2018年3月15日より、いよいよ新しい民泊の法律（民泊新法）に基づく届け出がはじまりました。2018年6月の施行に向けて、民泊運営を行う人が動き出しています。
さて、そんな状況で「民泊をしてみたいけれども、どのような手続きをすれば良いか分からない」という方もいるのではないでしょうか。今回は、そのような方に向けて、民泊物件の選び方や各自治体への届け出、そして実際の運営方法まで解説していきます。
民泊営業に必要なこと
はじめに、民泊営業に必要な全体像をつかみましょう。民泊物件を運営するまでには、以下5つのステップが必要です。
- 民泊適用物件かどうか
- 民泊可能エリアかどうか
- 自治体への届け出
- 民泊運営業者の選定
- 民泊仲介サイトの活用
まず、民泊に適用している物件を探す必要があります。民泊はどの物件でも営業できるわけではないので注意が必要です。また、物件だけではなくエリアによっては、民泊営業が禁止、もしくは日数制限を独自に設けているエリアがあります。
そして、物件とエリアのチェックが終われば、次は自治体への届け出が必要です。その届け出に伴い、民泊運営業者の選定、および民泊仲介サイトの活用をすることで、実際に民泊営業をするという流れです。では、次項より1つずつ詳しく解説していきます。
民泊適用物件かどうか
まずは、民泊適用物件かどうかのチェックが必要です。既に保有している物件を民泊する場合はもちろん、民泊するための物件を探しているときも注意しましょう。
民泊適用物件かどうかについては、以下の物件種類によっては注意点が異なります。
- 賃貸マンション
- 分譲マンション
- 一戸建て
基本的に、一戸建ては独立した住居になるので、規約などの関係で民泊NGになることはありません。しかし、民泊物件として営業して良い定義があるので、その定義に概要してある必要はあります。
賃貸マンション
賃貸マンションの場合には、以下の点に注意です。
- 管理規約を確認
- オーナー確認が必要
まずは、管理規約を確認しましょう。民泊新法の成立により、管理規約には民泊が可能かどうかの文言を記載することになりました。とはいえ、現段階できちんと整備している物件は多くないので、記載がないからといって民泊OKというわけではありません。
仮に記載がなければ、管理会社を通じてオーナー確認は必須です。賃貸マンションの場合、そのマンションのルールは基本的にオーナーが決めます。そのため、オーナーの許可を取っていないと、民泊営業中に突然「民泊NG」になる可能性もあるからです。
当然ですが、「民泊NG」となっている物件で民泊することはできません。無許可で行うと処罰されますので注意しましょう。
分譲マンション
結論からいうと、通常の分譲マンションで民泊運営はほぼ無理です。ただ、築年数が古い分譲マンションであれば問題ない可能性もあります。というのも、最近の分譲マンションには、重要事項説明書や管理規約に「不特定多数の出入りがある営業活動はNG」のような文言が記載されていることが多いからです。
民泊営業の場合は、完全に不特定多数の出入りがある営業行為に該当します。そのため、民泊営業自体が管理規約違反になってしまうのです。分譲マンションの場合は、重要事項説明書や管理規約集を確認してみましょう。
一戸建て
次に一戸建てです。一戸建ての場合は規約に縛られることはありませんが、民泊新法※で定義されている以下のような住宅に該当している必要があります。
- キッチン、浴室、トイレなどの設備がある
- 生活拠点として使用できる環境
- そのほか衛生面などで宿泊者が問題ないこと
たとえば、「一戸建てのガレージの一部を利用する」などはできません。また、「浴室が壊れているので近くの銭湯を使用してください」というのもNGです。これは、宿泊者の衛生面などを保護するための決まりです。
※住宅宿泊事業法案 第2条1項「住宅とは」参照
http://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_gian.nsf/html/gian/honbun/houan/g19305061.htm
民泊物件を探してみる
このように、集合住宅という特性上、マンションで民泊営業をするハードルは低いとはいえません。もちろん、マンションによっては問題ない場合がありますが、自分が民泊営業しようとしていた物件が民泊NGの場合もあると思います。
そんなときは、民泊OKな物件を探してみましょう。まだ数は多くありませんが、民泊OKをアピール物件もあります。ネットで「民泊可能 物件」などと検索すれば、「民泊物件をお探しの方へ」などのサイトが出てくるので、そのサイトで物件をチェックしてみましょう。
