マンションを売却するときは、まず相場価格を自分で調べるべきです。今はネットで簡単に調べることができるので、時間もかからず相場観は養うことができます。
今回は、そんな「マンションの相場」をテーマに、そもそもマンション売却時の相場を調べるメリットは何か？どのように相場を調べるのか？という点を解説していきます。
相場の調べ方
マンションの相場を調べる方法は以下のように3つの方法があります。
- REINS Market Information
- 土地総合情報システム
- ポータルサイトの活用
上記の、REINS Market Informationと土地総合情報システムは成約事例を調べることができ、ポータルサイトは売り出し事例を調べることができます。
REINS Market Information
まず、REINS Market Informationです。REINS Market Informationとは、不動産会社が閲覧できるサイトであるREINSとほぼ同じデータを見ることができます。
不動産会社の査定はREINSを利用して抽出した過去の成約事例を情報源としているので、REINS Market Informationで成約事例を調べれば、不動産会社とほぼ同じ事例を調べられます。
その意味では、REINS Market Informationが最も相場を調べるには良い方法です。
相場を調べる方法は以下です。
・REINS Market Information※にアクセス
・物件種類の選定
・エリア選定
・エリアや条件を絞り込む
ただ、少々データが分かりにくいので、エクセルで抽出した後にフィルタなどをかけて整理した方が良いでしょう。
※REINS Market Information
http://www.contract.reins.or.jp
土地総合情報システム
次に、土地総合情報システムです。土地総合情報システムは情報源がREINSではなく、国土交通省が独自に調査したアンケートがベースになっています。そのため、アンケートの返答がない情報はなく、成約価格も自己申告なので、前項のREINS Market Informationよりは少々信頼度は落ちるでしょう。
ただ、土地総合情報システムはサイト※にアクセスしてエリアや物件種類を選択するだけで、一目で物件情報を見ることができます。そのため、使い勝手はREINS Market Informationよりも土地総合情報システムの方が良いと言えるでしょう。
どちらも、それほど時間がかかる作業でないので、両方で成約事例を見て相場観を養うことをおすすめします。
※土地総合情報システム
http://www.land.mlit.go.jp/webland/
ポータルサイトの活用
ここまでは成約事例の調べ方を解説します。上述したように、ポータルサイトは売り出し事例を調べることができます。
売り出し事例と成約事例の差は、実際の値引き額を加味しているかどうかです。中古物件は値引き交渉されることが多いので、売り出し価格と成約価格が違うことが多いです。
そのため、相場を知るためには成約価格を調べれば良いのですが、実際に競合する物件を調べるためには売り出し物件を調べるしかありません。
不動産ポータルサイトでエリアや物件種類を絞り、競合するであろう物件をピックアップしましょう。
その物件の売り出し価格は、実際に自分の物件を売り出したときに、検討者が横並びに比較する売り出し価格になります。また、成約価格より売り出し価格の方が遥かに高ければ、値引き交渉が激しいエリアの可能性もあります。
マンションの相場を調べるメリットは？
さて、マンション相場の調べ方が分かったところで、次はマンション相場を調べることで得られる以下のメリットを解説していきます。
- 相場観を養うと査定額が見極められる
- 売り出し物件を把握できるので不動産を見極めやすい
- 今後の価格改定でも重要な要素になる
- どのくらい需要があったか分かる
総じて言えるのは、マンションを相場を調べることで優良な不動産会社を見極めやすく、精度の高い価格設定ができるということです。
相場観を養うと査定額が見極められる
マンション売却時は、複数の不動産会社に査定依頼しますが、それぞれの会社で査定額が異なります。
大事なのは査定額が高いことではなく、その査定額を算出した根拠に注目することです。査定額が高すぎる不動産会社は、とりあえず媒介契約を取得しようとしているだけかもしれません。
つまり、媒介契約を取得してマンションを売り出し、売り出し途中に「やはり高くて売れません。価格を下げましょう」と提案してくるというわけです。
そのような事態にならないよう、そもそも相場よりかけ離れている査定額は排除すべきです。それを判断するために、事前に相場観を養っておく必要があります。
売り出し物件を把握できるので不動産を見極めやすい
前項のように、不動産会社を見極めるためには、査定額の根拠を見極める必要があります。
その査定額を提示するときには、成約価格と現在の売り出し事例を参考資料として提示します。その際、売り出し物件を把握してれば抜け漏れが確認できるのです。
不動産会社が「これは売主に見せたくない情報」と思えば、その物件は提示せずに査定額を提示しません。たとえば、飛び抜けて高く成約したり売り出したりしている物件を提示すると、自分が提示した査定額が安く見えてしまうときなどです。
そのような小細工をする不動産会社は信頼に値しないので、相場と売り出し価格を把握して、早々に不動産会社は絞りましょう。
今後の価格改定でも重要な要素になる
マンションが売れなければ価格改定することになります。中古物件の場合、最初は少し高めで売り出すことが多いので、途中で価格改定することは良くあることです。
しかし、その際はそもそも相場がいくらなのか？売り出し物件はどの程度の価格で出しているのか？を知らないと判断できません。
もし相場を知らなければ、不動産会社の言葉にそのまま従うだけになってしまいますので、売主の立場からも必ず相場は知っておいた方が良いのです。
どのくらい需要があったか分かる
また、売り出し事例や成約事例を知ることで、ざっくりですがエリアの需要が分かってきます。たとえば、1年前には割と成約した件数が多いエリアだったとします。しかし、今は成約はおろか売り出し物件も少ない状況です。
ということは、元々需要は高いエリアであるものの、今は偶然売り出しが少ない状況かもしれません。そうなると希少価値が上がるので強気の価格で勝負するという判断につながります。
まとめ
このように、マンションの相場を知ることで、優良不動産会社の選定と精度の高い価格設定につながります。これは、どちらもマンションを高く・早く売るためには非常に重要な要素です。相場を知ることはそこまで大変な作業ではないので、マンションを売却する前に上述した方法で必ず調べておきましょう。
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