マイナス金利導入の現在、住宅ローンを借り換える人が増えてきたとニュースでも報じています。ただ、本当に借り換えた方が得かどうかは、借り換える先の金融機関と、今の金融機関をじっくり比較しなければいけません。もしかしたら借り換えることにより、支払う費用は上がることもあるのです。
そこで今回は、「住宅ローンの借り換えはお得か？」というテーマでお話していきます。
借り換えがお得かを見極める要素
借り換えした方がお得かどうかを見極める要素は以下の2点です。
- 金利の変動
- 諸費用金額
金利の変動
まずは、金利の変動についてお話します。当然、借り換えるには、金利が低下しローンの支払金額が減らなければ借り換える意味がありません。そのため、まずは金利がどの程度下がり、それによってローン支払い額がどの程度変わるのかを検証しましょう。
この計算は、ネットで「住宅ローン シミュレーション」とでも検索すれば、返済額を検証できるサイトはたくさんでてきます。仮に金利が0.5％低下したとしても、借入額が小さければ返済額はあまり変わらないケースもあります。そのような時には、次項でお話する諸費用に注目しましょう。
諸費用について
銀行の借り換えを行う際のデメリットは、以下のような諸費用に新たにかかってくるということです。
- 金融機関に支払う手数料
- 保証会社に支払う保険料
- 団体信用生命保険料
- その他費用
金融機関に支払う手数料
金融機関に支払う手数料は金融機関によって全く異なります。例えば3～5万円程度の金融機関もあれば、一律で〇〇万円の所もあります。更には借入額の2％などのところもあるので、金融機関によっては数十万円の手数料になることもあるのです。
傾向としては金利を極端に下げているネット銀行が、手数料を高く設定していることが多いです。そのため、金利が極端に低い金融機関は手数料をしっかり確認して借り換えは検討しましょう。
保証会社に支払う保険料
保証会社とは、保証人の代わりをしてくれる会社のことです。仮に今の金融機関で保証料を支払っているのであれば、残期間分の保証料は返還されます。たとえば、A銀行で35年ローンを組んでいたとします。その時に支払う保証料は、あくまで35年間保証してくれる前提の費用なので、10年目にローン契約を解除（借り換え）すれば、残りの25年間分は返還してくれるということです。
ただ、保証料は金融機関によっては「0円」の場合もあります。1社目が0円で、次に借り換える金融機関が保証料ありのケースの場合には要注意です。1社目からは当然保証料の返還はなく、2社目には保証料が新たに発生するからです。
団体信用生命保険料
団体信用生命保険料とは、借入者が亡くなった時や高度障害の時に残債が支払われるという保険です。この保険料は金利に含まれているケースが多いですが、その保険の内容を手厚くしている場合には、別途費用が掛かっているケースがあります。
しかし、この費用も金融機関によっては無料のところもあるのです。そのため、1社目で保険を手厚くしている人は要注意です。2社目で同じ内容の保険に入ると、保険料が跳ね上がったり、別途保険料がかかったりする場合があるからです。
まとめ
いかがでしょうか。このように、金利が低いからといって借り換えがお得とは限りません。得に、今は低金利時代のため、金融機関は保険内容やその他サービスで差別化を図っています。そのため、今の住宅ローンで受けているサービスと全く同じ条件にできない場合もありますし、全く同じ条件にすると諸費用が跳ね上がる場合があるのです。
そのため、まずは金利を見て、その次に諸費用を自分の今の状況と全く同じ条件で継続するといくらになるか計算しましょう。その金額を加味した上で借り換えをするべきかを判断する必要があります。
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