不動産を売却する時には、まず査定を行います。その査定額を売主が納得してから、実際に売り出す価格を設定するという流れです。また、その査定には机上査定と訪問査定という2種類があります。今回はその2つの違いとメリット・デメリットについてのお話です。
机上査定とは？
机上査定とは、その名の通り現地を見に行かずに机の上で査定をする方法です。「簡易査定」とも呼ばれています。ほとんどの不動産会社が周辺事例比較法という方法を利用するので、査定の流れは以下になります。
- 周辺で最近成約した物件をピックアップする
- その中で今回査定する物件と条件が近い物件を更に絞り込む
- 条件の相違点を見比べて補正を加える
このような流れになります。全く同じ不動産はないので、駅距離、築年数、広さ、階数など、なるべく条件の近い物件を絞り込みます。その絞り込んだ物件を参考にして、自分なりの「補正」をかけることで机上査定額が算出されるのです。
机上査定のメリット・デメリット
机上査定のメリット・デメリットは以下の通りです。
- （メリット）早ければ数時間で査定額が出る迅速さ
- （メリット）周辺の成約物件を知ることが出来る
- （メリット）物件情報を伝えるだけなので売主の手間も多くない
- （デメリット）実際に部屋を見ていないので査定額が変わる事がある
- （デメリット）営業の電話がしつこい不動産会社もある
このようなメリット・デメリットがあります。何よりも売主は住所や広さなどの物件情報を伝えるだけで良いので、手間が少ないです。また、大体の不動産会社が遅くとも2営業日以内に査定額を返してくれます。そのため、気軽に「自分の物件はいくら位で売れるんだろう」と知りたい時に机上査定は最適です。
但し、実際に部屋を見てから査定するワケではないので、訪問査定時に査定額がブレる事があります。また、査定時に何も言わないと電話やメールの営業がしつこい不動産会社があるので注意しましょう。これを防ぐには、査定時に「連絡はメールだけ」などと指定すると良いです。
訪問査定とは？
机上査定が終わったら、次は実際に部屋を見て査定する「訪問査定」になります。訪問査定は机上査定で出した査定額を、実際に部屋を見て補正するようなイメージです。補正する際に参考にする指標は以下になります。
- 部屋や建物の汚れや劣化具合
- 眺望に阻害がないか
- 日当たりに阻害がないか
- 管理状況のチェック
- 近隣関係
このような点を実際にチェックしに行きます。不動産会社によって上記の点の感じ方が異なりますので、複数の不動産会社に査定依頼をしたら異なる査定額になる時もあるのです。
訪問査定のメリット・デメリット
訪問査定のメリット・デメリットは以下の通りです。
- （メリット）机上査定よりも査定額の精度が上がる
- （メリット）実際に不動産会社から話を聞けるので周辺状況を更に理解できる
- （デメリット）アポを取り30分程度は時間を確保しなければいけない
- （デメリット）机上査定と同様、営業の電話がしつこい不動産会社もある
実際に部屋を見て査定額の最終額を決めるので、机上査定よりも査定額の精度が上がります。また、実際に不動産会社が資料を持参してくるので、査定額の根拠などが明確に分かる点もメリットの一つです。
一方、わざわざアポの時間を取って最低でも30分程度話を聞く必要があるので、仮に複数の不動産会社にアポを取っていた場合にはどうしても時間がかかります。また、机上査定と同様、営業がしつこい不動産会社がいます。
不動産会社からすると、訪問査定をした日に媒介契約（不動産の売却を依頼する契約）を取得したいので、訪問査定当日から営業を仕掛けてくる会社も多いです。ただ、訪問査定当日に媒介契約を結ぶ必要性は全くないので、決め切れなければハッキリと断りましょう。
まとめ
いかがでしたでしょうか。不動産会社によっては、机上査定をせずに、いきなり訪問査定をしたいと言う会社もあります。ただ、複数の不動産会社に依頼している場合は、一度机上査定をしてもらった方が良いです。一度机上査定をしてもらい、その査定額や応対を見比べて訪問査定してもらう不動産会社を絞る事をお勧めします。
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