そもそも媒介契約について知らない方はこちらもオススメです。
不動産売却の専任媒介・専属専任媒介・一般媒介契約ってなに？メリット・デメリット・違い。「専属専任媒介契約」が良い？その理由とは
不動産を売却するときには、不動産会社に仲介を依頼します。その不動産会社と結ぶのが「媒介契約」であり、媒介契約を結んだ不動産会社に売却のすべてを依頼するという流れです。
ただし、不動産会社によっては担当者と相性が合わない場合など、媒介契約の途中でも「変更したい」と思う人もいます。
この記事では、そのような状況のときに不動産会社と媒介契約の解除方法を解説していきます。
媒介契約の種類
まず、媒介契約には以下3種類があります。
- 一般媒介契約
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
基本的には、専属専任媒介契約と専任媒介契約は似ている契約なので、ここではまとめて「専任系媒介契約」としましょう。
一般媒介契約と専任系媒介契約の大きな違いは、「依頼できる会社数」と「不動産会社の義務」です。
一般媒介契約は複数社に依頼でき、専任系媒介契約は1社にしか依頼できません。また、売却報告義務などは、一般媒介契約よりも専任系媒介契約の方が義務は多いです。
そのため、一般媒介契約を結んでいる不動産会社よりも、専任系媒介契約を結んでいる不動産会社の方がお金をかけて売却する努力をしてくれます。この点は、後述する内容と関係してくるので覚えておきましょう。
媒介契約のルールとは？
次には、媒介契約自体の以下のルールについて理解しておきましょう。
- 媒介契約の期間は？
- 一般的な契約期間とは？
当然ながら、媒介契約も立派な「契約行為」です。不動産会社からきちんと説明も受け、書面も交わしている契約になるので、そう簡単に反故（契約をなかったことに）することができない点は認識しておきましょう。
媒介契約の期間は？
媒介契約の期間は、以下のように決まっています。
- 一般媒介契約：期限の定めなし
- 専任系媒介契約：最長でも3か月
なぜ、一般媒介契約には期限の定めがないかというと、一般媒介契約は複数社に依頼できるからです。つまり、A社の売却活動が気に入らなければB社・・・C社・・・と、どんどん依頼する不動産会社を増やすことができます。
一方、仮に専任系媒介契約も「期限の定めなし」にしてしまうと、媒介契約を途中で解約できなくなってしまいます。
そうなると、ほかの不動産会社に依頼することもできず、売主にとって不利な状態が続いてしまうのです。そのため、専任系媒介契約の期限は、最長で3か月と決まっているというわけです。
一般的な契約期間とは？
一般的な媒介契約は、最長期間である3か月で締結することが多いです。また、期限の定めがない一般媒介契約も、一旦の区切りとして3か月という期限を定めることが通例です。この媒介契約の期限については、媒介契約書にきちんと明記されています。
解約の申し出をする
さて、媒介契約の概要や期限のルールなどが分かったところで、実際に媒介契約の期間中に不動産会社と解約する方法を解説します。結論からいうと、媒介契約の期間中に媒介契約を解約することは可能です。
ただ、一般媒介契約はペナルティがありませんが、専任系媒介契約はペナルティがあるケースもあります。そのため、以下の点を認識しておきましょう。
- ペナルティの内容とは？
- 解約するときの手続きのポイント
- 納得いなかない場合の対応は？
ペナルティの内容によっては、金額の負担が大きくなる可能性があるので十分注意しましょう。
順に解説します。
1,ペナルティの内容とは？
専任系媒介契約を途中解約するペナルティは、「売却活動費用の請求」をされるという点です。具体的には、専任系媒介契約には、以下のような文言※があります。
「専属専任媒介契約の有効期間内において、不動産会社の責めに帰すことができない事由によって専属専任媒介契約が解除されたときは、乙は、甲に対して、専属専任媒介契約の履行のために要した費用の償還を請求することができます。」
つまり、「不動産会社の責任ではなく売主側から一方的に解約する場合は、そのときまでにかかっている広告費などを請求できますよ」ということです。
不動産会社の責任とは、後述する「宅建業法違反」となるので、相性が合わないなどの個人的な理由は不動産会社の責任とは言えません。
※専属専任媒介契約 フォーマット
http://www.kyoto-takken.or.jp/kyokai/keiyaku/data/120501/01.pdf
2,解約するときに手続きのポイント
さて、そんな専任系媒介契約の解約時に気を付けたいポイントは以下の点です。
- 詳細の金額を明示してもらう
- 書面で残す
不動産会社からすると、媒介契約の途中解約は避けたいですよね。また、途中解約するとなると、トラブルがないようにするものの、できる限り費用は請求したいのが心情です。
不動産会社もボランティアではなく、ビジネスでやっているわけで…。
詳細の金額を明示してもらう
上述したように、不動産会社は解約時点までにかかった広告費などを請求することができますので、請求時にはきちんと内訳を明記してもらいましょう。広告費や人件費など、一般的にはイメージしにくい費用になるので、できるだけ詳細な請求書にしてもらうことが大切です。
書面で残す
また、経費の精算時のみならず、解約意向や解約日に関してもきちんと書面でやりとりしましょう。書面が面倒であれば、最低でもメールなど形に残るものがいいでしょう。
媒介契約解約の申し出方法には決まりがないので、電話にて口頭での申し出も可能です。
