「事故物件」という言葉を聞いた事があるでしょうか。その物件で何かしらの事故があった物件をそう呼ぶのですが、誰しもが出来れば避けたい物件でもあります。事故物件は買主の心理的な負担が大きいので、売主に告知義務があります。しかし、告知義務がなくなる場合もあるので、買主も注意して物件選びをしなければいけません。
今回は、そんな「事故物件」をテーマにお話していきます。
事故物件とはどんな物件か？
事故物件は、「心理的瑕疵がある物件」とも言います。通常、「瑕疵」は建物構造上の欠陥を指しますが、事故物件は建物ではなく購入者の「心理的な瑕疵」という意味です。具体的に、事故物件とは以下のような物件の事を言います。
- その物件で自殺や殺人があった
- その物件で事件や事故による死亡事例があった
主には、上記のような「自殺」「殺人」「事件死」「事故死」などを指します。要は購入者が住んでいて、何となく不安に思う出来事があったという事です。
もっと広い意味では、住宅ローンの返済滞納や所有している会社の倒産などを、売却理由としている「金融事故」も含まれます。ただ、このような点を気にする人は少ないので、金融事故は一般的に言われている「事故物件」の中には含まれません。
事故物件の「場所」について
不動産は土地やマンション、一戸建てなど多種多様なため、事故物件の場所も様々です。具体的には以下のような場所が該当します。
- ①マンションや一戸建てなどの「建物内」
- ②マンションや一戸建てなどの「室内（専有部）」
- ③マンションの外部廊下やエントランスなどの「共用部」
- ④一戸建ての庭など「敷地内」
このような場所で前項のような心理的瑕疵が起こりうる出来事が起こった場合には、売主は買主に告知義務があります。ただ、マンションの場合は、どこまでを告知義務にするのか？という話は毎回出てきます。つまり、自分の部屋以外で起こった出来事も告知しなくてはいけないのか？という事です。
結論から言うと、上記のようにマンションの建物内や共用部などで事故が起こった場合には売主に伝えるべきです。理由は、広く一般の人は自分が購入する「建物内」で前項のような出来事が起これば、心理的にストレスを感じるからです。
一般的にストレスを感じるのであれば、後々のトラブルを考えると告知しておいた方が良いです。感じ方は人それぞれですので、知っている情報は伝えておいた方が無難と言えるでしょう。
ただし、例えば1,000戸を超える大規模物件で、全く別の棟で敷地的にはかなり離れている場所での事故などは、この限りではありません。マンション内での事故の場合は告知をどうするかは、不動産会社と良く相談するべきでしょう。
告知義務はなくならない？
あくまで告知義務があるのは事件が起こった時の売主だけです。例えば、ある部屋で夫が事故死をしてしまった人がいるとします。その妻（現所有者）であるAさんが知人のBさんにその部屋を売却したとします。その時には、Bさんはその物件を売却する時には、宅建業法上は次の買主に対して事故死した経緯がある事を告知する義務はありません。
もっと言うと、売却ではなくBさんに賃貸させるだけでも告知義務がなくなるのです。つまり、Aさんは一回Bさんに部屋を貸して少しの期間住まわせたとします。その後にその部屋を売る時には、事故死したことを買主に告知する義務がなくなるのです。
しかし、実際にはこのような事をして物件を売った時に、裁判沙汰になり売主が負けている判例もあります。そのため、いくら宅建業法上の告知義務がなかったとしても、売主が知っている場合には買主に伝えないと、後々訴訟沙汰になる可能性もあります。
また、先ほど言ったように心理的瑕疵の他に建物の「瑕疵担保責任」もあります。これは民法上「買主が瑕疵を知ってから2年以内に売り主に告知をすれば、売主は瑕疵担保責任を履行しなければならない」と決まっています。
つまり、売主の瑕疵担保責任は非常に長期間に及ぶのです。しかし、さすがにこの長期間の瑕疵担保責任は売主のリスクが大きすぎるという事で、特約を結ぶケースが多いです。例えば「引渡から1年間は、売主は瑕疵担保責任を負う」のような特約です。
しかし、あくまでこの期間は「建物の瑕疵」に対してです。心理的瑕疵は、いくらこのような特約を結んでいても関係なく、特に期間の定めはありません。後述しますが、50年前の事件でも告知義務が発生した事例もあります。
具体的な判例
事故物件についての告知義務違反など、具体的にどんな判例があったのかを見ていきましょう。告知義務違反になるポイントとしては、以下の点です。
- ①時間的要因
- ②場所的要因
- ③目的物の現状
- ④地域特性、近隣の噂
上記4点が売主として責任を負うべきかどうかの判断材料になります。
50年前の殺人事件
一般的に①の時間的要因については、事故発生から7年程度と言われています。しかし、事故内容やそれにより④近隣住民の噂などは非常に大事です。
例えば、50年前の殺人事件が発生した住宅用地に対して、買主が売主に告知義務違反を訴えた事例があります。通常の殺人事件ですと50年も前なので告知義務違反がないように思われますが、この時の判例では売主が瑕疵担保責任を追及されました。
理由は、殺人事件の内容が猟奇的で、50年経っても近隣住民の記憶に残るほどの事件であったからです。また、事件的にも未解決であった心理的な怖さも判決の理由となりました。
家の中ではない事故物件
つづいて、一戸建てで起こった出来事です。一戸建てに付属している物置で、自殺がありました。物置内で亡くなったのではなく、発見した家族が病院に搬送して、4日後に病院で死亡した事故です。更に自殺から6年11カ月と、通例の7年に近い年数が経過していました。
しかし、複数いた購入検討者の全ての人が、この自殺の事実を知り購入を断念しました。契約後であったので、契約は白紙解約され、売主は今までの受け取っていた金銭を返還することになりました。「快適な生活空間を得られない」と判断されたのが理由です。
事前に事故物件はチェックしよう
先ほど言ったように、一人賃借人を挟めば告知義務違反はなくなり、売主に悪意があれば事故物件と知らずに契約してしまう事もあります。また、売主自身も事故があった事を知らなくても、訴訟を起こされ負けてしまう場合もあります。
そのため、買主も売主も事故物件の調査は事前に行っておくべきです。事故物件を調べる時には「大島てる※1」を利用しましょう。このサイトは、住所を入力すると地図上に炎のマークが出てきます。その炎のマークが出てきたら事故物件という事です。
詳しい部屋番号まで分かるかは物件次第ですが、少なくとも事件が起こった日付や内容などは調べる事が可能です。
※1大島てる
http://www.oshimaland.co.jp/
まとめ
いかがでしょうか。住宅を購入する時は、場所や間取りをどんな風にしようかと、ワクワクする事が多いです。しかし、その反面このようなマイナスの要素もあるという点を忘れてはいけません。不動産会社でも、事故物件を昔まで遡って必ず調べるワケではないので、自分の身は自分で守るという意味でも、必ず調べてから物件の検討をはじめましょう。
また、売主も同様です。結局買主に訴訟を起こされてしまえば、不動産会社ではなく売主本人に被害が及びます。そのため、売主自身も告知義務を忘れずに自ら知る努力をしましょう。
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