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田舎・僻地の不動産や家を売却する4つのポイント

time 2018/09/30

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田舎・僻地の不動産や家を売却する4つのポイント

たとえば、実家の戸建を相続した時は、田舎の不動産を保有することになります。しかし、その土地に移り住まい限りその不動産は不要なケースが多く、結局売却する人も多いでしょう。

田舎であれば投資用として保有するのも難しいので、売却という選択をする方は多いというわけです。しかし、そんな田舎の不動産を売却するときにはポイントがあり、そのポイント知らないと売却に失敗します。今回は、そのポイントを4つに絞って解説していきます。

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解体するかを判断する

田舎の不動産を売却するときに戸建などの建物がある場合、その建物を解体してから売却すべきかの判断は重要なポイントです。そのため、以下の点を加味して検討しましょう。

  • 解体すべきケース
  • 解体費用の相場

解体すべきケース

解体すべきときは以下のようなケースです。

  • 建物が古すぎる
  • 耐用年数を遥かにオーバーしている

要は、建物として居住性を損なわれているときは、買い手も建物は不要と考えるため解体してから売却した方が良いです。木造であれば耐用年数は22年、軽量鉄骨であれば27年なので、それをオーバーする場合は、大抵は解体前提で不動産を購入するでしょう。

解体しておけば土地を全て見ることができるので、土地自体が広く見えます。

また、買い手が解体する手間もかからないので解体した後の方が売りやすいのです。判断が付かない場合には、解体費用の見積もりだけ取得し、それを値引き提案するなどして売却しましょう。

解体費用の相場

次に、以下のように構造によって異なる解体費用の相場を理解しましょう。

  • 木造:2万円~3万円
  • 鉄骨造:3万円~4万円
  • 鉄筋コンクリート造:4万円~5万円

上記は1坪(約3.3㎡)当たりの解体費用です。たとえば、床面積120㎡の木造戸建てであれば、解体費用は「120㎡÷3.3㎡×2万円~3万円」なので、72.7万円~109万円ほどになります。

実際に解体する際は見積もりを取りますが、上記のザックリとした相場観を頭に入れておきましょう。また、塀などの外構部分の解体費用はまた別途発生する点にも注意です。

色々な手段で査定依頼する

田舎の不動産を売却する2つ目のポイントは、色々な手段で査定依頼することです。

というのも、田舎であればあるほど、売却を担当している不動産会社は少なくなるので、以下のように色々な手段を利用して不動産会社を探す必要があります。

  • 一括査定サイト
  • ホームページ
  • 最寄り駅前の不動産会社

まずは一括査定サイトで査定依頼しましょう。一括査定であれば、一度物件情報を入力するだけで、住所や物件種類的に売却を担当できる不動産会社が自動でピックアップされます。

私は、「イエウール」で一括査定をお願いして大満足しました。
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いわゆる「地場業者」といわれる地元密着型の不動産会社も、一括査定サイトに参画していない場合もあるので、個別にアプローチすることも検討しましょう。

遠方でも売却を任せられるか判断する

田舎の不動産を売却する3つ目のポイントは、以下の点に注意し遠方でも売却を任せられるかどうかを判断することです。

  • セキュリティはしっかりしているか
  • 地元の太いつながりがあるか
  • 土地と建物の売却は得意か

今住んでいる場所と田舎が離れている場合には、内見が入るたびに売主賀同行することはできません。そのため、田舎の不動産を売却するときは、ある程度不動産会社に売却を任せることになるのです。

セキュリティはしっかりしているか

まず、家の鍵を不動産会社に預けることになるので、きちんと鍵を管理できるかを確認しましょう。この辺りは大手不動産会社の方が管理はしっかりしているイメージですが、田舎の場合は大手の会社は存在しないかもしれません。

そのため、地場の業者に依頼したとしても、鍵をどのように保管するかはヒアリングしておきましょう。

地元の太いつながりがあるか

また、地元と太いつながりがある会社が理想です。都心であってもそのエリアのことを知らないと売りにくいのに、田舎の場合はもっと売りにくくなります。

できれば、地元の地主や既に土地を探している顧客を抱えているような不動産会社が理想です。

土地と建物の売却は得意か

次に、土地と建物の売却は得意か?という点です。というのも、田舎の土地が戸建の場合は、土地の境界問題があります。土地の境界問題とは、その土地の境界が確定しており、近隣とも了承を採れている状態のことです。

境界の確認をしている状態でないと近隣と揉める可能性があり、土地の売却に慣れていない不動産会社はその点が不安です。そのため、不動産会社が土地売却の実績が少なく、マンションや収益物件をメインにしているであれば仲介を依頼するのは避けた方が良いです。

自分で探すのはかなり面倒だと思いますので、一旦一括査定で業者をまとめてもらい、電話で聞いてみるのがオススメです!

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空き家管理をしてくれるかを確認する

戸建は誰も住んでいないとどんどん劣化していきます。そのため、建物も含めて売却するときには、以下のような空き家管理をする必要があります。

  • 外構の清掃
  • 室内の清掃
  • 定期的な換気
  • 郵便受けの整理

まず、外構の清掃をしないと、草が生い茂るなど印象が悪い物件になってしまいます。また、室内の清掃も定期的に行わないと、いざ内見者が来たときに「汚い」と思われてしまします。さらに、換気をしないとカビや結露ができやすく、それは建物の劣化につながってしまうのです。

そして、郵便受けの整理をしてあげないと、重要な書類を紛失するリスクもありますし、空き巣などに入られてしまうリスクがあるのです。これらの空室管理は、月に1~2回ほどは必要になってくるため、遠方にいる場合は不動産会社に空室管理を依頼することになります。

できれば、仲介してくれる不動産会社に空室管理を依頼しましょう。そうすれば、パッケージとして安くなることもありますし、何より連絡が楽です。遠方にある不動産は、なるべく手間をかけずに売却することが重要になります。

まとめ

さて、今回のポイントをおさらいしましょう。

  • 解体するかの判断をする
  • 色々な手段で査定してなるべく多くの会社に査定依頼する
  • 遠方でも売却を一任できるかをチェックする
  • 空き家管理を一緒に依頼できるのが理想

田舎の不動産を売却するケースは多くありませんが、上記のポイント守って、なるべく高く・早く売れるように心がけましょう。

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不動産の価格は一般的に非常に分かりにくいですよね。多くの人が一生に一度、多くて二度までしか買わないモノですので、相場感覚(相場観)がないという点が理由です。相場を調べる方法で一番早い方法は査定をしてしまうことです。

「大体この位の金額で売却できます」という、目安の金額を、基本的には物件情報さえあれば1~2営業日程度で査定価格が算出されます。

また、複数の会社に査定依頼するというのがポイントです。1つの不動産会社だけでは適正価格とは言えません。そこで便利なのが、ここ数年で盛り上がっているインターネットの査定会社を使った相場査定方法です。

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・持ち家にいくらの価値があるのかな?と、物件価値がわからない方

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もっと詳しく知りたい方はこちらの記事も。→ 持ち家・マンションなど不動産の売却は、一括査定サイト・不動産売買情報サイトで相場を調べて最高値で売ろう!

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