ただし、解約の申し出はどちらかというとネガティブな内容なので、どうしても「言った・言わない」の問題が起きやすいです。そのため、きちんと確認できるように文字で残しておきましょう。
メールでのやり取りなら営業の口調に言いくるめられることもないのでやりやすいですよ。
3,納得いなかない場合の対応は？
解約の手続きをして不動産会社から請求された金額と内容に不満があれば、以下のような対策があります。
- 宅建協会へ連絡する
- 期間満了を待つ
なるべく円滑に解約手続きをしたいですが、スムーズにいかないケースもあります。そんなときのために、上記の対策を知っておきましょう。
宅建協会へ連絡する
先ほどいったように、請求される広告費や人件費は素人では判断しにくいです。そのため、請求額に不満があれば、不動産のプロである宅建協会に相談してみましょう。
宅建協会とは、宅地建物取引業協会の略称なので、不動産会社の取りまとめる役割を担います。そのため、無料で相談できる機関※も設けているので、あまりにも納得がいかない場合は気軽に相談してみることをオススメします。
※都道府県宅建協会・不動産無料相談所一覧
https://www.zentaku.or.jp/association_list/
期間満了を待つ
また、宅建協会に連絡しても解決しなかった場合には、素直に媒介契約の期間満了を待つのも一つの手です。媒介契約の期間満了を迎え、更新を拒否すれば、ペナルティなしで解約することができます。
ただし、解約しないのに期間満了まで待つ時間がもったいないので、あらかじめ業者に査定依頼まではしておきましょう。媒介契約中でも査定は問題なくできるので、複数社に再度査定してもらい、次に媒介契約締結する不動産会社を選別しておくということです。
事前に査定をして不動産会社を選別しておけば、今の不動産会社を解約してすぐに新しい不動産会社と契約することができます。
失敗すると1,000万円以上の差が出てしまう！？査定・不動産会社選びで失敗しないためにはこの方法しかないでしょう。
https://tnavi.net/selling-apartment-max-price/
ペナルティなしの解約
さて、最後に媒介契約をペナルティなしで解約する方法の解説です。ただ、「方法」といっても、売主が何かするわけではありません。ペナルティなしで解約するときは、不動産会社が宅建業法違反をしたときです。
不動産会社が宅建業法違反を起こすケースとは、以下のような例です。
- 義務違反
- 積極的な努力をしない
- 囲い込み
あまり多い事例とは言えませんが、上記のような事態になれば宅建業法違反でペナルティなしで解約できます。言い換えると、上記のようなことをする不動産会社であれば、媒介契約はすぐに解約した方がいいでしょう。
義務違反
義務違反とは、具体的に以下のようなことです。
- 売却報告義務違反
- レインズ登録義務違反
専属専任媒介契約には1週間に1回以上、専任媒介契約には2週間に1回以上の売却報告義務があります。これを怠れば、不動産会社は宅建業法違反したことになります。
また、専属専任媒介契約は契約締結後5日以内、専任媒介契約は契約締結後7日以内にレインズに登録する義務があります。
レインズに登録すると書面が交付されるので、その書面をもらっていないということは、レインズに登録していない可能性があります。
レインズは不動産会社が見られるサイトなので、レインズに登録することで不動産会社から検討者を紹介してもらえるのです。
積極的な努力をしない
また、積極的に売却努力をしない場合も媒介契約違反です。「積極的な努力をしない」とは曖昧な表現ですが、たとえば「予定してあった広告を実施しない」などが挙げられます。
売却報告では、通常今後の広告予定なども報告されます。予定されている広告の中で、「ネット広告が掲載されていない」などはあり得るので、売主からもチェックしておきましょう。
※あらかじめ、広告予定やスケジュールをメールで連絡してもらうことをオススメします。
囲い込み
さいごに「囲い込み」です。囲い込みは、前項と同じ「積極的な努力していない」という点と、不動産会社のモラルが疑われます。
囲い込みとは、レインズなどの情報を見た不動産業者が「紹介したい購入者がいる」と問い合わせても、媒介契約を締結している不動産会社が「検討者がいるので案内できません」と断ってしまうことです。なぜ囲い込みをするかというと、自社で買主を見つけてくれば、買主からも仲介手数料をもらえるからです。
しかし、囲い込みは集客が減るので、売主にとってはデメリットしかありません。そのため、囲い込みが発覚した時点で、即刻媒介契約は解除すべきでしょう。また、消費者庁や宅建協会に報告すべきほど、悪質な事例です。
とはいえ、残念ながら囲い込みはいまだに不動産業界では行われているようです。完全な防止策はないので、不動産会社選びの際に信頼できる業者選びをしましょう。
囲い込みについてはこの記事に詳しく書いています。
マンション・不動産の両手仲介・片手仲介ってなに？メリット・デメリットまとめ。利益相反？囲い込み？違法？真実はこの記事に！
まとめ
このように、不動産会社との媒介契約を途中解約する場合は、ペナルティの発生に気を付けましょう。請求額がゼロということはほぼないので、ある程度の金額は覚悟しておくことです。ただし、納得いかない場合は宅建協会に相談しフェアな判断をしてもらうことが重要です。
関連記事
不動産売却の専任媒介・専属専任媒介・一般媒介契約ってなに？メリット・デメリット・違い。「専属専任媒介契約」が良い？その理由とは
コメント