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マンション購入者必見|マンションデベロッパーは何を比較するべきか?

time 2018/11/04

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マンション購入者必見|マンションデベロッパーは何を比較するべきか?

マンションの購入を検討している人は、売主であるマンションディベロッパーを気にする人も多いです。ただ、マンションディベロッパーの数は非常に多いので、具体的にどのような項目を比較すべきか迷う人も多いでしょう。今回は、そんな人に向けてマンションディベロッパーで比べるべき項目について解説します。

この記事は、主に新築の話ではありますが、中古でも旧売主(分譲主)を比べるときの参考になります。そのため、居住用・投資用どちらの物件にもいえることです。

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実績をチェックする

まずは、マンションディベロッパーの実績をチェックしましょう。ディベロッパーの実績は以下の点に反映されます。以下のような要素に反映されます。

  • 細かい間取り
  • 長期修繕計画
  • 管理会社

当然ながら、マンションの分譲実績が多い方が良いです。

細かい間取り

間取りの良し悪しは実績が大きく反映されます。たとえば、細かいこだわりとしてチェックしたいポイントは以下です。

  • 手すり下地が入っているか
  • コンセントの数
  • 水回りの高さ
  • 引き戸か開き戸か

手すり下地が入っていないと、手すりを設置するときに大がかりな工事になります。これは、入居用はもちろん、投資用物件で仮に高齢者をターゲットにするときにも役立つ情報です。また、コンセントの数は意外と生活のしやすさに反映します。

後は、水回りの高さが女性目線か?開き戸と引き戸を使い分けているか?も重要です。開き戸は個室感を強め、引き戸は畳数効率が良くなるので部屋を広く使えます。

長期修繕計画

長期修繕計画とは、共用部(外部廊下や外壁)をどのように修繕していくか?という計画です。長期修繕計画が綿密に寝られているかどうかは、マンションの劣化具合に影響します。つまり、長期修繕計画がしっかりしていると資産価値の落ちにくいマンションということです。

これは、物件ごとの長期修繕計画を見せてもらい、見比べましょう。より長い計画、かつより細かい計画を立てているディベロッパーが理想です。

管理会社

管理会社は、基本的にマンションディベロッパーによって決まります。管理会社がディベロッパーの関連会社(もしくは子会社)であるケースも多く、「ここのディベロッパーであればこの管理会社」となっていることが多いのです。そのため、ディベロッパーに紐づいている管理会社の評判をネットなどで検索してみましょう。

また、その管理会社自体の管理実績も重要です。「マンションは管理を買え」という言葉があるくらい、管理会社は重要なポイントなので、必ずチェックすべきです。

アフターサービス

次に、ディベロッパーによって異なるアフターサービスを比較しましょう。アフターサービスを比較するためには以下の点を理解しておきましょう。

  • アフターサービスとは?
  • アフターサービスの項目

アフターサービスとは?

アフターサービスとは、ディベロッパーが独自に定めている「補修(修理)期間」です。そもそも不動産の取引は瑕疵担保責任があり、構造上不備があった場合には売主が責任を持って補修などをします。

しかし、瑕疵担保責任が発生するのは「生活に支障がある」や「明らかに売主の施工ミス」の状況のみです。一方、アフターサービスは瑕疵担保責任では補えない項目を、売主が責任をもって対応するサービスになります。

アフターサービスの項目

アフターサービスの項目はディベロッパーによりますが、以下のような項目があります。専有(室内)部分と共用部分に分けて紹介します。

専有部分

専有部分のアフターサービス項目には以下があります。

  • 壁クロスの亀裂・はがれ・浮き
  • フローリングのはがれ・反り・きしみ
  • 給水管・給湯管・排水管の水漏れ
  • 火災報知器の不具合

共用部

つづいて、共用部のアフターサービス項目は以下です。

  • コンクリート躯体の亀裂・破損
  • 外壁から屋内への雨水の浸入
  • エレベーター・駐車機械等の機能の不良・塗装のはがれ

専有部分も共用部も、アフターサービス項目はもっとたくさんあります。また、ディベロッパーによってアフターサービスの年数が異なるので、比較するなら年数をしましょう。アフターサービス年数が長いほど、何かあったときの対応をしてくれます。

ディベロッパーの業績

さいごにディベロッパーの業績をチェックしましょう。ディベロッパーの業績が悪いと破綻のリスクがあり、ディベロッパーが破綻、もしくは業績不振の状態だと以下のリスクがあります。

  • アフターサービスが適用されなくなる
  • 問題が起こった時の対応
  • 無理やり売るというスタンス

業績といても、直近の売り上げや経常利益、純利益を確認するくらいで良いです。または、「○○(ディベロッパー名) 倒産」などと検索してみましょう。仮に、過去倒産(民事再生など含む)した経緯があば、現在資本提携している企業等があるはずです。その企業を調べてみましょう。

アフターサービスが適用されなくなる

アウターサービスはあくまで売主と購入者の間で交わされた約束です。そのため、売主が業績悪化し、破綻寸前、もしくは破綻しているとアフターサービスに対応するのが困難な場合があります。

問題が起こった時の対応

直近でいうと「マンションの杭が足りない」などの問題が世間を賑わせました。あの売主は財閥系の大手でしたので、億単位のお金がかかっても問題ありませんでした。

しかし、売主が破綻している、もしくは業績が悪化していたら対応はどうなっていたでしょうか?ゼネコンが対応に当たっていたかもしれませが、それでもディベロッパーも一緒に対応してくれる方が良いです。売主が破綻すると、何かあったときに後手後手の対応になるでしょう。

無理やり売るというスタンス

これは新築限定の話ですが、まさに今新築マンションを買おうと思い、その売主であるディベロッパーが業績不振だったとします。その場合、何が何でも売却しなければいけないので、雑な営業になっている可能性があるのです。

そのため、そのような状況では、特に営業案の発言には気を付けましょう。真偽不明な情報はあまり信じない方が良いです。

まとめ

このように、マンショディベロッパーは過去の実績・アフターサービス・業績を確認しましょう。特に実績とアフターサービスは重要です。中古で売却する場合や賃付けする場合も、住み心地は重要になるので、入居用でも投資用でも売主(旧分譲主)は必ずチェックすべきです。

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