マンションなどの賃貸物件のオーナーは、立ち退き交渉に気を付けなければいけません。というのも、立ち退き交渉はオーナー側に不利であり、場合によっては非常に高額な立ち退き料を支払う必要があるからです。
立ち退き交渉自体がそうあることではありませんが、賃貸物件オーナーとしては知っておくべきです。今回は、立ち退き交渉がなぜ面倒なのか？そして、実際の立ち退き交渉の方法や依頼方法など、立ち退きに関する詳細を解説していきます。
立ち退き交渉が面倒
そもそも、なぜ立ち退き交渉が面倒かというと、その理由は賃貸時に締結している賃貸借契約書にあります。ここでは、賃貸借契約書の基になっている借地借家法を解説し、賃借人に有利な理由などを説明していきます。
借地借家法について
不動産の賃貸借契約書は借地借家法が基になっています。言い換えると、いくら賃貸借契約書に記載している内容であっても、借地借家法の観点から違法であれば、賃貸借契約書に明記されていても無効（強行規定）になるということです。
実際、賃貸借契約書に書かれている内容は、借地借家法を基にしているものの、借地借家法の規定には沿わない契約も多いです。
具体的な条文
借地借家法※のどの部分が賃借人に有利かというと、第26条1項・2項、28条、29条が該当します。これらを要約すると以下のような内容です。
- 賃貸人は正当事由がなければ更新の拒絶、解約の申し入れはできない
- 契約期間満了の前1年～6か月に賃借人が更新拒絶しないと自動更新
- 賃貸人が更新拒絶しても賃借人が住んでいる場合は再度意義申し立てが必要
- 定期借家契約以外で1年未満の契約は期間未定の契約と見なされる
このように、賃貸人（オーナー）からの解約には正当事由が必要であり、更新拒絶は遅くとも6か月前です。さらに、住んでいる限りは賃借人が住みつづけても強制退去はさせられません。
※借地借家法
http://www.houko.com/00/01/H03/090.HTM
賃借人に有利な理由とは？
賃借人に有利な理由は単純な話で、退去させられると賃借人は困るからです。仮に、賃借人から「6か月後に退去してください」と言われたとします。6カ月の期間があれば十分な期間だと思う人が多いとは思いますが、たとえばそのときたまたま無職であり、保証人もいなければどうなるでしょうか。
その場合は、新たに賃貸物件を探すのは難しいですし、引っ越し費用や初期費用（敷金・礼金・引越し費用など）などが支払えないかもしれません。その状態で強制退去になれば、住む家がなくなってしまうのです。
一方、オーナー側は賃借人を「退去させたい事情」があるとしても、退去させられなかったからといって、家を追われるような状況にはなりません。そのため、賃借人保護の観点から借地借家法は賃借人に有利な内容となっているというわけです。
立ち退きさせられる理由とは？
上述したように、オーナーが賃借人に対して更新の拒絶や退去をさせるには、正当事由があれば可能です。正当事由というのは、たとえば「賃料を一定期間滞納している」や「無断転貸など契約違反をしている」などの状況です。
一方、「建て替え」などに関しては正当事由に当たらないケースもあるほど、正当事由になるケースは厳しいといえます。つまり、オーナー側からすると、賃借人に退去してもらうのは非常にハードルが高いということです。
立ち退き交渉のスケジュール
さて、立ち退きはハードルが高いという点は理解してもらえたと思います。だからこそ、立ち退き交渉が必要であるということです。ここでは、立ち退き交渉の全体的な流れを解説していきます。
通知書の作成
まずは、賃借人へ立ち退きに関する通知書を送付します。通知書の内容は、立ち退きをして欲しい理由や、立ち退き料、立ち退きして欲しい時期などです。後述しますが、基本的には立ち退きには立ち退き料が発生し、この通知書の内容で納得するようであれば、大きな交渉にはなりません。
立ち退き料の交渉
通知書に記載した立ち退き料に賃借人が納得できなければ、立ち退き料の交渉に入ります。内訳などは後述しますが、立ち退きの交渉において、この立ち退き料の交渉が最も難関であると言えます。
引越し先の選定など
多くのケースでは、立ち退き料の中に新居のあっせんが含まれます。家を追われる賃借人の新居を探してあげるということです。この新居探しに時間がかかり、立ち退きが長引くケースが多いといえるでしょう。新居を見つけて引越しが完了すれば、立ち退きは完了です。
