住宅を探している人は何を基準に家探しをしているのでしょうか？基準となるのは立地や広さ、価格や間取りなどたくさんあります。その基準を整理する上で最も大事な事は、優先順位を決める事であり、その優先順位に沿って住宅を探す事が一番良い方法です。
ただ、一言で「優先順位」と言っても瞬時に付けられるものではありません。そのため、まずはそもそもどんな優先順位の項目があり、どのように優先順位を付けるべきなのか？の下地を知っておく必要があります。
そこで今回は、具体的な事例も含めた上で、満足いく家探しのポイントをお話します。
一戸建てかマンションか
まず、最初に決めるべきことは不動産の種類です。一戸建てかマンションかで迷う方も多いと思いますが、マンションと一戸建てにはそれぞれ以下のような特徴があります。この特徴を踏まえた上で、自分の優先順位を加味しながら、一戸建てかマンションかを決めましょう。
価格
全く同じ条件であれば、土地と建物の2種類の不動産を購入する必要がある一戸建ての方が価格は高いです。但し、マンションとの価格差は一戸建ての建物の品質によります。そこまで一戸建ての建物部分にお金をかけないのであれば、マンションと同程度の価格である事もあります。
ランニングコスト（管理費、駐車場代など）
ランニングコストは一戸建てには原則かからず、マンションは管理費と修繕維持積立金がかかります。70㎡のファミリータイプですと1万円以上の金額になるので、負担としては小さくありません。ただし、一戸建ても定期的に補修をしないと劣化してしまうので、長く建物を持たせたいのであれば修繕金をためておく必要はあります。
将来の修繕費
先ほどの通り、一戸建ては自身で貯めておく必要があります。マンションはランニングコストに含まれていますが、管理組合（入居者全員）の判断によっては修繕金額が変更になる場合があります。
修繕計画
修繕計画はマンションであれば、既に管理会社が20～25年の長期スパンで策定しています。一方、一戸建ては自分で判断して補修やリフォームを決めなくてはいけません。
リフォーム
大規模な増築や建物形状を大幅に変えない限りは、一戸建てはリフォーム自由です。一方、マンションは基本的には増改築は不可で、部屋の中のみのリフォームになります。共用部分をリフォームする場合などは、個人ではなく管理組合の判断になります。
経年劣化
一戸建てとマンションの建物部分を比較すると、木造である一戸建ての方が劣化は早いです。事実、一戸建てを売却する時には築20年～25年で査定額は0円になります。一方、マンションの売却の時には状態が良ければ、築40年を過ぎても査定額が付く事があります。ただ、一戸建ては経年劣化しない「土地」があるという強みはあります。
管理組合などの参加義務
マンションはマンション入居者全員が参加しなければいけない管理組合に強制加入になります。そのため、理事長をしなければいけないなど、手間がかかる場合があります。一方、一戸建ては、そのような事は特にありません。
プライバシー
一戸建ては建物が隣接しているワケではないので、音などに関して気兼ねなく生活できます。一方、マンションは左右上下に隣接しているので、音などのプライバシーの面は気を遣う必要があります。
セキュリティ面
マンションはエントランスにもロックがあり、部屋の扉にもロックがあります。場合によってはエレベーターにもロックがあるのでトリプルロックとなっています。更に、上層階であれば窓からの侵入はほぼ不可能です。一方、一戸建てはマンションに比べると窓や扉からの侵入がしやすいです。
災害面（火事、水害）
マンションは鉄筋コンクリート造のため、木造の一戸建てと比べると火災が起きにくいです。水害に関しても上層階であれば浸水などのリスクは極めて低くなります。
このようにマンションと一戸建てはそれぞれ特徴があります。決め手となる部分は難しいですが、「広さ」や「子育て」などを重視する方は一戸建てになるケースが多いです。一戸建ての方が広いですし、足音などを気にせずに子育てが出来るからです。
また、セキュリティ面や価格の優先順位が高い方はマンションになる傾向があります。ただ、価格についてはピンからキリまでありますので、物件によって見極める必要があります。
エリアの最寄り駅
一戸建てかマンションかを決めた後、もしくは、それと同時に考えなくてはいけない点は「エリア」です。エリアを考える時には、「市区町村」「沿線」「最寄り駅」と色々ありますが、一番分かり易い方法は「〇〇駅」という風にピンポイントで最寄り駅を指定する方法です。
優先順位を考える
エリアは不動産を選ぶ要素として、最も大事な要素と言っても過言ではありません。何故なら、「どんな風に生活したいか？」という理想の住まいを実現させるためには、非常に大きな要素になるからです。そのため、まずは先ほども言った通り「優先順位」を整理しましょう。エリアに関しての優先順位は、例えば以下のような項目です。
- ①自分の勤務先への行きやすさを最優先する
- ②実家への行きやすさを最優先する
- ③子供の教育環境を最優先する
- ④子育て環境を最優先する
- ⑤交通・商業利便性を最優先する
- ⑥生活のしやすさを最優先する
上記のような項目があります。
①自分の勤務先への行きやすさを最優先する
この項目を最優先させる方は、主に単身者である方が多いです。また、転勤がなく拠点がある程度決まっている方も、勤務先への行きやすさを最優先する傾向にあります。もしくはファミリーの方でも、勤務時間が長く通勤時間が非常に大きなネックとなっている方や、緊急で会社に行くことが多い方なども最優先にするケースが多いです。
②実家への行きやすさを最優先する
この項目は結婚されている方が最優先させる項目である事が多いです。特に、どちらの両親も同じ都道府県に入る場合には、どちらの家に近い場所にするかは、重要な問題になってきます。
③子供の教育環境を最優先する
