マンションは大きなお買い物です。そのため、売却時には重要事項も多いですし、契約書面も他の商品と比較すると難解な内容である事が多いです。また、マンションを売却する時は、不動産会社との契約や建物の構造関係、住宅ローンなど専門的な分野も絡んできます。だからこそ、一般個人では判断しかねることも多いです。
そこで、今回はマンション売却のトラブル事例、及びその防止策についてお話します。
媒介契約満了後の費用請求
不動産会社とは「私のマンションの売却をお願いします」という意味での、媒介契約という契約を結びます。この契約は、一般的に上限期間である3か月で結ぶことが多く、期間満了時に更新するかどうかの判断をします。マンションは高額な商品ですので3か月間では売れないこともあります。
そのため、そのまま媒介契約を更新して同じ不動産会社に売却を依頼する事もありますが、期間満了を機に別の不動産会社に売却依頼するため、媒介契約の解除をする場合もあります。その期間満了での媒介契約打ち切りの際に、不動産会社から今まで掛かった広告費用などを請求される場合があります。
しかし、不動産会社が報酬を受け取るのは、あくまで「成功報酬」であるので、マンションが成約していない以上は金銭を支払う必要がありません。支払う必要があるとしたら、事前に不動産会社の方から「○○という広告は売主の費用負担が発生しますが行いますか？」と言われ、その広告を実施した時だけです。
そのため、媒介契約期間満了時に広告費などを費用請求されても支払う必要は全くないのです。
仲介手数料
不動産会社に「仲介手数料は決まっている」と言われたトラブル事例です。マンションの売却を依頼しようと思ったAさんが、不動産会社と仲介手数料の交渉をしようとした時に言われたのが、「仲介手数料は法律で決まっているので下げる事ができない」という言葉だったそうです。
確かに仲介手数料率は、以下のように物件価格に応じて決まっています。
- 物件価格200万円以下：物件価格×5％
- 物件価格が200万円超：物件価格×4％+2万円
- 物件価格が400万円超：物件価格×3％+6万円
しかし、あくまで上記の額は不動産会社が消費者に請求できる「上限」です。つまり、上記の金額以下であれば、仮に仲介手数料0円でも良いのです。
そのため、もし、不動産会社に「法律で仲介手数料が決まっている」と言われたら、それは「上限」であると指摘しましょう。もしくは、その事すら知らない（新人でもない限りは知っていると思いますが）不動産会社にマンションの売却を依頼するのは避けましょう。
備品がない
購入者からの「売却中にそのままにすると言っていた照明やエアコンがない」という内容のクレームです。中古物件を売却する時には、原則、照明やエアコンなどの備品は取り外します。しかし、売却過程で買主と個別に話し合い、備品をそのまま残す事もあるのです。
このような備品の受け渡しを口頭で行うと、上記のようなトラブルになり易いです。そのため、「現況確認・備品受け渡しシート」のような書面を不動産会社に作成してもらいましょう。その確認書で現況の備品状況を確認して、何を残して何を撤去するかを判断するのです。
まとめ
いかがでしたでしょうか。マンションを含め不動産の売買は高額な商品なのでトラブルも少なくありません。細かいトラブルまで全て紹介すると数十個になってしまうので、今回は代表的な3例をピックアップしました。この3つの例はマンション売却では比較的多いトラブルですので、よく認識しておくようにしましょう。
不動産トラブルは、実は「買主と」ではなく「不動産会社と」起こる事も多いです。そのため、信頼できる不動産会社を見つける事がトラブル防止の一番の対策でもあります。
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