立ち退き料について
さて、上述した立ち退き料は、結論からいうと相場金額がありません。というのも、立ち退き料はケースによって全く異なるからです。そんな立ち退き料は、大きく分けて「引越し費用」と「賃借人への保証料」の2つに分かれます。
引越しについて
立ち退き料において、引越し関連は重要なポイントです。なぜかというと、引っ越しに関しては手間がかかる上に、金額もブレやすいからです。
引越し費用とは？
オーナーの支出である引越し費用の内訳は以下です。
- 引越しのあっせん
- 引越しの初期費用
- 引っ越し代
上記のように、引っ越しに関する敷金・礼金・仲介手数料などの初期費用はもちろん、引っ越し代までオーナーが負担します。また、引っ越し先のあっせんもオーナーが行うケースがほとんどです。
引越し先のあっせんについて
引越し先のあっせんは、賃借人の次の新居になるので、賃借人の要望をある程度聞かなければいけません。基本的には、現在住んでいる家と同グレードの部屋を探してきますが、賃借人の要望をある程度聞く必要もあります。そのため、どうしても手間がかかってしまうのです。
賃借人への保証料とは？
賃借人への保証料とは、立ち退きすることに対する精神的な保証ということです。これが、立ち退き料の相場を不明確にしている一番の理由でしょう。いくら新居を用意するとはいえ、賃借人からすると慣れ親しんだ家を退去するということです。
そうなると、生活環境も変わりますし、周辺環境も変わります。特に、学校に通っているお子さんがいる家庭などは、転校などが伴う可能性もあるのです。
その精神的な保証としての保証料が必要であり、一般的には家賃の5～6カ月程度は必要と言われています。ただし、上述したように引越しはケースバイケースなので、この金額はあくまで参考程度に認識しておきましょう。いずれにしろ、立ち退き料は安くない金額です。
立ち退き交渉の依頼方法
さて、このように立ち退き交渉は大変な作業です。そのため、賃借人とスムーズに交渉できなかったり、立ち退き交渉する戸数が多かったりすれば、専門家に依頼した方が良いです。ここでは、立ち退き交渉の依頼先や、依頼する準備について解説していきます。
立ち退き交渉の依頼先とは？
立ち退き交渉の依頼先は、弁護士・司法書士、専門業者などです。専門業者とは、「不動産コンサルティング会社」などが多く、「立ち退き 交渉 専門業者」などと検索すれば多数ヒットします。ただし、基本的に立ち退き交渉ができるのは物件オーナーか、弁護士だけです。
弁護士に依頼する
上述したように、オーナーの代理で立ち退き交渉が行えるのは弁護士だけであり、これは弁護士法第72条に定められています。厳密にいうと、立ち退きに関しては色々な法律が絡んできて、その法律に即した交渉は弁護士しか行えません。
そのため、弁護士であれば完全にオーナーの代理をできるので、全ての交渉を弁護士に任せることが可能です。ただ、弁護士に依頼すると報酬額が高いです。
たとえば、賃借人との協議で立ち退きした場合は、数十万円の基本料金に回収した家賃の20％、仮に訴訟になればプラスして10万円単位のお金がかかってきます。
司法書士へ依頼
司法書士は、弁護士法に基づき、報酬をもらう目的で立ち退き交渉の代理を行うことはできません。そのため、「アドバイス」などにとどまり、実際の交渉はオーナー主導で行います。ただ、訴訟に関しては140万円までの案件は簡裁代理権を有する認定司法書士なら可能です。
代理ではないので、費用に関しては弁護士の半額以下になることケースがほとんどでしょう。ただし、弁護士への費用も同じですが、事務所によって報酬額は異なるので、参考前に理解しておいてください。
専門業者へ依頼
専門業者も上述した理由で、代理人として交渉することはできないので、アドバイスをする立場で交渉に関わります。費用は、たとえば成功報酬として1案件10万円などであり、弁護士・司法書士よりは安価なケースが多いです。
まとめ
このように、賃借人保護の観点が強いため、そう簡単に立ち退きさせられるわけではありません。そのため、賃貸人は立ち退き交渉の難しさを理解しておくべきです。実際に立ち退き交渉が必要になれば、上述した専門業者に相談しましょう。
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