REITという言葉を聞いた事があるでしょうか。REITは投資商品の一つですが、実はあまり理解してない方も多いです。REITは一見小難しいように感じますが、実は株やFXなど度同様、仕組みを知ってしまえば簡単な投資商品になります。
今回はREITの基礎である、REITの仕組みやメリット・リスクについてお話します。
REITの仕組み
REITは不動産の投資信託の事を言います。投資信託とは、投資のプロにお金を預けて、そのプロがそのお金を運用してくれる事です。つまり、不動産の投資信託であるREITは、資金を不動産運用のプロに預け、そのプロが優良不動産を投資して利益を上げる投資商品の事です。
REITは、その投資した不動産から得る利益を、投資家に分配するという仕組みになっています。また日本（JAPAN）のREITと言う意味でJ-REITとも言われます。
REIT運用の概要
基本的にはマンションやビルなどの不動産に投資して（不動産種類の詳細は後述します）、その不動産から得る賃料収入が主な利益となります。つまり、投資家はその投資先（投資法人と言います）が、「どこに（エリア）」「何の（マンション？ビル？ホテル？）」不動産を「なぜ」投資するかを判断してお金を預けます。
投資法人は、不動産を取得するだけでなく、その不動産の管理や運営も全て行います。ただし、運営については基本的には外部に委託する事が義務付けられており、投資法人自体は使用人もいません。つまり、投資法人は「器」であり、その関連会社が実際には運用しているという事になります。
REIT運用の詳細
REITを総合的に管理する機関を投資法人と言います。投資法人は、投資口（株のようなイメージ）を発行して、投資家はその投資口を購入（これを「REITに投資する」と言います）します。投資口の発行と同時に、金融機関から借り入れを行ったり機関投資家（生命保険会社や銀行などの大口投資家）へ投資法人債（社債のようなイメージ）を発行したりします。
つまり、投資口で集めた資金と金融機関からの借入、そして投資法人債で資金を調達するという事です。資金の調達が出来たところで、投資法人は複数の不動産を取得します。その不動産で得る賃料収入や売却益などが投資法人の収入源となるのです。
その収入から、借入金や投資法人債の利息などを含む「経費」を支払い、残った利益の90％以上を投資家へ分配するという流れです。REITは、利益の90％以上を分配すれば実質法人税も掛からず内部留保もないので、投資家にとっては還元率が良い投資と言われています。
REITに関連する会社
REITに関連する会社は主に以下の3種類です。
- 資産運用会社
- 資産保管会社
- 事務委託会社
上記3点からREITは成り立ちます。
資産運用会社
ファンドに組み入れる（実際に物件を買う）不動産を選定したり、取得した不動産の賃借人募集や契約をしたりする会社ｄす。資産運用会社がREITにおいて、最も重要な役割を担います。
資産保管会社
投資法人から委託を受けて、投資法人が保有する（前項の資産運用会社が選定した）不動産の保管を行います。資産保管を選任としているワケではなく、信託会社や信託業務を行う銀行、そして証券会社が担う事が多いです。
不動産は実物資産なので、当然金庫に入れるなどの保管は出来ません。実際の業務は不動産の権利書（名義人が記載してある不動産の重要書類）などをはじめ、不動産に関連する重要な資料を保管しています。
事務委託会社
投資法人から委託を受けて、その不動産に関わる会計処理をはじめとした事務業務を請け負います。REITで管理する不動産は賃貸収入や不動産取得費、そしてランニングコストがあるので、事務業務だけでも膨大な量があります。
また、投資家に対して利益を適切に開示する必要があるので、見やすい資料や正確な開示資料の作成も必要業務です。そのため、事務業務だけを独立して事務委託会社を設立します。
REITのメリットやリスクについて
次にREITのメリットついてお話します。REITのメリットは以下の通りです。
- ①安定した利回りが期待できる
- ②株や債券などとは違う値動きをする
- ③少額で不動産に投資でき、目利きが必要ない
①安定した利回りが期待できる
REITは不動産のプロが厳選した不動産を選定して投資してくれます。また、REITの主な収入は賃料収入になり、複数の不動産で運用するので、収入源としては非常に安定性が高いのです。複数の不動産を持っておけば、その不動産が一斉に空室になることはまず有り得ません。
また、賃料は大きく上下することは早々ないので、比較的安定した額の収入が入ってくるからです。そのため、利回りも安定した数字になりやすい傾向にあります。
②株や債券などとは違う値動き
この点についてはリスクにもなり得ますが、一般的にはREITのメリットと言われる部分です。なぜなら、ある程度値動きが同じような投資商品が多い中で、REITは別の動きをするためリスクヘッジになるからです。つまり、分散投資の対象としてもREITは良いという事になります。
