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前面道路・接道状況に要注意!再建築不可・建築基準法の基準は?私道・旗竿地・セットバックなど応用知識もまとめて解説

time 2019/08/26

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前面道路・接道状況に要注意!再建築不可・建築基準法の基準は?私道・旗竿地・セットバックなど応用知識もまとめて解説

 

建物を建築する場合や、既存の不動産を購入する場合に前面道路や接道状況によって建物の規模は決まります。また、条件が揃わなければ、そもそも建築できない…という事態にもなり得るです。

そこでこの記事では、前面道路や接道状況について…そして再建築不可物件とはどのような物件か?という点を、私道や旗竿地、セットバックなど応用知識も含めて解説していきます。

 

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建物建築時の接道義務とは?

まずは、建物を建築するときの接道義務について、以下を解説していきます。

  • 2m以上の間口が接道している
  • 旗竿地とは?
  • 42条2項道路とは?

建物と道路は非常に密接な関係にあるので、上記の概要だけでも必ず頭に入れておきましょう。

 

2m以上の間口が接道している

まずは、幅員4m以上の道路に、建物を建築する敷地の間口が2m以上接している必要があります。これは、建築基準法に定められているルールであり、いわゆる「接道義務」です。

たとえば、道路に全く接していない敷地や、接しているものの間口が2mに満たない場合には、その敷地には建物は建築できないということです。

 

旗竿地とは?

旗竿地とは、竿についた旗のような形の土地のことを指します。旗の部分(四角形)の土地に、竿の細長い部分の土地がくっ付いている土地であり、その「細長い土地(竿部分)」が道路へ接しています。

旗竿地は間口が非常に狭いものの、2m以上道路に接していれば建築可能です。戸建が何棟にも連なって建築されているときなど、奥まった場所に戸建を作る場合はどうしても旗竿地になりやすいです。

逆にいうと、奥まった土地に建物を建築するとき、その「奥まった土地」の一部から細長い(竿の部分)を伸ばし、道路と接するようにしたのが旗竿地…という方が分かりやすいかもしれません。

 

42条2項道路とは?

上述したように、建物を建築するためには「幅員4m以上」の道路に接している必要がありますが、世の中には幅員が4mに満たない道路もあります。

そのような道路を42条2項道路(2項道路)といいますが、2項道路でも道路の中心線から2mセットバック(後退)すれば建物を建築できるというルールです。

というのも、そもそも幅員が4m以上必要なのは、道路で車がすれ違うことができたり、災害のときに通れたり…という観点からです。

そのため、道路の中心線から2mセットバックすることで、車をすれ違えるようにし、災害のときにも通れるようにできるので建築は可能になります。

 

私道への接道は要注意

前項は、国などが管理する「公道」でしたが、道路の中には「私道」もあります。そんな私道への接道は要注意なので、私道については以下を知っておきましょう。

  • 私道とは?
  • 私道に接する物件での注意事項

 

私道とは?

そもそも私道とは、個人または団体が所有している土地を道路として使用している箇所のことをいい、国や地方公共団体が管理する公道とは所有者が異なります。

私道の場合でも、上述した42条2項道路や42条1項道路(幅員4mの普通の公道)と同じ扱いになっていれば道路とみなすことができるので、建物は建築可能です。

 

私道に接する物件での注意事項

私道に接する物件を購入するときには、以下の点に注意しましょう。

  • 私道に関する書面を締結しているか
  • 私道負担金の有無

 

私道に関する書面を締結しているか

仲介会社経由で物件を購入すれば問題ないと思いますが、私道に関する書面を締結しているかは必ず確認しましょう。

というのも、特に個人が所有している場合には、個人の都合で私道を譲渡したり、用途変更したりすることも可能だからです。

そのため、「私道を譲渡しても用途は変わらずに承継する」「建物が存在する限り私道の用途変更はしない」などの書面を交わしているかは確認が必要です。

 

私道負担金の有無

たとえば、私道を通ってしか物件に行けない場合には、私道の所有者と「私道負担金の支払い」を約束している場合があります。

マンションであれば、マンションの管理費に含まれているか、別途「私道負担金」の項目があるでしょう。そのため、私道に接している物件を購入するときは、私道負担金の有無や金額、そして将来の増額リスクがないかはきちんと確認が必要です。

私道に関することは必ず重要事項説明書(重説)に明記しているので、売買契約を締結する前に私道部分だけは確認しておいた方が良いでしょう。

 

再建築不可物件とは?

