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不動産売却時に知っておくべき契約が違約になる3パターン

time 2018/09/30

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不動産売却時に知っておくべき契約が違約になる3パターン

不動産売却時に売主の方から契約を解除するケースは少ないです。

しかし、売主が違約としての契約解除にれば、売主にもリスクがあるのでその点は認識しておきましょう。

今回は、違約になったときに売主が負うリスク、および違約になる3つのパターンについて解説していきます。

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違約になった時のリスク

違約になる3パターンを具体的に解説する前に、そもそも違約になったときに売主はどのようなリスクを負うかという話です。

売買契約を結び、その条項に違反すれば契約違反となり、違反をした人にペナルティーが課せられます。

その中で最も大きなリスクは、手付金額を違約金として徴収することです。

不動産の売買時には、契約時に買主から手付金を預かります。手付金は売買金額の20%以下の金額であり、一般的には5%~10%ほどに設定する場合が多いです。

たとえば、2,500万円の売買であれば、契約時に買主から125万円~250万円ほど預かり、売買代金に充当します。その手付金は、買主・売主が違約時のペナルティーになるという効果もあるので、売主の違約の場合は買主に手付金を返還し、かつ同額を違約金として支払うことになるのです。

このように、違約金は100万円単位で発生する金額になるため、これを支払うことが売主が違約をしたときの最も大きなリスクといえます。

自己都合のキャンセル

さて、では本題の違約になる1つ目のパターンは、売主の自己都合によるキャンセルです。

この場合は、前項の違約金を支払うパターンに該当するので気を付けましょう。具体的には、以下のような都合でキャンセルすることがあります。

  • やはり住み続けることにした
  • もっと高値で売りたくなった
  • 買い手が気に入らない

冒頭でもいったように、売主から契約を自己都合でキャンセルする事例は多くはありません。

ただ、上記のような理由でキャンセルした事例は実際にあるので十分気を付けましょう。

①やはり住み続けることにした

この理由が一番多いです。特に、物件の買い替えで購入先の物件は決まっていたものの、何かの事情で引渡しを受けられないときなどに起こり得ます。そのときは、住むところがないので今の家に住み続けるしかありません。

そのため、不本意ながらも自分の家の売買契約をキャンセルして、住み続けるという選択になります。この対策には、買い替え時は購入物件を引き渡しが確定してから、自分の家の売買契約を結ぶということしかありません。

②もっと高値で売りたくなった

家を売却する過程で、もっと高値で売りたくなったときもキャンセルするときがあります。正確にいうと、「もっと高値で売れたのでは?」と後悔し、手付金を違約金として支払ってもキャンセルした方が得なのでは?というときです。

しかし、結局売却が上手くいかずに、トータルで見ると損しているケースもあるので、あまりおすすめできるキャンセルではありません。とにかく、一回目の売却で信頼のおける不動産会社に売却を依頼することが大切といえるでしょう。

③買い手が気に入らない

さいごに、買い手が気に入らないからキャンセルするという例です。しかし、いくら買い手の態度が悪かろうと、売買契約に違反していなければ売主都合のキャンセルになります。そのため、売買はある意味ビジネスと割り切って対応することを心がけましょう。

上記のように、売り先を後悔しないためには、仲介会社を適当に探さないこと。絶対に一括サイトで多くの業者を比較してから手続きを進めるべきです。

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引渡し約定日を守らない

違約になるパターン2つ目は、引き渡し約定日を守らないという点です。これについては、以下の点を理解しておきましょう。

  • 引渡し約定日とは?
  • 手続きに注意

引渡し約定日とは?

引渡し約定日とは、その期日までに物件を引き渡すことを買主と約束した日付です。たとえば、売買契約書に書いてある引渡し約定日が2018年3月31日であれば、売主はその日までに必ず引き渡さなければいけません。

もちろん買主も同じで、その日までにお金を用意して、引渡しを受ける状態にしておく必要があるのです。

もし、この引渡し約定日を過ぎる場合は、大抵の場合は遅延損害金を取られます。

ただ、契約違反になるので買主側から契約解除と言われたら、売主の違約として手付金を違約金として支払うことになります。

手続きに注意

売主が引渡し約定日に遅れる可能性があるとすれば、抵当権抹消手続きが手間取ったときです。ローンを完済していない状態で売却するときは、引渡し日までにローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。大抵の場合には、買主から受け取る残代金でそのまま完済するという流れです。

その抵当権抹消手続きは、以下の点で時間がかかるのです。

  • 銀行の営業日しか受け付けていない場合がある
  • 予約ができない場合がある

まず、平日の日中という銀行の営業日しか受付してなければ、会社員は半休などを取らないと手続きができません。

また、手続きする際に予約ができない場合もあるので所要時間が読めないのです。このような事情があるので、抵当権抹消手続きの方法は、金融機関に早めにヒアリングしておいた方が良いでしょう。

条件が異なる

違約になる3パターン目は、条件が異なるという点です。条件とは、以下のように室内条件を指しています。

  • 設置する設備機器を撤去した
  • 引き渡しまでに大きな破損ができてしまった

中古物件は基本的に現況有姿となるので、たとえ間取り図と間取りが異なっていても、あくまで「現況をそのまま引き渡す」こととなっています。しかし、上記のように買主の見学時と大きく状況が異なれば話は違います。

その場合は、買主が納得する、もしくは売主が何かしらの対応をしない限り、売主の違約として処理されてしまうのです。また、これは引渡し後にトラブルになる可能性もあります。たとえば、「収納の床部分に大きな陥没がある」などは、売主の瑕疵担保責任を問われるかもしれません。

そのため、いくら現況有姿とはいえ、生活に支障が出る可能性がある傷や汚れは、事前に買主に確認しておくべきでしょう。たとえ補修費用がかかったとしても、どちらにしろ引渡し後にトラブルになるよりはマシです

まとめ

このように、不動産売却時に売主の違約となるのであれば、売主は手付金を違約金として課せられます。その状況になり得る上述した3つのケースを知っておきましょう。いずれも違約となり契約解除はおろか、違約金が発生する可能性もあるので、事前に避けたいところです。

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不動産の価格は一般的に非常に分かりにくいですよね。多くの人が一生に一度、多くて二度までしか買わないモノですので、相場感覚(相場観)がないという点が理由です。相場を調べる方法で一番早い方法は査定をしてしまうことです。

「大体この位の金額で売却できます」という、目安の金額を、基本的には物件情報さえあれば1~2営業日程度で査定価格が算出されます。

また、複数の会社に査定依頼するというのがポイントです。1つの不動産会社だけでは適正価格とは言えません。そこで便利なのが、ここ数年で盛り上がっているインターネットの査定会社を使った相場査定方法です。

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