また、インフレにも強いです。なぜなら、インフレの状態という事は紙幣価値が下がっています（そのため物価が上がっている）。しかし、REITは不動産（モノ）なので、インフレ時にも価格は上がっています。そのため現金を大量に持っていたらインフレ時は価値が目減りしますが、不動産に投資するREITはインフレ時も価値が目減りしにくいです。
③少額から不動産投資ができ、目利きの必要がない
不動産投資は、従来初期費用が高い投資商品です。それこそ、1Rの1室を購入し不動産投資を行おうとしても、1,000万円単位のお金が掛かってきます。一方で、REITは皆でお金を持ち寄って不動産を購入するので、不動産投資を少額から始められるのです。
また、不動産を投資法人が勝手に目利きしてくれるので、不動産自体を吟味する必要はありません。勿論、先ほど言ったように、ある程度のエリアや投資対象不動産の種類などは吟味する必要があります。しかし、プロである投資法人が分かりやすく説明するので判断しやすいです。
REITのリスクについて
つづいて、REITのリスクついてお話します。REITのリスクは以下の通りです。
- ①倒産リスク
- ②金利変動リスク
- ③実物資産リスク
REITのリスクは大きく分けて上記3点になります。
①倒産リスク
REITはあくまで投資法人に出資をしている「投資信託」になります。そのため、投資法人が経営破たんしてしまうと、投資していた資金も全て水の泡になってしまいます。株を保有しており、その保有していた先の会社が倒産した時に、その株券が紙切れになるのと同じです。
2008年のリーマンショックの時には、いくつかの投資法人が倒産してしまいました。この倒産というリスクは投資には付き物ではありますが、REITも例外ではなく倒産リスクがあるのです。
②金利変動リスク
先ほど言ったように投資法人は銀行からの借入金も投資金に含まれています。そのため、金利が上昇した場合には支払利息が増え、収益を圧迫するリスクがあります。特に不動産を複数購入するREITは何十億、何百億と借入する事も少なくないので、金利の負担だけでも相当な額になります。
③実物不動産リスク
投資信託とは言え、投資する商品は実物資産である不動産です。そのため、地震や火災などの天災のような、実物資産特有のリスクは付いて回ります。
REITの種類について
REITには色々な種類があります。なぜなら、「何の」不動産を主体にしているかで、投資家の判断が変わるからです。主には以下のような種類があります。
総合型REIT
住宅、ビル、商業施設などを限定せずに様々なタイプに不動産に投資するタイプです。主に2つの種類を組み合わせます。メリットとしてはリスク分散が出来る点で、デメリットとしては特化した不動産がないので投資家が判断しにくいという点です。
複合型REIT
前項の総合型REITと似ていますが、違いは3種類以上の組み合わせである点です。そのため、総合型REIT以上にリスク分散が出来ますが、判断のしにくさは総合型以上ではあります。
特化型REIT
前項のように複数の不動産ではなく、原則は一つの種類の集中するタイプのREITです。特化している分、目的が明確なので投資家として判断しやすいです。ただ、特化している分リスク分散は出来ない点がデメリットになります。
特化型REITの種類は以下になります。
- 主にオフィスビルなどに特化した事業所主体型
- 主に商業ビルに特化した
- 主に商業ビルに特化した商業施設主体型
- 主に賃貸住宅に特化した住宅特価型
- 主に物流施設に特化した物流施設特化型
- 主にホテルに特化したホテル特化型
REITランキング
以下が人気（需要）基準にしたREITのランキングです。2016年9月5日時点のTOP10を記しています。
- ①日本ビルファンド投資法人 投資口640,000円（事業所主体型）
- ②ジャパンリアルエステイト投資法人 投資口609,000円（事業所主体型）
- ③日本リテールファンド投資法人 投資口237,600円（商業施設主体型）
- ④オリックス不動産投資法人 投資口181,500円（総合型）
- ⑤日本プライムリアルティ投資法人 投資口463,000円（総合型）
このようなランキングになっています。これをTOP30までに広げてみると、「総合型：13社」「事業主体型：9社」「住宅特化型：5社」「複合型：1社」「物流施設特化型：1社」「ホテル特価型：1社」となります。
やはり、リスク分散ができる総合型と、比較的安定していると言われている事業主体型に人気が集まっています。
まとめ
いかがでしょうか。REITの仕組みを知ってしまうと、意外と簡単だと感じた方も多いのはないでしょうか。基本的には不動産はミドルリスク・ミドルリターンの商品です。その不動産に連動するREITもミドルリスク・ミドルリターンと言われています。
そのため、比較的安定した収入を継続的に得たい方には向いている投資商品です。ただ、やはり現物資産としての不動産投資とは違う点も多々ありますので、REITの仕組みやリスクは良く把握した上で投資をしましょう。
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