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マンション売却時、投資用物件として売れればターゲットが広がる話

time 2018/09/24

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マンション売却時、投資用物件として売れればターゲットが広がる話

マンションを売却するときには、そのマンションが居住用であれば、当然「居住用」として購入する人をターゲットにします。しかし、マンションをはじめとする不動産は、居住用だけでなく投資用に購入する人もいます。

そのため、「投資用としても売る」ことでマンションを購入してくれるターゲットが広がり、売りやすくなる可能性があるのです。ターゲットが広がれば売りやすくなるというメリットがあるので、マンション売却を検討している人はぜひチェックしてみてください。

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ターゲットが広がる理由

投資用物件として売ればターゲットは広がるという話ですが、そもそも投資用物件と居住用物件でどのようにターゲットが異なるのかを解説します。結論からいうと、この2種類の物件のターゲットは根本的に異なります。

居住用物件のターゲット

これは言わずもがなかもしれませんが、居住用物件のターゲットは「その家に住みたい」と思っている人になります。そのため、新築マンションやほかの中古マンション、中には一戸建てなどとも並行して検討している人がいます。

投資用物件のターゲット

投資用物件のターゲットは、主に収益物件を探している投資家達です。要は、その物件を購入し自分で住むのではなく、賃借人を付けて家賃収入を上げようという目的で購入します。このように、居住用で売る場合と投資用で売る場合は、根本的にターゲットが違ってくるのです。

並行して売ることは可能か

さて、前項で居住用と投資用ではターゲットが異なることが分かったと思いますが、そもそも両方のターゲットに向けて並行して売ることは可能か?という話です。結論からいうと可能ではありますが、以下の点に注意しなければいけません。

  • 投資用になるかは物件による
  • 仲介会社選びが重要

まず、全ての物件が並行して売れるわけではありません。また、並行して売るのは特殊な売り方ではあるので、仲介会社選びには注意しましょう。

投資用になるかは物件による

投資用物件になるかという要素は以下の点をチェックしましょう。

  • 広さ
  • 利回り
  • 築年数

広さ

まず、広さはコンパクトでないと投資用としては厳しいです。具体的には、1R~1LDKの40㎡以下が望ましでしょう。立地によっては50㎡程度までは投資用として成り立ちますが、基本的に投資用は単身者をターゲットにします。

というのも、夫婦や家族がターゲットになると戸建やマンションを「買う」という選択肢が強くなるため、競合物件が多くなるのです。一方、単身者が戸建やマンションを買うケースは少ないので、必然的に賃貸物件に集まるというわけです。まずはこの「広さ」をチェックしましょう。

利回り

次に利回りです。居住用マンションを購入したのであれば、賃貸マンションよりも設備・仕様が優れているケースが多いです。そうなると物件価格が上がってしまうので、「表面利回り=賃料収入÷初期費用」の初期費用が上がり、相対的に利回りが下がってしまいます。

まずは、自分の物件を賃貸に出したときの賃料を、周辺物件と比較して算出しましょう。その上で、売却希望価格(初期費用)で割り、利回りがどのくらいになるかを確認しましょう。エリアにもよりますが、表面利回りであれば7~8%はないと投資用物件としては厳しいでしょう。

築年数

次に築年数です。築年数が重要な理由は、投資用で購入する人はレバレッジを効かせるために、融資額が高額になりがちだからです。しかし、融資を受けるためには、その物件の担保評価が大事になります。

投資用ローンの場合は、住宅ローンよりも収益性を重視するので、担保価値が低い物件は融資を受けにくいのです。そのため、築年数が経過している築古物件は買い手が融資を受けにくいので、投資物件として売り出しにくくなります。

媒介契約に注意

前項の物件に該当する場合には、居住用・投資用物件と並行して売却しても良いでしょう。しかし、その場合には以下の媒介契約にまつわる点に注意が必要です。

媒介規約

媒介契約には以下3種類があります。

  • 一般媒介契約
  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約

色々と違うところがありますが、最も違う点は依頼できる不動産会社の数です。一般媒介が複数社に依頼可能であり、専任媒介契約と専属専任媒介契約(専任系)の場合は、一社にしか売却を依頼できません。

専任と一般

前項のような事情により、一般媒介を締結するか専任系媒介系を締結するかは良く考えないといけません。なぜなら、専任系媒介契約を締結すると1社しか売却活動ができないので、居住用・投資用の2軸で売却する必要があるからです。

仲介会社選び

前項を受け、どのように仲介会社選びをすれば良いかというと、以下2パターンがあるでしょう。

  • 一般媒介契約で会社を分ける
  • 専任系で一社にお願いする

まず、一般媒介契約で会社を分けることです。要は、A社には居住用として売却してもらい、B社には投資用として売却してもらいます。ただし、一般媒介契約で締結しているということは複数社に依頼可能なので、A社・B社からすると「他社で契約されてしまう・・」という思いがあります。

他者で契約されてしまうと手数料がもらえないので、積極的に広告活動などができないのです。一般媒介契約で結ぶ場合は、この点に注意しましょう。

一方、おすすめは専任系媒介契約を結び、一社に「居住用」「投資用」の2軸で売却活動をしてもらうことです。このメリットは、上記のように広告活動を抑えることはせず、全力で物件を売ってくれます。しかし、2軸で売却することは難易度が高いので、不動産会社選びに苦労するかもしれません。

そのため、まずは居住用・投資用どちらもできそうな一社を探し、専任系媒介契約を狙いましょう。それでも難しそうなら、一般媒介契約で2社に分けるという流れがベストです。

まとめ

このように、居住用・投資用の両軸から物件を売却することは可能です。ただ、該当する物件が多くはないので、あまりメジャーな売り方ではなく、不動産会社に選びに苦労することでしょう。

そのため、売却を急いでいるときは不動産会社選びに時間がかかるので、あまりおすすめできません。しかし、そこまで売却に急いでおらず、投資用物件としても魅力的であれば、高く売れる可能性が高まるのでおすすめです。

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不動産の価格は一般的に非常に分かりにくいですよね。多くの人が一生に一度、多くて二度までしか買わないモノですので、相場感覚(相場観)がないという点が理由です。相場を調べる方法で一番早い方法は査定をしてしまうことです。

「大体この位の金額で売却できます」という、目安の金額を、基本的には物件情報さえあれば1~2営業日程度で査定価格が算出されます。

また、複数の会社に査定依頼するというのがポイントです。1つの不動産会社だけでは適正価格とは言えません。そこで便利なのが、ここ数年で盛り上がっているインターネットの査定会社を使った相場査定方法です。

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