不動産投資をしていると必ずといって良いほど、「貸倒金」「火災保険」「地震保険」という3つの言葉が出てきます。貸倒金は主に確定申告の時に出てきますし、火災保険・地震保険は物件購入時に「何のプランを選んだ方が良いか」という時に出てきます。
今回は、この3つのワードについてがテーマになります。
貸倒金とは？
まずは貸倒金についてのお話です。貸倒金とは、簡単に言うと、家賃を賃借人が得られないかった時に損失として計上する経費になります。
まず、覚えておいて欲しいのが「会計」についてです。収支や経費を計算する時の会計の方法は、基本的に「発生主義」と言い、実際の資金のやり取りに関係なく賃料は計上される方法になります。
つまり、投資用不動産を所有していて、賃借人と賃貸借契約を締結していれば、例えその部屋の賃借人から家賃を貰えなくても「売上が発生している」という状態になるのです。そのため、賃料が得られていない時には、「貸倒金」という経費を計上して売上と相殺しなくていけません。
貸倒金として計上できる場合
貸倒金は、賃料が滞納された時点で自動的に計上できる経費ではなりません。貸倒金として、経費計上出来る時は「確実に家賃の回収が不可能になった時」のみになります。そのため、例えば賃借が法人の場合には、その法人が破たんしたり民事再生や会社更生などの法的手続きを取ったりした時になります。
また、個人の場合には自己破産や、債権放棄（滞納している家賃の回収を諦めるという正式な手続き）などがこれに該当します。
貸倒金としての経費計上が認められる他のケースは、「賃借人が部屋を出て行って1年経過している」「債権の取り立てに掛かる費用が、明らかに滞納している家賃を上回る」という場合になります。
簡単に貸倒金として計上できるわけはない
このように、簡単に貸倒金として計上できるワケではありません。上述したように、分かりやすく法的な手続きを取っているケースが少ないので尚更です。賃借人が家賃を滞納している時は、以下のようなパターンが多いです。
- 家賃は支払えないけど、引越しする費用もないので居続ける
- 何か特別な事情で家賃の支払を延期している
- 関係性が悪化して家賃滞納を指摘してもスムーズにやり取りできない
このようなパターンが多いです。そのため、結局家賃が回収できずに時間をかけて入居者を退去させた後に、やっと貸倒金として計上できるケースが多いです。
そのため、賃借人の審査はしっかり行いましょう。そもそも家賃を滞納されている時点で、賃料収入が途絶えているという事です。その上で貸倒金も計上できなければ、貰ってもいない金額を「売上」として計上して、その売り上げに税金が掛かってしまうのです。
言い方は悪いですが、税務署は税金を徴収するのが仕事です。そのため、簡単に貸倒金と認めてしまうと税収が減ってしまうので、貸倒金に関しては簡単に計上できるものではありません。
火災保険
つづいて、火災保険についてです。良く勘違いされる事としては、火災保険は火災だけを保障しているワケではないという点です。火災保険が網羅している保障範囲は多岐に渡り、落雷や風災、水災なども保障の範囲内になります。イメージとしては、火災保険は家に関する「総合的な保険」といったイメージです。
また、これらの保障内容や保障範囲は、自分で決める事が出来るので、保険会社やプランによって保険料は変わってきます。自分が不動産投資において、どの程度のリスクをどれだけ軽減したいかによりますので、火災保険の内容はしっかり理解しておきましょう。
マンションの火災保険の注意点
マンション経営、またはマンションの一室投資をしている場合の注意点についてです。マンションで火災保険に入る時は、「専有部」と「共用部」に分かれます。専有部とは部屋の中の事で、共用部とはエントランスや外部廊下などの、共用して使用する部分の事です。
マンション経営者は共用部分の火災保険を考えなくてはいけませんし、一室投資をしている人は専有部の火災保険を考えなくてはいけません。そのため、マンションの共用部分で火災が発生した時には、マンションオーナーの責任により原状回復する必要がありますし、専有部分の火災保険についてはその部屋のオーナーが責任を持ちます。
賃貸に出している場合には、火災保険料として賃借人から賃料とは別に徴収するオーナーもいます。その辺りの徴収をどうするかは、不動産会社と良く話し合って決めると良いでしょう。
また、金融機関からローンを組んでマンションを購入した時には、原則火災保険には入らなくていけません。万が一火災が起きた時に資産を守るためです。
火災保険の保障内容は？
上述した通り、火災保険は火災以外の災害も保障してくれます。以下に保障してくれる内容を記載します。
- 火災
言わずもがなですが、当然火災については保証の範囲内です。落雷や破裂爆発による火災なども保障されています。 - 水漏れ
設備の事故や、隣戸が原因で部屋が水漏れしてしまった時に保障してくれます。共用部分が原因の水漏れの場合には、共用部分の保険が適用されます。 - 盗難
室内や共用部分の盗難に伴い、家財や設備（窓や扉など）が破損した場合にも保障されます。 - 個人賠償責任保険
火災などではなく、自分自身の過失によって他人に被害（漏水など）をもたらした場合にも保障してくれます。 - 水災
ゲリラ豪雨などの大雨が原因で住宅に浸水や土砂崩れ被害が発生した場合です。 - 風災
台風をはじめとする、強風による家財などの損害も保障範囲内です。 - 雪災
豪雪地域などで発生する大量の積雪による損傷の保障です。
このように、プランや保障内容を選択して火災以外の様々なリスクに対応出来ます。勿論、雪が降らない地方でしたら雪災は心配しなくて良いですし、場合によっては、盗難などは不要という方もいるかもしれません。そういう時はプランを見直したり保障金額を見直したりしましょう。
地震保険について
つづいて、地震保険についてです。地震保険も火災保険と同様、地震だけを保障しているワケではありません。津波や噴火で発生した損害も含まれています。また、地震保険単体での加入はできずに、火災保険とセットでないと加入出来ない保険になります。
専有部と共有部
これも火災保険と同様ですが、専有部はその部屋のオーナー、共用部はそのマンションのオーナーに責任があります。しかし、火災保険と違う点は、金融機関でローンを組んでいたとしても、地震保険は「任意加入」である点です。
加入するかは人それぞれであり、分譲マンションで見ると共用部は地震保険に加入していないケースもあります（分譲マンションは入居者全員で組成される「管理組合」加入するかは判断する）。
なぜかという、火災保険と比べて地震保険はコストが高いからです。そのため、まずは地震保険の見積もりを出してもらった後に、そのコストとリスクヘッジを天秤にかけて判断するのが良いでしょう。
まとめ
いかがでしたでしょうか。「貸倒金」という会計に関する事と、「保険」という建物に関する事で、少々毛色の違うお話でした。ただ、この3つのキーワードが不動産投資において非常に重要だという事はお分かり頂けたと思います。
貸倒金は直接「支出」に関わってくる問題です。一方、保険は「支出」だけでなく「建物のリスクヘッジ」にも関わってくる問題です。この3つをしっかり理解しないと、不動産投資で上手く収益を上げる事ができません。
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