「贈与税は高い。」
こんなイメージを持っている人も多いと思います。確かに贈与税は、他の税金と比較して税率も高いですし、控除額も少ないです。しかし、親から不動産の相続を受ける場合には、贈与を受けた方がお得な場合があります。
なぜなら、様々な特例があるからです。不動産の贈与に関しては、色々なやり方で税金の軽減措置を受けられます。それらの概要を把握し、自分にとってベストな方法を探りましょう。
贈与税について
まずは単純に贈与を受けた時の税金について知っておきましょう。結論から言うと、贈与税は高い税率のため、単に贈与を選択してお得になるケースはほとんどありません。
ちなみに、そもそも贈与税とは「個人から財産をもらった時」にかかる税金です。
贈与税率※1は？（直系尊属※2からの贈与の場合）
贈与税率は直系尊属から贈与を受けた場合と、それ以外の人から贈与を受けた場合で税率が異なります。まずは直系尊属から贈与を受けた場合の税率と控除額です。
[table id=1 /]
一律で110万円の基礎控除があります。例えば1,200万円の現金の贈与の場合は、
「（1,200万円－110万円）×40％－190万円」という計算になり、246万円が贈与税になります。
贈与税率は？（直系尊属以外からの贈与の場合）
続いて、直系尊属以外からの贈与です。先ほどよりも税率が上がり、控除額も小さいです。
[table id=2 /]
前項と同様、一律で110万円の基礎控除はこの場合でも適用されます。前項と同じく1,200万円の現金を贈与された時の贈与税を計算してみましょう。
「（1,200万円－110万円）×45％－175万円」となり、315.5万円が贈与税になります。
※1国税庁ホームページ 贈与税
https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm
※2直系尊属とは、父母・祖父母など自分より前の世代で、直通する系統の親族のことです。 また、養父母も含まれます。叔父・叔母、配偶者の父母・祖父母は含まれません。
相続税※3について
続いて相続税についてです。次項で説明する、「相続時精算課税制度」という制度がありますが、これを理解するためには、そもそも相続税の税率や控除額などを知っておかないといけません。相続税と贈与税の税率や控除額を把握した状態でないと、どちらを選択肢した方がおトクかの判断が出来ないからです。
課税評価額の算出方法
不動産の評価額の算出方法は少し特殊です。土地については路線価※4から、建物については固定資産税評価額から算出します。一般的に公示地価や他の指標と比べて不動産の評価は2~3割程度下落した金額が評価額になります。
計算方法は以下です。
「課税価格の合計額－基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）」
この金額が課税される遺産の総額になります。
つまり、5,000万円分の資産があり、法定相続人※5が2人いる場合には、
「5,000万円－（3,000万円＋600万人×2人）」となり、800万円に対して相続税がかかります。
※3国税庁ホームページ 相続税
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4155.htm
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4152.htm
※4路線価
http://www.rosenka.nta.go.jp/
※5法定相続人とは民法上、相続資格を持っている人を指します。
相続税率
相続税率は以下の通りです。
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例えば、相続評価額が2,000万円の場合は、
「2,000万円×15％－50万円」となり、250万円が相続税となります。
このように贈与税に比べると、相続税の方が税率は低く、控除額も大きいのです。しかし、贈与に関しては以下に出てくるような特例を利用出来ます。
相続時精算課税制度
相続時精算課税制度の概要
相続時精算課税制度とは、簡単に言うと、「贈与税率は高いので、生前に贈与したものを相続時に計上できる」というものです。
言い換えると、「住宅を取得するために2,000万円の贈与をしたけれども、（贈与税よりは税率が低く控除が大きい）相続時に計上してあげますよ」という制度です。
但し、仮に2000万円贈与した場合は下記のように非課税になりますが、その2,000万円は相続時に繰り越され計上されます。帳消しになるワケではないのでご注意ください。
この制度は贈与時に2,500万円までは非課税となり、それ以上の金額に対しては一律20％の税率が適用されます。
計算式に直すと「（課税価格－2,500万円の特別控除）×20％」となります。
相続時精算課税制度を受ける条件とは？
条件は「贈与者が60歳以上の親又は祖父母であること」「贈与を受ける者が20歳以上の子又は孫であること」の二点です。但し、住宅を取得した場合は50㎡以上の広さでなければいけないなどの要件がありますので、詳細は国税庁ホームページ※6をご確認ください。
※6国税庁ホームページ 相続時精算課税制度
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm
直系尊属からの住宅取得等資金の贈与の非課税制度（以下、直系尊属贈与の特例）
直系尊属贈与の特例の概要
この制度は、直系尊属が住宅取得を目的として、子や孫などに贈与する場合に適用できる制度です。贈与する側に年齢制限はありませんが、贈与を受ける側は20歳以上で贈与の年の合計所得が2,000万円以下である必要があります。
また、前項と同様、登記簿50㎡以上などの適用条件はありますので詳細は国税庁ホームページ※7をご覧ください。この制度は、そもそも贈与税の基礎控除である110万円も使えますし、相続時精算課税制度も合わせて利用できます。
※7国税庁ホームページ 直系尊属からの住宅取得等資金の贈与の非課税制度
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm
計算方法
直系尊属贈与の特例は、控除額（非課税額）が住宅の種類によって違います。例えば、良質な住宅家屋を、平成28年1月～平成29年9月の期間に契約した場合（以下の計算式にはこのパターンを例にします）には1,200万円が非課税枠です。詳細は国税庁ホームページ※7をご覧ください。
「相続時精算課税制度と併用するパターン」と「相続時精算課税制度と併用しないパターン」の2つのパターンで考える分かり易いです。
パターン①相続時精算課税制度と併用するパターン
「（課税価格－非課税枠1,200万円－2,500万円特別控除枠）×20％」
仮に、3,500万円の贈与の場合は、「（3,500万円－1,200万円―2,500万円）×20％」となり、
税金はかかりません。これを相続時精算課税制度のみの適用であれば、「1,200万円」の控除しかないので、税金が課せられます。
パターン②相続時精算課税制度と併用しないパターン（暦年課税方式※8）
「（課税価格－非課税枠1,200万円－110万円基礎控除）×累進税率」
仮に、3,000万円の贈与であれば、「3,000万円―1,200万円－110万円」となり、「1,690万円」に対して贈与税がかかってきます。
計算方法は、通常通り「1-1」で説明をした贈与税と同じ計算方法（ここに記載している「累進税率」とはそういう意味）です。
※8暦年課税方式とは、一年間の贈与に対してまとめて課税する方式
まとめ
いかがでしたでしょうか。税金は中々馴染みがなく複雑に感じたかもしれませんが、特に贈与税の税率は高いです。だからこそ、住宅という大きな買い物の時には極力税金を抑える必要があります。今回学んだ、贈与税、相続税、相続時精算課税制度、そして、直系尊属からの住宅取得等資金の贈与の非課税制度。これら4つを上手く組み合わせて自分にベストな方法を探りましょう。
※2016年6月執筆。記載の税率や控除などは時期によって異なる場合があります。国税庁ホームページを確認するか、最寄りの税務署、税理士にご相談ください。
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