では、さいごに再建築不可物件について以下を解説していきます。

  • 再建築不可物件とは?
  • 再建築不可になる理由とは?
  • 再建築不可物件を購入するメリット
  • 再建築不可物件を購入するデメリット

 

再建築不可物件とは?

再建築不可物件とは、その名の通り「再建築するの不可能な物件」ということです。

つまり、今建てられている建物を取り壊し、同じ場所に同じ建築物を建てようとしても「不可」になる物件を指します。

 

再建築不可になる理由とは?

そもそも、その建物を建築したときは「建築確認申請」を出して受理されているはずなので、再建築不可になるのは建物を建築してから環境が変わったということです。

たとえば、行政のルールが変更になり、容積率(その土地に建築できる建物の大きさ)が減少すれば、同じ規模の建物を建築することはできません。

また、同じく「高さ制限」「用途地域の変更」など、建物関連の法律が変われば再建築できない場合があります。

 

再建築不可物件を購入するメリット

このような再建築不可物件は、建築当初のルールに沿って建築されているので、今すぐ取り壊すなどの義務はありません。そのため、「再建築不可物件」として売られている物件もあります。

そんな再建築不可物件を購入するメリットは以下です。

  • 物件価格や税金が安い
  • 昔ながらの建物が多い

 

物件価格や税金が安い

まず、再建築不可物件は購入者にデメリットがあるので、物件価格が安価なケースが多いです。

また、法律が変わったことによって再建築不可になっているケースが多いので、築古物件が多く、固定資産税・不動産取得税などの税金が安価なことが多いです。

 

昔ながらの建物が多い

再建築不可物件の中には、たとえば「築数十年を超える一戸建て」などもあります。

そのような物件は「古民家」としてリノベーションして投資用物件とする…などの選択肢もあるので、格安物件を仕入れて投資用にする…などを考えている人にはメリットといえるでしょう。

 

再建築不可物件を購入するデメリット

一方、再建築不可物件を購入すると、以下のようなデメリットもあります。

  • 再建築できない
  • メンテナンス費用がかかるケースが多い

 

再建築できない

やはり、最も大きなデメリットは再建築できないという点です。更地にして新築を建築するときも、既存の建物より小さくなることもありますし、新たなルールが追加されていることもあります。

そのため、再建築不可物件を購入するときは、現在の法律で建築できる建物を確認してからでないとリスクが大きいです。

 

メンテナンス費用がかかるケースが多い

また、上述のように再建築不可物件は築古物件が多いので、リノベーション工事や設備入れ替え工事が必要なケースもあります。

さらに、外壁の補修や配管の修繕などの費用が高額になるケースもあり、物件取得後のメンテナンス費用が高額になる可能性もあるのです。

そのため、再建築不可物件を購入する際は、建築士やホームインスペクターなどと相談し、細かな劣化状況を把握しておかないといけません。

 

まとめ

このように、建物を建築するためには「接道義務」があり、場合によっては建築できないこともあります。また、私道は公道と違いリスクがあるので、十分注意する必要があるでしょう。

また、再建築不可物件の購入を検討することは多くないですが、仮に検討物件が再建築不可物件に該当する場合は、上述した点に注意して購入を検討しましょう。

 

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執筆者プロフィール

nakamura

nakamura

都内の私立大学を卒業後、新卒採用で不動産ディベロッパー勤務に。

不動産の用地仕入れや、分譲マンションの販売・仲介などを10年近く手掛ける。

2016年に独立して以降、不動産関係のライティングも業務の一つになり、おうちに関することをわかりやすく伝えることををモットーにメディアも運営中。

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