民泊可能エリアかどうか
つづいて、民間可能エリアかどうかの確認をしましょう。そもそも民泊は、民泊新法の成立によって「年間180日以下」と営業できる日数が決まっています。これは、既存の旅館やホテルへの配慮であり、新法成立までこの日数の部分が一番もめました。
また、民泊新法では各自治体で規制を追加できるというルールにしているので、エリアによっては民泊を営業できる日数が更に制限されています。たとえば、東京都新宿区や神奈川県横浜市の住居系エリアなどは、平日の民泊営業はNGとしているので、年間150日程度しか営業できません。
このように、各エリアで民泊営業に関する規制が異なるので、民泊営業を予定している行政のホームページなどで、規制されている内容を調べましょう。
自治体への届け出
民泊OKな物件を見つけ、その物件のエリアの制限を調べたら、次はいよいよ自治体への届け出です。自治体への届け出も各行政のホームページで確認しますが、具体的には以下のような届け出が必要です。
- 商号や名称など
- 法定代理人の情報（未成年者のみ）
- 住宅宿泊管理業者の情報
- 住宅の図面
- 誓約書
上記のように、民泊営業する物件やオーナーなど、色々な情報を届け出る必要があります。
商号や名称など
法人の場合は、商号や名称、役員の名前などが必要です。しかし、個人の場合には個人の氏名と、営業する物件の住所だけで問題ありません。仮に個人事業主の届け出をして民泊営業する場合には、法人と同じような手続きが必要なので注意しましょう。
法定代理人の情報（未成年者のみ）
仮に、未成年者が民泊営業する場合には、法定代理人の氏名や住所を届け出ます。その際、法定代理人が法人になる場合は、その法人の商号・住所・役員の氏名の届出が必要です。
住宅宿泊管理業者の情報
後述しますが、民泊営業を行う場合には、民泊運営業者に運営を委託します。民泊運営業者とは、賃貸マンションを運営するときの賃貸管理会社のようなものです。その民泊運営業者の称号や名称、氏名などの届け出も必要です。
住宅の図面
実際に民泊として貸し出す住宅の図面も必要です。この図面も、上述した入居者の衛生面などの確保を確認する要素の1つです。また、広さ的にどのくらいの人数を宿泊させられるかの判断基準にもなります。
誓約書
最後に、以下のような項目に該当していないことを証明する誓約書の提出も必要です。
- 成年被後見人または被保佐人
- 破産手続きの決定を受けて復権していない人
- 住宅宿泊事業の廃止を命じられ、一定期間経っていない人
- 禁固以上の刑に処され一定期間経過していない人
- 暴力団員や反社会的勢力
言い換えると、上記に該当する場合には民泊営業はできません。このような一連の届け出書は、各自治体や省庁のホームページにあるので確認しておきましょう。
民泊運営業者の選定
民泊運営業者とは、その名の通り民泊運営に関する色々なことを行ってくれる業者です。家主不在型の民泊では民泊運営業者に委託することが義務付けられており、多くの民泊物件は家主不在型です。
そんな民泊運営業者については以下の点を理解しておきましょう。
- 民泊運営業者が行うこと
- 料金相場
- 民泊運営業者を選定する基準
民泊運営業者に支払うお金は、民泊営業の経費になるので、きちんと選別する必要があります。
民泊運営業者が行うこと
民泊運営業者が行うことは各社によって異なりますが、大体が以下のようなことを行います。
- 民泊可能物件の選定
- 室内のレイアウト提案
- 鍵の受け渡し
- 民泊仲介サイトへの登録代行
- 顧客との連絡全般
- 室内の清掃や備品の整理
上記のように、民泊に関するあらゆることを行ってくれます。上記全て依頼すれば、民泊オーナーが行うことは非常に少なくなるので、民泊営業としては手間が省けて楽です。
料金相場
料金は各社によって異なりますが、目安としては以下の項目の料金を紹介します。
- Airbnb内装パック
- Airbnbコンテンツ作成パック
- Airbnb運営代行サービス
- 清掃、洗濯サービス
Airbnbとは、民泊仲介サイトのことです。例として挙げているだけなので、全ての業者がAirbnbに限定しているわけではありません。
Airbnb内装パック
このプランは、4.5万円のプラン+部屋の広さにより20万円（～30㎡）～56万円程度（260㎡～）です。この内装パックを依頼すると、内装のコーディネートを行ってくれ、実際にIKEAなどの店舗で購入手続きなどもしてくれます。
