マンションを賃貸する時は、賃借人は審査をされます。審査をされた上で、家賃滞納リスクなどを加味して「賃貸借契約を結ぶかどうか」は決まるのです。分譲ではなく賃貸とは言え、大家からするとい賃料を滞納されれば生活に関わってきます。そのため、賃貸借契約の審査も、そんなに甘いモノではありません。
今回は、そんなマンションの賃貸借契約の「審査」をテーマにお話します。勿論、一戸建ての審査も同様です。
どんな審査があるのか？
賃貸に住んだ事が無い方は、そもそも賃貸不動産の契約時に審査がある事に驚かれる方もいると思います。昔は保証人と言って、家賃を滞納した時に代わりに家賃を支払ってくれる人（親族など）を立てる事で賃貸借契約を結ぶことが出来ました。
今でも保証人を立てればOKという不動産会社やオーナーも勿論いますが、当然、保証人の方に支払い能力があるかの審査はします。また、今では保証人の代わりに保証会社を立てることが多いです。その保証会社が賃借人を審査するという流れが一般的になっています。
審査に落ちやすい人
審査に落ちやすい人は以下のような人です。
- ①家賃の支払いが出来なくなるリスクがある
- ②家賃を滞納するリスクがある
- ③治安や風紀上好ましくない
そもそも家賃に対して収入が低かったり、カードの支払いなどで延滞履歴があったりする方などは①②に該当します。また、反社会的勢力の人などは③に該当しますので、こういう方は審査が厳しくなります。
審査に落ちてしまった場合
仮に審査に落ちてしまった場合でも、審査に落ちた理由は告げられません。「総合判断である」と伝えられる場合が多いです。しかし、実際には保証会社から明確に「〇〇という理由で厳しいです」と不動産会社は伝えられているケースが多いです。
なぜ理由を告げないかというと、個人情報になりますし、例えば「年収不安がある」という理由の場合には「じゃあどの位の年収であれば良いのだ？」とクレームになってしまう可能性があるからです。不動産会社からしたら、そのような質問に対しての明確な答えは出来ませんし、案件ごとにクレーム対応に追われるワケにはいきません。そのため、もし保証会社から否決理由を聞いていたとしても、不動産会社はお客さんに対して否決理由は言わないケースが多いです。
審査の基準は？落ちる理由は？
それでは、実際にどのような点を審査基準にしているかのお話です。まず、審査の基準は保証会社によって様々なので一概には言えません。あくまで、一般的な話として認識してください。
収入に関する審査
まず、大事になってくるのが収入についてです。保証会社は以下のような点を審査します。
- ①年収額
- ②年収と年間家賃との比率
- ③勤務先
- ④勤続年数
収入に関する事で保証会社が審査するポイントは「収入額」と「安定性」です。①②に関しては収入額をチェックし、③④に関しては安定性を審査します。
例えば、一部上場企業で業績も安定している企業だと、今後の年収に大きな変動がないと審査されプラスの評価になります。また、勤続年数も大事なポイントです。勤務してまだ半年しか経っていなかったり、転職歴多かったりする場合には、安定した収入が見込めないとマイナスの判断をされてしまう場合もあります。
個人に関する審査
前項でお話した収入については、基本的には企業による所が多いです。次にその人「個人」についての審査です。これは上述した「②家賃を滞納するリスクがある」人がどうかを見極める事を主な目的にしています。具体的には以下のポイントを審査します。
- 車や携帯電話などの借入はないか
- 過去の借入を含めて延滞歴がないかどうか
- 自己破産などの経歴がないかどうか
- 運転免許証、健康保険証
このような点を審査します。
借り入れや延滞、自己破産について
不動産の購入程ではありませんが、借り入れの延滞などのついては保証会社は厳しいです。例えば、学生時代にカードでキャッシングをして、たまたま口座にお金を入れ忘れて1ヵ月の延滞履歴が付いてしまった、などの場合にも延滞履歴として残ります。
これらの延滞履歴は、保証会社は共通して見る事が出来て、5年～10年（履歴の内容によります）は履歴が残ります。そのため、自覚がない延滞履歴などで審査に落ちる場合もあるのです。ちなみに住宅ローンを組む時に延滞履歴がある場合には、ほぼ全ての金融機関の審査は通りません。延滞とはそれほどの事なのです。
また、自己破産をしている方はそもそも審査の土台に乗らないケースが多いです。
運転免許証・健康保険証
意外と知られいないですが、運転免許証と健康保険証は、身分確認以外の意味合いがあります。運転免許証で言うと、右端の数字を見ます。この数字は免許証を再発行した回数になっているため、「2」以上であれば大手の保証会社の審査は厳しくなる傾向にあります。
健康保険証は発行日と有効期限を見ます。有効期限が短期の場合には、国民健康保険の未払いがある可能性が高いです。そのため、保証会社の心象は悪くなってしまいます。
自営業や個人事業主の場合
自営業や個人事業主の場合は、またサラリーマンの時よりも審査が厳しくなる傾向にあります。理由は、サラリーマンと比べると安定した収入を得にくいからです。自営業者や個人事業主は以下の点に注意しましょう。
- 確定申告は必ず期限内に行う
- 確定申告を行う時には追加徴税に注意する
税務署は、期限後でも確定申告を受理してくれるケースもあります。しかし、確定申告に押されるハンコは日付が入っているので、保証会社の心象は悪くなります。また、追加徴税をされている時も「虚偽」をした可能性があると見なされる場合もあるので注意しましょう。
デイトレーダーや投資で生計を立てている方は審査に通りにくいです。特にデイトレーダーは証券会社で「源泉徴収あり」で口座を開いていると、そもそも確定申告の必要がありません。そのため、株で2億円稼いでいたとしても公的には年収0円という扱いになってしまうのです。
生活保護受給者の場合
最後に、生活保護受給者の方のお話です。生活保護受給者でも審査要件を満たせば賃貸借契約を結ぶことは可能です。しかし、以下のようなケース場合には審査は通りにくいです。
電話がない
現在も転居後も電話や連絡手段がない場合は、審査に通らない可能性が高いです。やはり、家賃滞納時の連絡が出来ずにわざわざ現地まで行かなくてはいけないという点でマイナス評価になります。また、このご時世で電話位持っていないとそもそもの信用性がなくなってしまうのです。
精神疾患がある
生活保護の理由が精神疾患に関する事であれば、審査否決の可能性が上がります。理由は、家賃滞納時の催促の時にうまくコミュニケーションが取りにくかったり、情緒不安定のため退去命令などにも従うわなかったりする可能性があるからです。
緊急連絡先がない
緊急連絡先がない場合も審査に通らない可能性が高いです。亡くなった場合の遺品の引き取りなどを大家がやることになるからです。
まとめ
いかがでしたでしょうか。意外と色々な審査基準がある事に驚かれた方もいるのではないでしょうか。特に、「延滞履歴」などはマンションの購入の時も含めて、思わぬ落とし穴になります。
自分での自覚のない延滞でも「総合判断」として処理されてしまうので、原因が分からないまま審査に落ち続けるという事もあり得ます。そういう場合には直接保証会社に問い合わせましょう。本人であれば、延滞履歴が取得することは可能だからです。
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