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媒介契約を解除する方法とは?解除すべき2パターン

time 2018/09/30

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媒介契約を解除する方法とは?解除すべき2パターン

媒介契約とは、不動産会社に正式に自分の物件の売却を依頼する契約になります。

しかし、その不動産会社に仲介を依頼しつづけたくないときは、媒介契約は解除することもできます。不動産会社は物件売却において非常に重要なので、不満があるのであれば不動産会社を変えるという選択肢は検討すべきです。

そこで今回は、まず媒介契約を解除する方法を解説します。その後、媒介契約は解除すべき「違約している」「担当者と合わない」という2パターンを詳しく解説していきます。

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媒介契約を解除する方法

まずは、媒介契約を解除する方法から解説します。一般的に媒介契約を解除するのは以下2パターンあります。

  • 期限切れのタイミングで解除
  • 不動産会社の違約による強制解除

媒介契約は、専任媒介契約と専属専任媒介契約の「専任系媒介契約」であれば、3か月が上限期間になります。

一般媒介には上限はありませんが、通常は専任系媒介契約にならって3か月で締結することが多いでしょう。その期限になったときに解除するのが、一番自然でトラブルなく解除出来る方法です。

ただ、後述する「不動産会社が媒介契約違反をしたとき」には、契約違反による強制解除も可能です。その場合は、期限を迎える前に媒介契約を解約することができます。

媒介契約義務違反をする不動産会社

媒介契約を解除する1つ目のパターンは、以下のような媒介契約義務違反をする不動産会社です。

  • レインズの登録義務を怠る
  • 売却報告をしない
  • 違法な金額を請求してくる

たとえ故意に行ったことでなかったとしても、上記をするような不動産会社は信頼できないので即刻契約は解除した方が良いでしょう。

レインズの登録義務を怠る

レインズとは、不動産会社が閲覧できるネットワークシステムです。売却物件はレインズに登録され、不動産会社全体が売り物件を把握することができます。そんなレインズへの登録義務は、専属専任媒介契約は契約から5日以内、専任媒介契約は契約から7日以内という決まりがあります。

ちなみに一般媒介契約はレインズ登録義務がありません。専任系媒介契約でレインズ登録義務を怠っているということは、他業者に紹介されたくない「囲い込み」を狙っているということです。

つまり、買い手も自分で見つけてくることで、買い手からも売り手からも仲介手数料をもらう「両手取引」を狙っています。囲い込みをされると売主にメリットは一切ないので、迅速にレインズへの登録をさせましょう。

レインズに登録すると書面のコピーをくれるので、もし受け取っていない場合は不動産会社に問い合わせてみることをおすすめします。その上で、囲い込みを狙っていると思えば、即刻媒介契約は解除すべきです。

売却報告をしない

また、専属専任媒介契約は一週間に一度以上、専任媒介契約は二週間に一度以上のペースで、不動産会社から売却報告をする義務があります。ちなに、前項と同じくこちらも一般媒介契約には義務はありません。

売却報告に関しては以下の点を理解しておきましょう。

  • 売却報告はなぜ重要
  • 売却報告はメールで行ってもらう
  • 売却報告をしてもらう内容

売却報告はなぜ重要

売却報告は不動産会社と売主が唯一つながる手段になります。どのような広告をして、問い合わせはどのような状況なのか?また、検討者はいるのか?という点をヒアリングすることで、自分の物件が好調なのか苦戦しているかが分かってきます。

それを売主が把握することで、値引き交渉に応じるかどうかや、価格改定をするかどうかの判断材料になるのです。だからこそ、売却報告は売主にとって重要になります。

売却報告はメールで行ってもらう

売却報告はメールで行ってもらいましょう。というのも、仮に媒介契約を解除して新しい不動産会社になったときに、メールもらっていたほうが情報として提示しやすいからです。今までの売却活動は貴重な情報源なので、電話ではなく記録に残るメールが理想になります。

売却報告をしてもらう内容

売却報告してもらう内容は、上述した広告や問い合わせ、検討者の状況以外にも競合物件情報も加味しましょう。売り出し物件はないか?売り出し中の物件で価格改定をした物件はないか?を把握することで、自分の物件の立ち位置が変わってきます。

このように、売却報告は物件を高く・早く売る上では非常に重要です。義務を守らない不動産会社はもちろん、上記のような要望に応えない不動産会社も解約した方が良いです。しかし、その場合は義務違反で強制解約できないケースがあるので、期限が到達してからの解約になることもあります。

違法な金額を請求してくる

次に、違法な金額を請求してくる不動産会社です。不動産会社と媒介契約を結ぶときに、売主から不動産会社に支払う仲介手数料率を定めます。その仲介手数料の中には広告費用などが含まれているので、広告費用を別途請求してくる不動産会社は違法な請求をしています。

仮に、広告費用が別途な必要なケースは、売主が了承した広告を打ち出すケースなどです。そのようなケースは必ず書面で許可するので、書面がなければ違法な金額は支払う必要はありません。このような不動産会社は非常に悪質なので、即刻媒介契約は解除しましょう。

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担当者と合わない

次に、担当者と合わないというケースも、媒介契約の解除は検討した方が良いです。この点に関しては、以下を理解しておきましょう。

  • 引渡しまで長い期間付き合う
  • 一度担当替えを交渉してみる

「担当者と合わない」とだけ聞くと、一見幼稚な理由に思うかもしれません。しかし、不動産の売却は引渡しまで長い期間かかり、その期間ずっと営業マンと付き合うことになります。そのため、担当者と合わないのであれば大きなストレスとなり、やりとりも上手くいきません。

それは、内見のスケジュール調整や、売却報告の際にマイナスになる要素なので、結果的に不動産の売却に支障を来す可能性があるのです。そのため、まずは不動産会社にいって担当者の交代を求めましょう。

それでも応じない場合は、不動産会社ごと変更するしかありません。ただ、担当者が媒介契約違反をしない限りは、期限が到達してからの正式な解約という流れになります。

まとめ

このように、媒介契約の解除は期限を迎えた解約と、強制的な解約の2つがあるという点を認識しておきましょう。次に、「契約義務違反をしている」パターンと、「担当者と合わない」という2つの媒介契約を強制的に解除すべきパターンを認識し、該当する場合は契約解除の検討をおすすめします。

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