つまり、空室状態の部屋のコーディネートを全て行ってくれるというわけです。プロがコーディネートしてくれるので楽ではありますがコストがかかるので、宿泊料を高く設定できる利益率が高い物件でないと厳しいでしょう。
Airbnbコンテンツ作成パック
このプランは、次項で解説する民泊仲介サイトであるAirbnbのコンテンツを、英語で作成してくれるプランです。料金は1物件2.7万円ほどです。このプランを選べば、手間がかかる民泊仲介サイトへの登録や写真撮影はもちろん、室内に置く「使い方ガイド」などの作成も行います。
Airbnb運営代行サービス
このプランは、売り上げの20％に、次項で解説する清掃費用がプラスされます。このプランを選択すれば、室内に置く備品や宿泊費用の最適化、ゲストの問い合わせて鍵の管理など、接客に関する全てを行ってくれます。
また、万が一ゲストとトラブルになったときの対応も請け負ってくれるので、民泊運営を全て任せたい人にはおすすめのプランです。
清掃、洗濯サービス
清掃・洗濯サービスは、5.5千円（～30㎡）～1.8万円ほど（～140㎡）の料金です。清掃・洗濯サービスは、室内の清掃や洗濯、備品の補充などを行ってくれるサービスのことです。ある程度自分で民泊管理を行い、低料金で済ませたい人は、このサービスだけでも問題ないでしょう。
民泊運営業者を選定する基準
さて、上述したようなサービスがありましたが、民泊運営業者を選ぶ基準は以下の点です。
- 費用
- サービス内容
- 実績
まず、費用面は外せない要素です。民泊運営業者に依頼したことで、民泊営業をしても赤字になれば意味がありません。また、サービス内容も細かく異なります。たとえば、上述したようにAirbnbのコンテンツ作成を英語で行っている業者もいれば、日本語のみの業者もいます。
そのような細かい違いも加味して、費用を比較するようにしましょう。また、まだまだ実績は少ないと思いますが、実績が多い業者の方が信用できます。たとえば、元々賃貸管理の実績があり、民泊運営業者も行っている会社なども、賃貸のときの実績を活かすことができます。
いずれにしろ、選ぶプランは必要最低限のプランにしておくべきです。基本的には、コーディネートやAirbnbなどの登録、ゲスト対応などは自分でもできます。そのため、繰り返しますが、清掃だけ依頼するのが最も安価な選択です。
とはいえ、ゲストとのやり取りをしている時間がないという方は、ゲスト対応と清掃のみ依頼すると良いでしょう。
民泊仲介サイトの活用
最後に、民泊仲介サイトの活用です。繰り返し出てきているAirbnbなどを筆頭に、複数の民泊仲介サイトがあります。登録方法はそれぞれ異なりますが、物件の情報を入力するだけなので、そう難しいことではありません。
そのため、ここでは以下の点を解説していきます。
- 民泊仲介サイトの概要
- 民泊仲介サイトを使いこなすコツ
民泊仲介サイトの概要
民泊仲介サイトとは、サイトに物件を登録して、宿泊者（ゲスト）を集客することです。ホテルなどと同様、ゲストは民泊仲介サイトで宿泊する物件を探します。そのサイトで、エリアや宿泊料金、設備などを確認し、サイトから宿泊予約するという仕組みです。
そして、宿泊費用が一度そのサイトを運営している会社にプールされ、その後に民泊オーナーに振り込まれるという流れです。その際、サイトから数％の手数料が引かれているので、賃貸マンションでいうと仲介手数料のようなものは発生します。
民泊仲介サイトを使いこなすコツ
さて、そんな民泊仲介サイトを使いこなすコツは以下の通りです。
- 多言語対応にする
- 写真を見栄え良く撮る
- 宿泊費用を吟味する
まずは、訪日観光客へ向けて、英語などの多言語対応にしましょう。最低でも、無料翻訳ソフトで変換した英訳くらいは入れておくべきです。この点が心配であれば、上述した英訳を民泊運営業者に任せるべきでしょう。
また、室内写真や外観写真はゲストが選ぶ決め手になる要素なので、きれいに撮りましょう。そして、周辺のホテル・旅館・民泊物件の金額を参考に、駅距離や設備、築年数などを加味して適正な宿泊費用の設定も重要です。
基本的に、民泊の集客は民泊仲介サイトのみと思っておきましょう。それくらい重要なサイトなので、手を抜かずに作り込むことが大切です。
まとめ
このように、個人が民泊営業をはじめるためには、まず物件選びとエリアごとの規制のチェックをします。その後、行政への届け出をしつつ民泊運営業者を探し、民泊仲介サイトに登録するという流れです。それぞれの注意点を確認してから、民営業をすると良いでしょう。
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