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不動産ディベロッパーから等価交換の話が来た!メリット・デメリットは?

time 2018/09/09

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不動産売却は、一般的に仲介会社を選定して売却活動をしてもらいます。しかし、多くはありませんが不動産ディベロッパーから「等価交換」の話が来るケースもあるのです。

しかし、等価交換はそこまで多い事例ではないので、知っている人は少なく、相談する人もいないでしょう。

そこで今回は、不動産ディベロッパーから等価交換の話が来たという前提で、等価交換のメリット・デメリットを解説します。

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等価交換とは?

そもそも等価交換とは、今住んでいる家をディベロッパーに譲渡し、その代わりその家と同じ対価の不動産を得ることです。

たとえば、土地付き一戸建てを所有していたとします。そして、周辺の土地と一緒にディベロッパーが土地を買収して、新しいマンションを建築するとします。

不動産ディベロッパーから等価交換の話が出るときは、このようなパターンが多いです。

そして、ディベロッパーは、その土地付き一戸建てと同程度の価値のある新築マンションの区画を、元々の地権者に提供することで等価交換は成立します。

ディベロッパーは、その物件を購入するために現金を支払う必要がない点がメリットです。

また、その物件の価値によっては、マンションは一室ではなく複数の部屋と交換になる場合もあります。

等価交換のメリット

さて、そんな等価交換の話が来たときのメリットは以下の点です。

  • 資金が不要でローリスクである
  • 管理が不要で楽
  • 取得後は自由に利用できる
  • 相続トラブルを抑えられる
  • 賃貸に出すときは相続税評価額が軽減される

結論からいうと、等価交換の話が来たときはお得なケースが多いです。

というのも、ディベロッパーからすると、その土地を買収して新しいマンションを何とか分譲したいからです。

そのため、普通に売却するときよりも高い価値を提示されることが多いため、等価といっても実際は地権者サイドが得することが多くなります。

資金が不要でローリスクである

上述したように、等価交換は地権者側が費用負担するわけではありません。等価交換するマンションが完成するまでの仮住まいなども、ディベロッパーが負担してくれる場合もあるほどです。

つまり、資金が不要で新しい不動産を手に入れることができるので、ローリスクで買い替えができるということでもあります。

また、特に古い建物を所有している場合は非常に幸運でしょう。その建物に大きな価値はありませんが、その土地に価値があるということで、新しい住居を手に入れることができるのです。

管理が不要で楽

仮に、一戸建ての家を建て替えたり、買い替えたりする場合には非常に手間がかかります。解体の見積もりもそうですし、解体業者の選定もあります。

また、不動産会社に仲介を依頼して、内見者の対応などもしなければいけません。等価交換の場合は、そのような面倒な作業が一切ない点もメリットと言えます。

取得後は自由に利用できる

また、等価交換した後に新しい物件を取得した後は、原則どんな風に利用してもOKです。

たとえば、2区画の部屋を取得した場合、1区画に住んで、もう1区画は賃貸物件として回すことも可能です。元々、その区画はローンを組んで買ったわけではないので、賃貸に回せば収益性は非常に高くなるでしょう。

相続トラブルを抑えられる

仮に、土地付き一戸建てを所有したまま相続になったとします。

そのときは、土地と建物を相続することになり、不動産のまま相続するなら相続人の共有持ち分になります。仮にA、B、Cと同じ相続持ち分を持っている相続人がいたら、土地の建物を1/3ずつ所有するということです。

そうなると、その土地と建物を売却・賃貸などする場合、いちいち共有者全員の承諾が必要です。

そのため、トラブルになりやすいというデメリットにつながります。しかし、仮に等価交換で3区画を取得できれば、1区画ずつ相続できるので、相続後のトラブルも防止できます。

賃貸に出すときは相続税評価額が軽減される

仮に、等価交換した部屋を賃貸に回したら「貸家評価」となり、相続税評価額が下がります。

これは、土地だけで所有していた場合には賃貸で回すことは出来なかったので、等価交換して複数の区画を所有できるチャンスがあるからこそのメリットです。

等価交換によるデメリット

一方、等価交換することで以下のデメリットもあります。

  • 土地の所有権が縮小される
  • 価格査定に納得できず難航することもある

等価交換は、上述したように土地付き一戸建てを買収し、ディベロッパーがマンションを建築するケースが多いです。以下は、基本的にそのようなケースに則っています。

土地の所有権が縮小される

まず、マンションの場合は土地の所有権は持ち分割合によって決まります。

持ち分割合は、「自分の所有している専有面積/マンションの全専有面積」で計算される割合です。たとえば、5,000㎡の土地に建築された「50㎡の部屋が30戸あるマンション」の、2区画を等価交換で得たとします。

その場合、この人の持ち分割合は「(50㎡×2区画)÷(50㎡×30戸)=約6.6%」となります。つまり、5,000㎡の約6.6%を所有しているので、約333㎡が自分の所有している土地ということです。

このように、マンションは共有持ち分という考えなので、土地付き一戸建てで所有しているときよりも、自分が所有している土地の割合が縮小されるのはデメリットと言えるでしょう。

価格査定に納得できず難航することもある

上述したように、大抵の場合にはディベロッパーからの提示金額は相場以上の金額です。

とはいえ、その場所に愛着があったり、マンションができるまでの仮住まいの負担が大きかったりすると、価格の折り合いがつかず難航する場合もあります。

通常の売却であれば、ザックリとした相場がありますが、等価交換だとディベロッパー次第の金額になるので、相場金額という考えがなくなってしまうのです。

そのため、どのくらいの価値があるかが分かりにくくなり、ディベロッパーとの話し合いが難航しやすい点はデメリットと言えます。

まとめ

このように、等価交換すると、基本的には今住んでいる不動産価値以上の、新しい不動産を取得できる可能性が高いです。また、賃貸時にメリットがあることも覚えておきましょう。ただ、上述したデメリットがある点も理解しつつ、ディベロッパーから話がきたら検討しましょう。

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