次に以下のように築年数別の売り出し物件の成約比率を見てみましょう。

  • 築0~5年:23.5%
  • 築6~10年:23.4%
  • 築11~15年:25.9%
  • 築16~20年:22.6%
  • 築21~25年:18.7%
  • 築26~30年:14.1%

ここで注目したいのは、やはり築20年を境に成約比率が落ちているということです。要は、売り出したものの成約に至っていない物件の比率が高いので、「売れ残り」が多いということです。

また、逆にいうと築21年を過ぎるとゆっくり売ることも選択肢に入れるべきともいえます。なぜなら、既に価格は下落しており、販売が長引いたところでそこまで影響がないと考えられるからです。

つまり、築20年を過ぎる前になるべく売却し、それを過ぎたら無理な値引きには応じず、中期的スパンで売るのが得策というわけです。

※築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2017年) http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201802.pdf

マンション売却時は競合環境に要注意

また、前項で解説したマンションに関する情報のほかに、以下の競合情報も重要になります。

  • 不動産の価格は需給バランスで決まる
  • 値引き率は競合物件によって決まる
  • 価格改定は競合物件によって決まる

前項で解説した築年数別の下落率のほかにも、上記のように競合物件は価格に深く影響してきます。

不動産の価格は需給バランスで決まる

不動産の価格は需給バランスで決まります。つまり、需要(物件を欲しい人)が高く、供給(売り出し物件)が少なければ価格は上がり、その逆であれば価格は下がります。

そのため、同じ築年数の供給がどのくらいあるかを調べましょう。

上述したデータのように、築20年を過ぎると下落率が大きくなりますが、そもそも売り出し物件が少なければ高値で勝負できるかもしれません。

このように、築年数別の下落率を確認しつつ、需給バランスを加味して価格設定することが大事になります。

値引き率は競合物件によって決まる

また、実際に値引きされるかどうかは、競合物件の価格によって決まります。同じような条件のマンションが安値で売られていれば、その物件を引き合いに出されて大きく値引き交渉されるでしょう。そのため、競合物件の価格は必ず理解しておかないといけません。

特に、上述したように築年数の節目は価格がグンと下がるので、今値引きに応じるべきか待つべきかの判断は、築年数と照らし合わせて判断した方が良いでしょう。

価格改定は競合物件によって決まる

また、値引き率にも付随する話ですが、価格改定する場合も競合物件次第で決まります。中古物件は値引きを前提に価格設定するので、売却途中で価格改定することは多いです。

そのタイミングも、築年数および競合物件に応じて変える必要があります。

まとめ

このように、築年数の下落率、および成約率を見る限り、築20年が1つのターニングポイントになります。また、築20年以外も節目の時期は下落率が大きくなることから、売り出し時期は築年数を意識した方が良いでしょう。

さらに、そこに競合物件情報をも合わせて考えることをおすすめします。そうすれば、値引きと価格改定も適切に行うことができます。

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不動産の価格は一般的に非常に分かりにくいですよね。多くの人が一生に一度、多くて二度までしか買わないモノですので、相場感覚(相場観)がないという点が理由です。相場を調べる方法で一番早い方法は査定をしてしまうことです。

「大体この位の金額で売却できます」という、目安の金額を、基本的には物件情報さえあれば1~2営業日程度で査定価格が算出されます。

また、複数の会社に査定依頼するというのがポイントです。1つの不動産会社だけでは適正価格とは言えません。そこで便利なのが、ここ数年で盛り上がっているインターネットの査定会社を使った相場査定方法です。

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