この項目は、小学生以上の子供を持つ家庭に多い優先順位です。いつから私立に入れるのか、公立校でも教育水準が高い小中学校に入学させたいのか。などの今後の教育方針によってエリアは変わってきます。
④子育て環境を最優先する
この項目は、まだ保育園以下の小さい子供を持つ家庭に多い優先順位です。そのため、大きな公園が近くにあったり、空きのある保育園が近くにあったりと、小さい子供の環境に適したエリアを選ぶ傾向があります。
⑤交通・商業利便性を最優先する
こちらは単身者の方からファミリーの方まで幅広い方が優先順位を高く設定しています。先ほど挙げた勤務先への時間もそうですし、子供の学校への通学時間などの交通利便性を優先させます。また、近くに大型商業施設があったり、繁華街へすぐ行ける立地であったりと、商業施設の利便性も合わせて考える方もいます。
⑥生活のしやすさを最優先する
この項目は④よりも更に、生活環境を優先させる方です。閑静な住宅街であり、交通量や犯罪率、災害（水害や地震の液状化）など、あらゆる観点から生活にしやすさを精査します。
上記のような項目が代表的な「優先順位」です。一番分かり易い方法は順位を上から付ける事です。例えば、「①生活環境②勤務先への行きやすさ③子供の教育環境・・・」などです。この優先順位1位の項目を基準にエリアを定めて、良い物件がなければ優先順位2位の項目を基準にエリアを探し・・・と上から順番にエリアを探していくと良いでしょう。
広さと間取りについて
広さと間取りについては、現在の家族数と将来の家族数、そして今後住宅を買い替える可能性があるかどうかを基準に決めると良いです。ただ、全てを決め切るのは難しいと思うので、一旦現時点での「未来予想図」で構いません。
30代後半のファミリー、今後はひとまず買い替えの予定はない
例えば以下のようなファミリーの方の例を挙げます。
- ①38歳の夫・37歳の妻・8歳と6歳の子供4人家族
- ②今後家族が増える予定は今のところない
- ③夫の勤務先と子供の教育環境を考え、さいたま市浦和区で住宅を探している
- ④築4年の3LDK75㎡のマンションを5,500万円で購入
- ⑤今後はひとまずマンションの買い換えは念頭に置いていない
このような場合では、まず現時点での優先順位を決めます。この方は夫の勤務先と子供の教育環境を1位と2位においてエリアを選定しました。その後に、広さと間取りを決める基準になったのは、②の今後の家族構成、⑤の今後の買い換え予定です。
上記②⑤がいずれも「現状維持」であったため、ひとまず子供1人に1部屋分け与えられる3LDKの間取りを希望しました。また、今後買い替えの予定がないため、20年後に子供が2人とも独立して夫婦2人となった時も加味して間取りを選びました。
そのため、リビング・ダイニング（LD）に隣接している部屋の間仕切り壁がなく、引き戸で遮られているタイプの間取りにしました。そうすれば、引き戸を開け放しておけばLDが11畳から17畳拡張するからです。リフォームをする選択を取っても、引き戸と少しの間仕切り壁を撤去すれば良いので非常に簡易的です。
このように、広さと間取りは現状と今後の生活をどうしたいかを考え決定しましょう。
物件価格帯とその他のポイント
最後に物件価格帯とその他のポイントについてお話します。
物件価格帯
結論から言うと、物件価格帯はFPに今後の資金計画を相談することがベストです。新築マンションのモデルルームで無料開催している場合も多いので、そちらを利用する事をお勧めします。FPに相談すると以下のような事が分かります。
- ①現在の支出項目と支出額
- ②今後の支出項目と支出額の推移
- ③今後の収入額の推移
- ④引退後の年金収入
上記4点が分かれば、そこから逆算して「今いくらの物件を購入するべきか」を計算できます。特に②に関しては、今後かかる教育費などは大きな額になるので、今後の教育方針と合わせて、ある程度正確な金額を算出しておいた方がよいでしょう。
不動産会社選び
その他の項目として挙げられるのは不動産会社選びです。この不動産会社選びは、新築物件を購入する時も中古物件を購入する時も同じく大事になります。不動産会社を選ぶ時に特に意識するべきは以下の項目です。
- ①（新築）モデルルームの綺麗さ、売主である不動産会社の規模
- ②（両方）営業担当者の応対の早さ・丁寧さ・正確さ
- ③（中古）営業担当者の不動産知識が豊富な事
この3点は必須で確認するべき事項です。①は、モデルルームの掃除が行き届いていなかったり、まだ準備が出来ていなかったりしてオープンしている場合は、何かしら早く売りたい事情があります。また、売主である不動産会社の規模が小さいと、万が一トラブルがあった時に適切に対応してくれない場合があるので注意しましょう。
上記②は、営業マンは今後引渡までの長い期間で付き合っていきますので、接客応対は注視しましょう。特に中古の場合には、値引き交渉があるのでしっかりと売主側に値引き交渉をしてくれる営業担当が望ましいです。
上記③については、住宅は建物やローンなどの専門的な分野が多い商品です。そのため、営業担当者の知識が豊富でないと、質問の答えが曖昧で信用性に欠けます。1,000万円単位の高額な商品だからこそ、キチンとした不動産知識のある営業担当者に物件探しと物件紹介を依頼しましょう。
まとめ
いかがでしょうか。満足のいく家を探すためには、まず自分の考えを整理しなければいけません。「どんな生活を送りたいのか」「今後の家族数はどう考えているのか」をキチンと考えないと、優先順位をしっかりと付けられないからです。
新築にしろ一戸建てにしろ、その優先順位を考える時には不動産会社に相談するのも一つの手です。不動産会社の営業担当者は今まで何十組、何百組の方を接客しているので、一般的な事例をたくさん知っているからです。
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