投資市場では「一発退場」という言葉があります。ただ、この言葉は株式投資やFX投資などで良く聞かれる言葉になり、不動産投資ではあまり聞く言葉ではありませんよね？
なぜなら、不動産投資で一発退場するリスクは極めて低いからです。今回は、そもそも一発退場とは何か？不動産投資は一発退場リスクがなぜ低いか？を解説していきます。
投資の一発退場とは？
簡単にいうと、一発退場とは自分の保有資産が大幅に減り、今後投資に回せるお金がなくなるという状況です。要は、お金を投資で失いすぎて、もう投資の世界には戻れないほど深い傷を負った状態になります。
たとえば、FX投資で手持ち資金の500万円を、10倍のレバレッジをかけて取引したとします。要は5,000万円分の取引です。ただ、レバレッジ取引をしている場合には、損失額がある地点まで達すると、強制的に決済（ロスカット）されます。
つまり、ロスカットされたことで大きな損失を生み、手持ちの500万円が一瞬でなくなる場合もあるのです。そうなれば、投下できる資金がなくなるので、一発退場となります。
不動産投資の退場リスクが低い理由
さて、そんな怖い一発退場ですが、不動産投資はこの一発退場リスクが低く、その理由は以下の点です。
- メインはインカムゲインである
- 空室と家賃下落リスクは退場までいかない
- 資産価値が暴落するケースは少ない
- 融資を利用するのでリスクが小さい
確かに、不動産投資は株式投資やFX投資のように、「半年で資産が10倍になった」のような大儲けするのは難しいです。しかし、一方で上記の理由によって一発退場するほど損失を被ることもないので、比較的安定して低リスクの投資といわれています。
メインはインカムゲインである
さて、1つ目の理由は不動産投資の基本はインカムゲインであるという点です。この点に関しては、インカムゲインとは何か？ほかの投資は何をメインにしているのか？を解説します。
インカムゲインとキャピタルゲイン
収益を上げる方法はインカムゲインとキャピタルゲインの2種類があります。インカムゲインとは、株でいう配当収入、不動産投資でいう家賃収入のことです。一方、キャピタルゲインは売買益のことなので、株式投資で株式売買益、不動産投資でいう物件売買益になります。
不動産投資の基本は家賃収入なのでインカムゲインがメインです。一方、株式投資は大きく儲けたいのであれば、キャピタルゲイン、安定的に儲けたいならインカムゲインがメインです。また、FX投資はほぼキャピタルゲイン狙いでしょう。
退場はキャピタルゲインがメイン
一発退場するケースはほぼ全てキャピタルゲイン狙いです。要は、短期目線で「株が上がる」「為替がこう動く」と予想し、その通りにいかなかったときに損失を被ります。一方、不動産投資の場合には「この物件は半年後に○○万円売買益が得られる」と思って投資する人はほぼいません。
なぜなら、不動産はそこまで短期間で値上がりしないですし、売買には大きな諸費用が伴うからです。つまり、不動産投資の基本はインカムゲインであり、インカムゲイン狙いである以上、一発退場のリスクは極めて低いのです。
空室と家賃下落リスクは退場までいかない
2つ目は、不動産投資の2大リスクである空室リスクと家賃下落リスクは、一発退場になるほどのリスクはないという点です。実際の損失をシミュレーションしてみましょう。
空室の損失とは？
たとえば、6戸のアパート経営をしているとします。このとき、以下が経営状態です。
・家賃収入：年間504万円（満室稼働、家賃7万円）
・経費：年間70万円
・ローン支払い額：年間300万円
この場合、年間の収益は単純計算で134万円になります。仮に、3部屋が1か月ずつ空室になるとします。そのときは、家賃収入が年間で21万円減りますが、それでもまだまだ黒字です。仮に、6部屋が2か月空室に84万円減なので、これでも黒字です。
もちろん、経費やローン支払い額は物件によって異なりますが、要は空室になってもそう簡単に赤字にならないということです。仮に、赤字なっても一発退場するくらい・・・つまり年間で数百万円程度の赤字になるケースはそうないでしょう。
家賃下落の損失とは？
家賃下落も前項と同じです。仮に、家賃が5千円下がっても、年間で36万円収益が下がるに過ぎません。もちろん、築年数に応じて家賃は下落するリスクはありますが、それでも一発退場するほどの下落にはなるケースは少ないのです。
資産価値が暴落するケースは少ない
3つ目の理由は、資産価値が暴落するケースは少ないという点です。仮に、物件をどうしても売らざるを得ないときに、ローン残債が返済できない場合は借金が残ります。
そのとき、数百万円の借金が残ってしまえば、人によっては一発退場といえるでしょう。ただし、そこまで資産価値が下落するケースは多くはありません。
売却額の推移は？
たとえば、REINSが掲載しているマンションの成約単価と下落率は以下の通りです。
- 築０～５年：71.96万円
- 築６～10年 ：59.74万円（-17.0%）
- 築11～15年：52.27万円（-12.5%）
- 築16～20年：41.72万円（-20.2%）
- 築21～25年：29.22万円（-30.0%）
- 築26～30年：30.58万円（4.7%）
- 築31年～：27.8万円（-9.1%）
仮に、ローンを25年で組んでいれば、単純計算をすると1年間で残債が4％ずつ減っていく計算になります。それを考えると、上記の下落率以上、もしくは同じくらいに残債も減っていくことが分かるはずです。
つまり、上記の下落率通りで売却しても、残債は完済出来る可能性が高いということです。しかも、それは頭金ゼロのフルローン想定になります。
※REINS 築年数から見た首都圏の不動産流通市場
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201602.pdf
資産価値が暴落するとき
一方、資産価値が暴落するということは、物件が大幅な損壊を被ったときです。たとえば、大地震や水害などがそれに当たりますが、自分の物件がそのような壊滅的な被害に遭うリスクは高くはありません。また、保険でリスクヘッジも可能なので、少なくともキャピタルゲイン狙いの投資よりはリスクは小さいといえます。
融資を利用するのでリスクが小さい
さいごは、融資を利用するのでリスクが小さいという点です。上述したように、FXのレバレッジ取引や、株式取引の信用取引（金融機関にお金を借りる売買）は、強制的なロスカットがあります。ロスカットをされたくなければ、既定の金額まで自己資金を増額する必要があります。
一方、融資の場合にはそもそも月々返済額は決まっています。変動金利で金利が上昇したとしても、「明日までに数十万円振り込んでください」というようなことはありません。
つまり、他の投資のように、融資が原因で突然大きな資金が必要になるタイミングはほぼないのです。言い換えると収支計画を立てやすいともいえます。もちろん、長い期間ローン支払いを滞納すれば物件は処分されますが、そもそも物件を上手く運用できていれば、ローンは支払えます。
また、上述したように空室や家賃下落があっても、そこまで収益は落ち込みません。それらの点を加味すると、不動産投資は融資を利用しても、その有利によって一発退場するリスクが小さいのです。
まとめ
このように、不動産投資はインカムゲインがメインであったり、資産価値の下落リスクが小さかったりと、一発退場するリスクが小さい投資なのです。これは、不動産投資が低リスクで運用できるというメリットにもつながっています。
