先日、消費税の増税が2019年10月まで延期される事が発表されました。消費税が上がるという事は当然ながらモノの値段が上がります。その「モノ」の中で一番高価なモノであるのがマンションや家などの不動産です。
消費税の影響を最も受けると予想される家の売却・購入について、どのタイミングが一番良いのか？今回はそんなテーマでお話します。
中古物件への影響は？
結論から言うと、増税による中古物件への影響を非常に小さいです。理由は、中古物件のような個人売買の際は、消費税はかからないからです。唯一影響するとすれば、諸費用の仲介手数料の消費税部分でしょう。例えば以下のような影響があります。
■税抜き物件価格が4,000万円の物件を売却（購入）する場合の仲介手数料
この場合には「3％+6万円」が手数料率の上限になりますので、「4,000万円×3％+6万円」という計算式になります。そのため、仲介手数料は126万円になります。
この仲介手数料を、消費税8％の時と10％の時で比べてみましょう。8％の時は約136.1万円になり、10％の時は約138.6万円になります。つまり、約2.5万円の違いになるのです。
このように、中古物件における消費税増税の影響は小さいと言えるでしょう。
新築物件への影響は？
一方、新築物件への影響は大きいものがあります。新築物件は、基本的に売主は法人になります。つまり個人間売買ではないので、消費税は掛かってくるのです。
消費税が掛かる範囲
不動産の売買の際に消費税がかかるのは建物部分のみで、土地部分は非課税になります。マンションの土地と建物の割合は、不動産会社ごと、物件ごとに異なっており、面積や地価などのよって建物と土地の割合は変動します。
消費税の増税による実際の影響額
■税抜き物件価格4,000万円のマンションを購入する時の消費税の影響
- 建物：3,320万円 土地：680万円の割合
- 消費税８％の時の価格：4,265.6万円
- 消費税10％の時の価格：4,332万円
このように66.4万円もの差額が出てきます。他にも諸費用としては、登記関係費用に含まれている司法書士報酬手数料や、銀行や不動産会社へ支払う手数料なども変わってきます。例えば、今回の4,000万円の物件でしたら、それら諸費用も合わせる70万円ほどの金額差が出てきます。
このように新築物件は、中古物件よりも消費税が増税した時の影響は大きい事がお分かりいただけるかと思います。
中古物件は増税前に売っておくべきか？
結論から言うと、中古物件は増税前に売っておくべきです。理由は新築物件の駆け込みの恩恵が受けられる可能性があるからです。
前項のように、新築物件は消費税が上がると物件価格が大きく上がります。つまり、5％から8％に増税した時のように、増税前の「駆け込み需要」はあると予想されます。そうなると、新築物件検討者から中古物件検討者へ流れる人の数も多くなる事が予想されます。
また、それに合わせて不動産会社もマンションや一戸建の供給を増やしてくる可能性もあるので、更に新築マンションの検討者は増えると予想されます。
そのタイミングで中古物件を売り出しておけば、集客数が通常よりも多くなることが予想されます。集客数が多くなれば需要が多くなるということなので、必然的に価格も上がるという事です。
まとめ
いかがでしたでしょうか。上記のように、消費税の増税のタイミングで中古物件を売却することは良い選択肢と言えそうです。しかし、新築マンションを探し始める人の中で、早い人は1年以上前から探している人もいます。そのため、増税直前ではなく、増税より前に物件を売り出しておくのが良い選択だと言えます。
また、購入者側も増税より前の段階、極端に言えば、今からでも物件を探しておくことをお薦めしします。増税直前に探し始めて、増税前までに目当ての物件が見つからなければ意味がありません。
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